Судова практика
Належне виконання пайовиком зобов’язань за договором про пайову участь у будівництві є підставою для визнання за ним чи його спадкоємцем права власності на майнові права на об’єкт інвестування
17 липня 2024 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 344/13538/17 залишив без задоволення касаційну скаргу представника обслуговуючого кооперативу, який стверджував про відсутність у позивачів будь-яких прав на нерухоме майно.
Пайовик звернувся до суду з позовом до обслуговуючого кооперативу про визнання майнових прав на об’єкти інвестування, оскільки право продажу об’єкта інвестування з незрозумілих причин набув відповідач, внаслідок чого майнові права позивача могли бути повторно передані, відчужені на користь інших осіб.
Ухвалою міського суду замінено позивача його правонаступниками у зв’язку зі смертю позивача, залучено співвідповідача.
Рішенням міського суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено з тих мотивів, що пайовик повністю сплатив вартість пайових внесків за нерухоме майно, однак введення об’єкта будівництва в експлуатацію не відбулося у встановлені строки, будівництво об’єкта не здійснювалося, що ставило під сумнів можливість виконання відповідачами своїх зобов’язань.
Розглянувши касаційну скаргу представника обслуговуючого кооперативу, Верховний Суд вказав, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст. 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об’єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абз. 3 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних майнових очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Згідно з ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У ч. 2 ст. 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Ефективним способом захисту майнових прав на об’єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов’язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об’єкт інвестування.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14 грудня 2021 р. у справі № 344/16879/15, від 20 березня 2019 р. у справі № 761/20612/15 та від 27 лютого 2019 р. у справі № 761/32696/13.
У цій справі судами попередніх інстанцій встановлено, що забудовник, з яким укладалися договори про пайову участь та попередній договір, не виконав обов’язку ввести в експлуатацію будинок, в якому розташовані квартири та нежитлове приміщення, майнові права на які просив визнати пайовик, правонаступниками якого є позивачі.
В подальшому право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку та об’єкт незавершеного будівництва – 27-квартирний багатоповерховий житловий будинок готовністю 57 % перейшло до обслуговуючого кооперативу.
Встановивши, що пайовик повністю сплатив вартість пайових внесків за нерухоме майно, натомість спірний об’єкт будівництва не введений в експлуатацію і його будівництво не здійснюється, що ставить під сумнів можливість виконання відповідачами своїх зобов’язань, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав на об’єкти інвестування за правонаступниками пайовика.
Такі висновки судів попередніх інстанцій відповідають правовим висновкам, викладеним в постановах Верховного Суду у справі від 12 січня 2022 р. у справі № 344/12729/17, від 26 січня 2022 р. у справі № 344/9967/17.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 16 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
