Думка експерта
Правовий статус земель оптових ринків сільськогосподарської продукції
Сніжана Васильєва, аспірантка Навчально-наукового інституту права, КНУ ім. Т. Шевченка, юристка АО «ALARIUS»
Оптовий ринок сільськогосподарської продукції за своєю правовою природою є інфраструктурним «вузлом» аграрного ринку, покликаним забезпечувати оптовий обіг продукції, її концентрацію та скорочення логістичних втрат. Це прямо випливає із цілей та напрямів діяльності, закріплених у Законі України «Про оптові ринки сільськогосподарської продукції».
Юридичний і фактичний базис аграрного бізнесу
Прискорення просування продукції від виробника до кінцевого споживача у період воєнного стану, коли порушуються ланцюги постачання, змінюється географія виробництва та споживання, а частина територій зазнає руйнувань або обмежень доступу до сільськогосподарської продукції, стійкість таких «вузлів» напряму залежить від юридичної визначеності механізму регулювання земель оптових ринків сільськогосподарської продукції, які є як юридичним, так і фактичним базисом аграрного бізнесу.
Разом із тим, правове забезпечення статусу земель оптових ринків сільськогосподарської продукції досі носить фрагментарний та поверхневий характер: спеціальний Закон України «Про оптові ринки сільськогосподарської продукції» присвятив земельному аспекту лише статтю 12, яка абстрактним формулюванням відсилає до «порядку, визначеного законом», а Земельний кодекс України (далі — ЗК України) так само не встановлює спеціальних правил щодо обігу земель оптових ринків сільськогосподарської продукції.
Наведені вади законодавчого регулювання стають передумовами судових спорів та уваги правоохоронних органів до сільськогосподарських товаровиробників, що може суттєво впливати чи навіть блокувати їх господарську діяльність. Однієї із причин таких спорів є проблема визначення цільового призначення земель оптових ринків сільськогосподарської продукції, про що і піде мова далі.
Необхідно зауважити, що використання земельної ділянки за цільовим призначенням є прямим обов’язком землевласників та землекористувачів, при цьому правовий режим категорії землі, визначеної відповідно до статей 19, 20 ЗК України є визначальним при вирішенні питання про (не)цільове використання землі. Також у межах кожної категорії земель законодавцем визначено самостійні види цільового призначення, які формалізуються у кодах Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок (додаток 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру).
Крім того, у практиці досі використовується ще більш вузьке поняття «виду використання», яке позначає буквально сформульовану у відповідному рішенні органу-розпорядника конкретну мету, з якою передавалась земельна ділянка у власність чи користування особі. Для зміни категорії/ виду цільового призначення земельної ділянки комунальної або державної власності ЗК України передбачає імперативну процедуру через затвердження попередньо погодженого проекту землеустрою уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самоврядування, але процедури зміни виключно виду використання без зміни категорії землі чинним законодавством не встановлено, про що прямо зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19. Якщо чинна редакція ЗК України не оперує взагалі поняттям «вид використання», то в попередній редакції частина п’ята статті 20 ЗК України передбачалось, що види використання (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно. Отже, для земель сільськогосподарського призначення діє «спеціальне» більш суворе правило: використання — лише в межах вимог конкретного виду, визначеного у статтях 31-37 ЗК України.
Критерії цільового призначення земель оптових ринків сільськогосподарської продукції
Оскільки код виду цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначається на підставі матеріалів формування земельних ділянок та рішення органу-розпорядника, в якому міститься формулювання конкретного виду використання, доцільно дослідити, чим керуються адміністративні та судові органи, коли визначають, чи правильно розробниками документації із землеустрою та органами Держгеокадастру визначено «код» виду цільового призначення.
Матеріали формування земельної ділянки та правовстановлюючі документи як первинне «джерело» цільового призначення землі.
Адміністративні органи та суди перевіряють, який вид цільового призначення земельної ділянки закладені у:
- рішенні органу-розпорядника про надання / вилучення / передачу земельної ділянки комунальної/державної власності ;
- документації із землеустрою (проєкт землеустрою, технічна документація тощо);
- попередні витяги з ДЗК та інші первинні правовстановлюючі документи, які існували до моменту набуття речових прав на землю у момент її формування.
У цьому контексті показовою є постанова КАС ВС від 03.04.2025 у справі № 600/5817/21-а, де Верховний Суд прямо зазначив, що під час формування земельної ділянки визначення її виду цільового призначення здійснюється розробником документації із землеустрою (з урахуванням рішення органу влади/місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою).
Відомості ДЗК як офіційне, але спростовуване «джерело» цільового призначення земель
Касаційний адміністративний суд у постанові від 22.02.2024 у справі № 120/5760/21-а наголосив, що внесення до ДЗК відомостей про цільове призначення земельної ділянки здійснюється на підставі поданих документації із землеустрою, а сам ДЗК є офіційним джерелом таких відомостей.
