Законодавство

Нерухомість як хліб для рієлторів

⚡ LEXINFORM AI | ОГЛЯД СТАТТІ

Авторка, приватний нотаріус, розвінчує популярні міфи про рієлторів, зокрема щодо їхньої ролі у наповненні бюджету, перевірці нерухомості, підготовці угод та відповідальності. Наголошує, що ключову юридичну роль відіграє нотаріус, а рієлтор виконує маркетингові функції. Закликає клієнтів усвідомлювати, за що вони платять комісію та не довіряти міфам про особливі повноваження рієлторів.

Наталія Козаєва, приватний нотаріус

Схоже, настав час поговорити про «святу інквізицію» нерухомості. Зараз серед рієлторів новий тренд — вони намагаються сприяти народженню закону, щоб вигадати собі професію, яка поглине всі інші.

Розбираємо міфи, від яких хочеться і сміятися, і плакати одночасно.

1. Міф про «годувальників бюджету». Кажуть, що вони, рієлтори, наповнюють бюджет. Насправді: у кращому випадку це ФОП з мінімалкою, у гіршому — «тіньові ніндзі». Якщо я помиляюся, хлопці, дівчата, покажіть свої декларації авторам законопроєкту. Бюджет країни чекає на ваші мільйони.

2. Міф про «офіс-привид». Більшість не мають навіть реальної юридичної адреси. Офіс — це або домашній диван, або адреса при реєстрації ФОП, де вас ніхто не чекає. Прийом громадян? Хіба що в кав’ярні за ваш рахунок.

Читайте також: У спорах про виселення зі службового житла, де зареєстрована та проживає неповнолітня дитина, цю дитину має бути залучено до участі у справі як відповідача, а не як третю особу

3. Міф про «вищу освіту». Профільної освіти «рієлтор» у природі не існує. Юридичної — часто теж. Рієлтором сьогодні може бути хоч студент, хоч ваш сусід, бо жодних професійних вимог чи відповідальності рівня самозайнятих осіб (як у нотаріусів чи адвокатів) просто немає.

4. Міф про «всемогутню перевірку». Коли вам кажуть «ми все перевіримо самі» — біжіть. Це блеф. У рієлтора немає магічного доступу до держреєстрів. Він іде до нотаріуса. Саме нотаріус — та людина, якій держава довірила право бачити все: від арештів до прав неповнолітніх. Хочете перевірити об’єкт? Ідіть до того, хто несе за це голову.

5. Міф про «майстрів на всі руки». Техпаспорт? Оцінка? Ні. Це роблять техніки БТІ та ліцензовані оцінювачі. Рієлтор тут лише в ролі кур’єра, який може передати документи (і то не завжди).

6. Міф про «підготовку угоди». Тут хочеться просто випити валер’янки. Угоду готує нотаріус. Він перевіряє 101 пункт: від дієздатності сторін до фінмоніторингу та іпотек. Рієлтор у цей час зазвичай просто стоїть поруч із гарним настроєм.

7. Міф про «кредитного хресного». «Я допоможу отримати кредит!» — звучить круто, але ні. Ви йдете в банк, спілкуєтеся з кредитним комітетом і збираєте папери самі. Посередники тут — як п’яте колесо у возі.

8. Міф про відповідальність Це головне. Якщо після покупки з’ясується що документ був підробленим, у квартирі відвалиться плитка, потече бойлер або виявиться, що в квартирі «прописаний» полк солдатів — рієлтор не відповідає нічим. Взагалі. В суді ви будете віч-на-віч із продавцем або нотаріусом. До речі, нотаріус відповідає всім своїм майном. Рієлтор? Ну, він може просто змінити номер телефону.

9. Міф про «свого нотаріуса». Це мій улюблений психологічний трюк. «У нас свій нотаріус, він зробить швидко/дешевше/простіше». Запам’ятайте: нотаріус — це незалежна самозайнята особа. Він НЕ є співробітником агентства і НЕ отримує там зарплату. До того, він відповідає за законність угоди всім своїм майном. Тому йдіть до того нотаріуса, якого знаєте ви, який вам зручний територіально або якого вам порадили друзі. Не знаєте, де шукати? Завантажуйте застосунок: «Мій нотаріус»-безкоштовно без посередників знайдіть того хто підходить вам. У вашому телефоні у нашому застосунку зібрані всі нотаріуси України з адресами та телефонами.

10. «Ми перевіримо власника на кримінал». Звучить солідно! Рієлтор обіцяє дізнатися, чи не фігурує власник у кримінальних провадженнях і чи не «токсичний» сам об’єкт. А тепер реальність: Доступ до Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР) мають виключно прокурори, слідчі та детективи (НАБУ, ДБР, поліція). Все. Навіть нотаріус не має прямого доступу до ЄРДР для «просто подивитися». Яким же чином це робить рієлтор: 1. Гуглить прізвище власника. 2. Шукає в реєстрах судових рішень (де інформація часто закрита або знеособлена). 3. Чи просто робить загадкове обличчя і каже: «Ми все пробили»? Якщо вони хочуть вписати і це у свій закон, то їм доведеться змінювати Кримінальний процесуальний кодекс і давати рієлторам права нарівні з поліцією. Уявіть цей сюр: рієлтор-детектив з доступом до таємниці слідства. Порада: Якщо вам кажуть, що об’єкт «перевірений на кримінал» — запитайте, на підставі якого документа і з якого реєстру взята інформація. Спойлер: ви почуєте або тишу, або чергову казку про «свої канали».

Читайте також: Виселення зі службового житла, яке не є єдиним місцем проживання для особи чи її сім’ї, не порушує справедливого балансу між суспільним інтересом і правами цієї особи

То що ж вони насправді роблять? (Без сарказму): якщо рієлтор адекватний, він — крутий маркетолог та щит від спаму; він інвестує в рекламу вашого об’єкта; він професійно відсіює «туристів», які просто ходять подивитися на ремонт; він вміє робити круті фото та відео (або знає, де взяти оператора); бере на себе сотні дзвінків, щоб ви не збожеволіли; він приїжджає на ваш об’єкт і показує його і може це робити самостійно, якщо ви довіряєте.

Порада: домовляйтеся «на березі». Комісія 1-3% часто в 10 разів перевищує всі податки та дії нотаріуса разом узяті. Тож чітко розумійте: ви платите за маркетинг і комфорт, а не за юридичну чистоту. І якщо вам пропонують «попередній договір» на звичайному папірці — пам’ятайте, це просто папірець для заміток. Справжній договір має бути у нотаріуса. Це коштує копійки в порівнянні з комісійними, але береже ваші нерви.

Поважаємо рієлторів, які круто продають. Але коли вони починають розповідати, що нотаріуси та судді — це просто «люди з печатками», стає трохи сумно за професії.

Наталія КОЗАЄВА, приватний нотаріус

Джерело: Юридичний вісник України