Як уникнути помилок при оренді житла

Оренда квартири часто відбувається поспіхом: вдалий варіант, привітний власник, домовленість на словах. Проблеми з’являються тоді, коли приходить справжній власник, або не повертається завдаток, або виникає суперечка через подряпину на підлозі.

Перевірка власника та документів на житло

Перше питання: чи має людина, яка здає квартиру, право це робити? Ключі від дверей ще не доводять власності.

Варто попросити:

• паспорт наймодавця;
• правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину чи свідоцтво про право власності;
• нотаріальну довіреність, якщо житло здає представник.

Перевірка реєстрів

Дані з документів звіряють із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Інформаційну довідку можна замовити онлайн через портал «Дія» або сервіс Мін’юсту, зокрема за адресою квартири. Довідка покаже власника, співвласників і обтяження: іпотеку, арешт, заборону відчуження.

Кілька моментів, які легко пропустити:

• якщо у квартири кілька власників, потрібна згода всіх;
• для житла в іпотеці може знадобитися згода банку;
• право, набуте до 2013 року, могло не потрапити до електронного реєстру, тому паперові документи тоді перевіряють особливо уважно;
• довіреність варто звірити з Єдиним реєстром довіреностей.

Якщо документи викликають сумніви, розумно замовити юридичні послуги ще до підписання договору, а не після передання грошей.

Договір найму: що в ньому має бути

Стаття 811 Цивільного кодексу України вимагає письмової форми договору найму житла. Усна домовленість не робить угоду недійсною. Але як довести її умови в разі спору?

У договорі фіксують:

• адресу та характеристики житла;
• розмір плати, строки й спосіб оплати;
• хто сплачує комунальні послуги;
• осіб, які проживатимуть разом із наймачем (цього вимагає закон);
• строк найму;
• порядок розірвання та повернення депозиту.

Строк заслуговує окремої уваги. Якщо його не вказати, договір вважається укладеним на п’ять років (ст. 821 ЦК). Для найму до одного року кодекс встановлює окремі, менш захисні для наймача правила, тож строк варто обирати свідомо.

Ремонт теж краще не залишати «на потім». За загальним правилом поточний ремонт робить наймач, капітальний — наймодавець (ст. 819 ЦК), якщо договір не передбачає іншого.

Нотаріальне посвідчення обов’язкове лише для договору оренди житла з викупом. В інших випадках воно робиться за бажанням сторін.

Акт приймання-передачі

Саме цей документ вирішує долю депозиту наприкінці оренди. Без нього будь-яка пляма на дивані може стати приводом утримати гроші.

В акті зазначають:

• стан стін, підлоги, вікон і сантехніки;
• перелік меблів і техніки зі станом кожної позиції;
• показники лічильників;
• кількість переданих ключів.

Фото й відео з датою зйомки стануть корисним додатком. Акт підписують обидві сторони в день передачі житла.

Завдаток, аванс чи депозит

Саме тут плутанина трапляється найчастіше. Завдаток (ст. 570 ЦК) — це сума в рахунок майбутніх платежів, яка підтверджує зобов’язання й забезпечує його виконання. Наслідки жорсткі. Якщо від угоди відмовляється той, хто дав завдаток, гроші залишаються в іншої сторони. Якщо винна сторона, що його отримала, вона повертає завдаток і додатково таку саму суму (ст. 571 ЦК).

Важливий нюанс: якщо прямо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом. Аванс таких наслідків не має.

Як зафіксувати передачу грошей:

• окремим пунктом договору з чітким статусом суми: завдаток, аванс чи страховий депозит;
• розпискою з паспортними даними, датою, сумою цифрами й словами;
• безготівковим переказом із зрозумілим призначенням платежу.

Домовленість про завдаток має бути письмовою, інакше вона нікчемна (ст. 547 ЦК).

Що перевірити перед підписом

Чи збігається власник у документах і в реєстрі? Чи немає арешту або іпотеки? Чи прописані плата, строк і умови повернення депозиту? Чи складено акт? Якщо на кожне питання є чітка відповідь, ризик залишитися без житла чи грошей стає значно меншим.

Поділитися

Твітнути