Водночас у постанові Касаційного адміністративного суду від 07.11.2023 у справі № 400/4165/21 Суд прямо сформулював презумпцію: відомості ДЗК — офіційні та вважаються достовірними, якщо інше не доведено судом.
Найтиповіші належні та допустимі докази для спростування відомостей ДЗК (залежно від того, що саме спростовується):
1) висновок судового експерта стане дієвим інструментом у спорах про координати поворотних точок, межі; накладення ділянок; кількісні характеристики ділянки; відповідність фактичного землекористування/ огорож/доріг координатам у ДЗК; технічні помилки у геоданих;
2) матеріали землеустрою та первинна земельнотехнічна документація (проєкт землеустрою щодо відведення; технічна документація із землеустрою; каталоги координат, абриси, польові журнали вимірювань; XML-файли обміну, що подавалися для внесення відомостей до ДЗК (якщо наявні); матеріали погоджень (акти погодження меж із суміжниками) для спростування некоректних даних ДЗК про якісні та кількісні характеристики земельної ділянки;
3) правовстановлюючі документи на земельну ділянку (рішення про надання/передачу ділянки, затвердження документації із землеустрою; державні акти (старого зразка), договори оренди/суперфіцію/емфітевзису, додаткові угоди, судові рішення, якими встановлено/визнано право або визначено межі чи площу) для спростування недостовірних відомостей ДЗК про правовий режим земельної ділянки (цільове призначення, форма користування, підстави набуття);
4) дані топографо-геодезичних робіт і фактичне винесення меж в натуру (акти винесення меж в натуру; геодезичні звіти сертифікованих інженерів-геодезистів/землевпорядників; схеми/плани з координатами в державній системі координат; порівняльні плани накладення) у спорах щодо фактичних та юридично визначених меж земельної ділянки;
5) інші офіційні кадастрові/картографічні джерела (матеріали інвентаризації земель; матеріали формування меж населених пунктів/територіальних громад; затверджені плани зонування/генплани) для спорів про можливість певного виду використання землі.
Крім того, законодавство України допускає абсолютно безоплатну адміністративну (позасудову) процедуру виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру щодо цільового призначення земельної ділянки у випадку відсутності судового спору та визнання як землекористувачем, так і органом Держгеокадастру помилковості та невідповідності відомостей ДЗК матеріалам формування відповідної ділянки. Таке виправлення у відомостях ДЗК здійснює державний кадастровий реєстратор (орган, що здійснює ведення ДЗК).
Необхідно розрізняти два види помилок у відомостях ДЗК:
1) технічна помилка «внесення/відображення» (описка, неправильне перенесення даних, дублювання, арифметична/технічна похибка тощо), коли правильні дані підтверджуються документами, але в ДЗК відображено інакше;
2) помилка у первинній документації, коли невірні дані закладені у документації із землеустрою. У такому випадку спочатку виправляють документацію, і лише після цього — відомості в ДЗК.
Отже, підставами для виправлення відомостей у ДЗК є:
– виявлена технічна помилка у відомостях ДЗК (у т.ч. у витягах/копіях документів, сформованих з ДЗК);
– помилка, допущена органом під час ведення ДЗК / держреєстрації ділянки;
– помилка, що спричинена помилковими даними у документації із землеустрою;
– помилка у відомостях, отриманих через інформаційну взаємодію з інших реєстрів/ системою.
Залежно від ситуації процедура виправлення помилки в ДЗК може бути ініційована:
– повідомленням/зверненням про виявлення технічної помилки із доданням документів, які підтверджують правильні дані;
– заявою про внесення виправлених/ уточнених відомостей, якщо помилка потребує внесення змін на підставі виправленої документації чи інших підстав.
Для успішного виправлення помилки в ДЗК необхідно подати документ(и), які безспірно підтверджують правильні відомості, залежно від того, що саме виправляється:
– заява/повідомлення (за встановленою формою у Порядку);
– документ, де містяться правильні дані (наприклад: належна документація із землеустрою; документ, на підставі якого внесено відомості; матеріали Державного фонду документації із землеустрою; або судове рішення, якщо виправлення відбувається на його підставі);
– виправлена/оновлена документація (у випадку наявності помилкових відомостей у первісній редакції документації і землеустрою).
Якщо мова йде про помилку у відомостях ДЗК про цільове призначення/код КВЦПЗ, як правило, орган Держгеокадастру перевірятиме: рішення розпорядника, документацію із землеустрою, первинні матеріали формування.
(Далі буде…)
Джерело: Юридичний вісник України
