Судова практика
Направлення орендарем земельної ділянки пропозиції про продовження договору оренди не є безумовною підставою для його поновлення
10 серпня 2022 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 379/661/21 залишив без задоволення касаційну скаргу орендаря, якого орендодавці повідомили про відсутність наміру продовжувати договір оренди.
ТОВ «Агрофірма Ріжки» звернулось до суду із позовом до орендодавців та ПСП «Жовтень» про визнання недійсним договору оренди землі, обґрунтувавши позов тим, попри те, що строк термін договору скінчився, ТОВ продовжило користуватися земельною ділянкою та виконувати свої обов’язки за договором, а саме – сплачувати орендну плату та податок за землю. Відповідачі отримали орендну плату за повний 2020 рік, однак у грудні 2020 р. уклали договір оренди спірної земельної ділянки з іншим орендарем – ПСП «Жовтень». Водночас позивач наполягав, що має переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки надіслав на адресу орендодавців лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі з проектом додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення та продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою.
Читайте також: Відшкодування недоодержаних доходів від оренди землі може бути врегульовано у договірному порядку
Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився й апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову з тих мотивів, що переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк припинилося, оскільки орендодавці відмовились продовжувати договір оренди землі на новий строк, а користування ТОВ «Агрофірма Ріжки» земельною ділянкою після закінчення строку дії договору не свідчить про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та не є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.
Верховний Суд, розглянувши справу за касаційною скаргою позивача, зазначив, що відповідно до ч. 1 та 2 ст. 33 Закону № 161-XIV по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
19 та 31 грудня 2019 р. орендодавці повідомили ТОВ «Агрофірма Ріжки» про заперечення у поновленні договору оренди у зв’язку із недосягненням домовленості щодо умов договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону № 161-XIV для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 р. № 594/376/17-ц).
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч. 1 ст. 33 Закону № 161-XIV, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (ч. 2-5 ст. 33 Закону № 161-XIV) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 р. у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 р. у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 р. у справі № 912/1138/19.
Згідно з ч. 8 ст. 33 Закону № 161-XIV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.
У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 р. у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за ч. 1-5 ст. 33 Закону № 161-XIV, оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.
Направлення ж орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Підготував Леонід Лазебний
