Передача гуртожитків, включених до статутних капіталів товариств, у власність територіальних громад

З метою створення на законодавчому рівні сприятливих умов для громадян, які постійно та на законних підставах мешкають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян та сімей, які перебували чи продовжують перебувати у трудових відносинах з підприємствами, установами та організаціями, що надали їм гуртожитки для тимчасового проживання, але фактично тривалий час проживають у таких гуртожитках постійно, для практичної реалізації ними конституційного права на житло, тобто для набуття такими громадянами власного помешкання був прийнятий Закон України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” № 500 від 04.09.2008 р. (далі по тексту – Закон № 500).

Так, з прийняттям Закону № 500 громадяни, які були вселені у гуртожиток та тривалий час там проживали, однак не використали право на безоплатну приватизацію державного житлового фонду, отримали можливість приватизувати відповідне житлове приміщення в гуртожитку.  Разом з тим мешканці гуртожитків, включених до статутних фондів товариств, що перебувають у приватній власності, такої можливості не мають дотепер.

Проте, Закон № 500 передбачає, що мешканці гуртожитку, які на юридичних підставах, проживають у гуртожитках (державної форми власності, а також у гуртожитках, включених до статутних капіталів товариств, у тому числі тих, що в подальшому були передані до статутних капіталів інших юридичних осіб або відчужені в інший спосіб), набувають право на приватизацію жилих приміщень у таких гуртожитках лише після їх передання у власність відповідної територіальної громади. При цьому, це стосується гуртожитків, збудовані за радянських часів (до 1 грудня 1991 року) за загальнодержавні кошти (у тому числі за кошти державних і колективних підприємств та організацій), що були включені до статутних капіталів (фондів) господарських товариств та інших організацій, створених під час приватизації (корпоратизації) колишніх державних (комунальних) підприємств (організацій), у тому числі ті, що в подальшому були передані до статутних капіталів (фондів) інших юридичних осіб або відчужені в інший спосіб, визначений законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 14 Закону № 500 гуртожитки, включені до статутних капіталів товариств, передаються у власність територіальних громад відповідно до цього Закону в один із таких способів:

1) на безкомпенсаційній основі всі гуртожитки передаються:

а) за згодою власника гуртожитку – за його рішенням;

б) без згоди власника гуртожитку – за рішенням суду;

2) на частково-компенсаційній основі всі гуртожитки передаються:

а) на договірних засадах з виплатою компенсації у розмірі, визначеному відповідно до частини четвертої цієї статті, – за рішенням власника гуртожитку та рішенням відповідної місцевої ради;

б) відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, визначених цим Законом, у розмірі, меншому за розмір, визначений відповідно до частини четвертої цієї статті, – за рішенням суду за позовом місцевої ради;

3) на компенсаційній основі, за умови попередньої повної компенсації в розмірі, визначеному відповідно до частини четвертої цієї статті, гуртожитки передаються:

а) за згодою місцевої ради – за рішенням відповідної місцевої ради за поданням власника гуртожитку;

б) без згоди місцевої ради – за рішенням суду за позовом власника гуртожитку.

Майже по всій Україні така передача відбувалась на безкомпенсаційній основі та з приводу балансу застосування такого способу Верховний Суд висловив не одну правову позицію (у Постанові Верховного Суду по справі № 910/1664/19 від 12.06.2020, у Постанові по справі № 924/57/19 від 14.02.2020 р., по справі № 927/513/19 від 08.07.2020, та інш.).

Проте, 20 жовтня 2021 року Другий сенат Конституційного Суду України розглянув справу за конституційною скаргою Приватного акціонерного товариства „Чернігівоблбуд“ щодо відповідності Конституції України підпункту „б“ пункту 1 частини третьої статті 14 Закону України „Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків“ від 4 вересня 2008 року № 500–VI зі змінами, та ухвалив Рішення, яким підпункт „б“ пункту 1 частини третьої статті 14 Закону визнано таким, що не відповідає Основному Закону Держави. Оспорюваний припис утрачає чинність з дня ухвалення Конституційним Судом України Рішення.

Конституційний Суд України констатував, що встановлений Верховною Радою України спосіб реалізації конституційного права на житло мешканців гуртожитків та намагання держави мінімізувати на рівні національного законодавства певні фінансові витрати на компенсації власникам гуртожитків призвели до диспропорції між суспільно значущою метою (забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків) та юридичними механізмами, які було використано задля її досягнення.

Отже, на сьогодні є актуальним питання на якій основі здійснювати передачу гуртожитків, та чи витримають територіальні громади фінансового навантаження через компенсаційну/частково-компенсаційну передачу.

У мотивувальній частині вищезазначеного Рішення Конституційного Суду України  відзначено, що “згідно з практикою Європейського суду з прав людини виплата компенсації за майно є суттєвим фактором при оцінці наявності справедливої рівноваги між інтересами суспільства та приватних осіб; така компенсація має бути обґрунтовано пов’язаною з вартістю майна на час його відчуження.

Натомість відповідно до частини 4 статті 14 Закону № 500 розмір компенсації вартості гуртожитків, що їх передають згідно з Законом № 500 у власність територіальних громад на частково-компенсаційній або компенсаційній основі, розраховується відповідно до вартості гуртожитків, за якою їх було включено до статутних капіталів товариств.”

Тобто, Конституційний Суд України наголосив, що вартість повинна визначатись в порядку частини 4 статті 14 Закону № 500 

Згідно із ч. 4 статті 14 Закону розмір компенсації вартості гуртожитків, що передаються відповідно до цього Закону у власність територіальних громад на частково-компенсаційній або компенсаційній основі, розраховується відповідно до вартості гуртожитків, за якою їх було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, з урахуванням зменшення вартості внаслідок нарахованого фізичного зносу або збільшення вартості в результаті фактично підтверджених витрат власників на проведення капітального ремонту за час перебування гуртожитків у їхній власності.

У разі наявності корпоративних прав держави у статутному капіталі таких товариств розмір компенсації визначається пропорційно до обсягу таких прав відповідно до закону.

Тобто, вартість визначається не ринковою вартістю, а саме в розмірі за яким гуртожитки було включено до статутних капіталів товариств. Так, наприклад, гуртожиток, щодо якого була подана конституційна скарга – ПАТ „Чернігівоблбуд“ увійшов до статутного капіталу товариства з вартістю в розмірі 391 546 крб., що становить 3,92 грн. (відповідно до п. 3 Указу Президента України „Про грошову реформу в Україні” українські карбованці підлягають обміну на гривні за курсом 100 000 карбованців на 1 грн.).

Дана сума є не дивною, оскільки майже усі подібні гуртожитки при приватизації входили в статутний капітал за схожою вартістю.

При розгляді збільшення суми компенсації необхідно звернути увагу, що закон дозволяє збільшувати лише на фактично підтвердженні витрати (знову ж таки, не ринкову вартість покращення) при проведенні саме капітального ремонту, а не просто ремонту та/або реконструкції, що не зачастую зустрічається в гуртожитках.

Таким чином, компенсаційний або частково-компенсаційний спосіб незначно відрізняється від безкомпенсаційного способу передачі гуртожитків у власність територіальної громади, а відповідно не потягне, в більшості випадків, фінансового навантаження на громади.

адвокат Кілічава Тетяна

Поділитися

Твітнути