Судова практика
Непогодження сторонами договору найму (оренди) орендної плати не свідчить про те, що такий договір є неукладеним
7 серпня 2024 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 757/18462/21-ц задовольнив частково касаційну скаргу адвокатського об’єднання, яке доводило, що договір є укладеним.
Адвокатське об’єднання (орендар) звернулось до суду з позовом до орендодавця, її представника про усунення перешкод у користуванні майном, вважаючи, що відповідачка без жодних законних підстав, на порушення умов діючого договору оренди, уклала з іншою особою договір найму житла і спірну квартиру за актом прийому-передачі передала в користування іншому наймачу, чим порушила законні права та інтереси орендаря на безперешкодне користування орендованою квартирою, незаконно змінивши замки у вхідних дверях квартири та обмеживши його у доступі до цієї квартири.
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, у задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки сторонами не було погоджено таку істотну умову договору найму (оренди), як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу).
Читайте також: Користування майном після припинення договору найму здійснюється не відповідно до його умов, тобто є неправомірним користуванням
У касаційній скарзі позивач зазначав, що усталена практика Верховного Суду свідчить, що якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного.
Верховний Суд нагадав, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦК) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК (абз. 2 ч. 1 ст. 762, 632 ЦК України). Плата за користування майном (ст. 762 ЦК) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦК) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (ст. 827 ЦК) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2022 р. у справі № 529/201/20).
У цій справі, суди не врахували, що плата за користування майном (ст. 762 ЦК) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав в найм майно. Вона може виражатися як в грошовій (що загально прийнято в цивільному обороті), так і в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.
За загальним правилом, сторони договору найму самостійно визначають розмір плати. Тому за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Суди не звернули увагу, що законодавець в такому універсальному регуляторі приватних відносин як ЦК не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору. Для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням: споживчої якості речі; інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо. Тобто у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, «вмикається» той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні ч. 1 ст. 762 ЦК України. Тому навіть у тому разі якщо сторони не домовилися про розмір плати у договорі найму (оренди), – це не «знищує» такий договір.
Варто підкреслити, що договір, і зокрема договір найму (оренди), вчиняється для того, щоб «породити» відповідний результат, а не для того, щоб згодом констатувати його неукладеність, вочевидь для того, щоб не виконувати обов’язки, які «з’явилися» з такого договору.
За таких обставин, суди зробили помилковий висновок про те, що договір найму (оренди) є неукладеним.
Оскільки справа по суті судом першої інстанції в частині позовних вимог до орендодавця не розглядалася (не встановлювалися обставин, що мають значення для справи, не надавалася їм юридична оцінка, а також не оцінювалися всі докази при вирішенні позову), а суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, тому Верховний Суд судові рішення в цій частині скасував, а справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 16 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
