Договір оренди земельної ділянки, укладений іноземцем у межах річного строку для її відчуження після отримання у спадщину, не є нікчемним, а має бути припинений за рішенням суду

20 жовтня 2025 р. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 559/2900/23 залишив без задоволення касаційну скаргу підприємства, яке доводило, що законодавство не містять положень, які б забороняли іноземцям – власниками земельних дянок на території України здавати їх в оренду.

Прокурор в інтересах держави звернувся до суду з позовом до громадянина держави-агресора (орендодавець), Сільськогосподарського товариства (орендар) про припинення права власності на земельні ділянки шляхом їх конфіскації та продажу на земельних торгах, припинення дії договору оренди земельної ділянки та права її оренди.

За матеріалами справи відповідач успадкував дві земельні ділянки, одну з яких передав у строкове платне користування орендарю на 10 років (до 22 листопада 2031 р.).

Прокурор вказував, що за змістом ч. 4 ст. 81 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Вказана норма кореспондується також з ч. 1 ст. 145 ЗК України.

Читайте також: Право орендодавця підлягає судовому захисту за його позовом про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, а не договорів оренди

У зв’язку з чим його право власності на земельні ділянки підлягає припиненню шляхом їх конфіскації за рішенням суду та продажу на земельних торгах. Відповідно і дія договору оренди земельної ділянки та право оренди на неї підлягають припиненню.

Рішенням міськрайонного суду позов задоволено з тих мотивів, що відповідач, будучи іноземним громадянином, 27 листопада 2020 р. набув право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та впродовж року добровільно їх не відчужив, хоча кінцевий строк сплинув 27 листопада 2021 р.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог про припинення дії договору оренди землі та права оренди земельної ділянки, апеляційний суд виходив з того, що орендодавцем земельної ділянки як фізичною особою може бути виключно громадянин України.

Укладений договір оренди земельної ділянки порушує публічний порядок, адже стосується землі сільськогосподарського призначення як особливо цінної категорії, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною закону, власником якої був громадянин іноземної держави і якому вимогами закону заборонено передавати її в оренду, тому цей правочин є нікчемним.

Читайте також: Незазначення у договорі оренди земельної ділянки конкретного розміру орендної плати та грошової оцінки ділянки є підставою для визнання його недійсним

Об’єднана палата вказала, що якщо власник земельної ділянки, який відповідно до закону зобов’язаний відчужити її протягом певного строку, однак не виконав такого обов’язку, то орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, звертається до суду з позовом про конфіскацію вказаної земельної ділянки. За наслідками розгляду такого позову суд ухвалює рішення про конфіскацію земельної ділянки або відмову у її конфіскації. Рішення суду про конфіскацію земельної ділянки в подальшому є підставою для продажу цієї земельної ділянки на земельних торгах.

Подібні висновки щодо застосування положень ст. 145 ЗК України містяться у постановах Верховного Суду від 12 лютого 2025 р. у справі № 683/22/23, від 12 березня 2025 р. у справі № 568/823/23, від 07 травня 2025 р. у справі № 686/196/23.

Договір оренди земельної ділянки, укладений її власником, хоча і іноземцем, право власності якого підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, протягом року з моменту набуття права власності у порядку спадкування, не може вважатися таким, що суперечить публічному порядку, а отже не є нікчемним.

Невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений Земельним кодексом України строк є підставою для припинення права власності на земельну ділянку у судовому порядку, а не автоматично.

Читайте також: Накладення арешту на право оренди земельної ділянки може бути застосоване щодо власника ділянки, а не боржника-орендаря

Застосування конфіскації зумовлює настання, зокрема, таких правових наслідків як припинення інших (аніж право власності) цивільних прав. Оскільки конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно і набуття державою права власності, не залежить від прав попереднього власника, інші права (речові, зобов’язальні) стосовно майна, що конфісковане, повинні припинятися в результаті припинення права власності.

Таким чином, припинення права власності іноземця на земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства шляхом їх конфіскації на користь держави тягне за собою припинення права оренди цих земельних ділянок.

З урахуванням наведеного Об’єднана палата відступила від висновку, викладеного в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати від 29 квітня 2025 р. у справі № 181/756/23 та постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати від 12 березня 2025 р. у справі № 568/823/23 щодо нікчемності договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, укладеного іноземцем.

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 19 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.

Поділитися

Твітнути