За неможливості переведення прав та обов’язків покупця наймач має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право

2 червня 2025 р. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 192/553/21 задовольнив частково касаційну скаргу орендаря земельної ділянки.

Орендар звернувся до суду з позовом до покупця про переведення прав та обов’язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку, оскільки орендодавець, відчуживши земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання орендарю, порушив законні права позивача як належного орендаря за договором.

Позивач завчасно вніс на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн у рахунок компенсації відповідачу вартості земельної ділянки, яку той сплатив за договором купівлі-продажу орендодавцю.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції врахував правові висновки Верховного Суду у постанові від 22 травня 2019 р. у справі № 201/10030/17 та виходив із того, що наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму; власник (наймодавець) відчужив майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Читайте також: Право власності на частину земельної ділянки не переходить до особи, яка набула у власність розміщений на ній об’єкт нерухомості, якщо ділянка перебуває у державній чи комунальній власності

Постановою апеляційного суду рішення районного суду було скасовано, позовні вимоги залишено без задоволення за тих мотивів, що позивач не є співвласником спірної земельної ділянки, тобто не має переважного права купівлі у праві спільної часткової власності (ст. 361, 362 ЦК України), та переважне право не визначено у договорі оренди землі. 

У касаційній скарзі позивач зазначав, що суд апеляційної інстанції проігнорував переважне право орендаря земельної ділянки на її придбання у разі продажу орендодавцем. Він надав належні докази щодо регулярного, постійного та безумовного виконання своїх обов’язків орендаря за укладеним договором оренди за період із часу укладення цього договору й до дати відчуження спірної земельної ділянки. 

Верховний Суд вказав, що у ч. 2 ст. 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (ч. 1 ст. 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (ст. 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.

Читайте також: Належним способом захисту прав у разі несплати користувачем земельної ділянки коштів за договором емфітевзису є стягнення боргу, а не розірвання договору

Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.

Зважаючи на те, що позивач належно виконував свої обов’язки за договором найму, на виконання приписів ч. 4 ст. 362 ЦК України вніс на депозитний рахунок районного суду вартість спірного нерухомого майна у визначеному в договорі купівлі-продажу розмірі 34 800,00 грн, а також те, що власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про порушення орендодавцем положень ст. 362, ч. 2 ст. 777 ЦК України, що, у свою чергу, призвело до порушення переважного права позивача на придбання спірної земельної ділянки, а тому задовольнив позовні вимоги про переведення на позивача прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна. 

Висновок суду першої інстанції також узгоджується з висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 р. у справі № 6-107цс16, щодо наявності у орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 777, ч. 1 ст. 362 ЦК України, переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна.

Отже, Верховний Суд постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов’язків покупця скасував та залишив у силі в цій частині рішення суду першої інстанції; постанову апеляційного суду в частині вимог про визнання права власності на орендоване майно змінив, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 18 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.

Поділитися

Твітнути