Судова практика
Належним способом захисту прав у разі несплати користувачем земельної ділянки коштів за договором емфітевзису є стягнення боргу, а не розірвання договору
20 січня 2025 р. Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 390/25/22 задовольнив частково касаційну скаргу представника позивачів, які просили розірвати договір емфітевзису.
Власники земельної ділянки звернулися до суду з позовом про розірвання договору емфітевзису та скасування державної реєстрації права, посилаючись на ч. 2 ст. 651 ЦК України та обґрунтовуючи тим, що упродовж 2014-2021 років відповідач порушував умови договору в частині виплати їм щорічної премії у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що значною мірою позбавило їх того, на що вони розраховували на час укладення договору.
Рішенням районного суду позов задоволено у зв’язку з невиконанням відповідачем обов’язків по оплаті за договором.
Апеляційним суду рішення районного суду скасовано і ухвалено нове, яким у задоволенні позову відмовлено, оскільки порушення договору, допущені впродовж 2014-2017 років, відповідач усунув 19 травня 2018 р., а до суду позивачі звернулися 10 січня 2022 р., тобто після спливу трирічної позовної давності, встановленої ст. 257 ЦК України. Обставин, які б вказували на зупинення чи переривання перебігу позовної давності (ст. 263, 264 ЦК України), судом не встановлено.
У касаційній скарзі представник позивачів зазначав, що однозначних висновків щодо наявності чи відсутності порушеного права позивачів постанова суду апеляційної інстанції не містить, але суд апеляційної інстанції відмовив у позові саме у зв`язку із пропущенням позивачами позовної давності.
Верховний Суд вказав, що:
– за своєю суттю емфітевзис – це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис є правом абсолютним, не просто речовим правом на земельну ділянку, а одним із найбільш міцних прав після права власності. Емфітевзис постає в історії приватного права та цивілістичній доктрині як найбільш повне обмежене речове право на сільськогосподарські землі, поступаючись у цьому аспекті лише праву власності. Емфітевзис як речове право на чуже майно стає відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений;
– тлумачення ст. 412 ЦК України та ч. 9 ст. 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом;
– підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це слідує з положень ст. 412 ЦК України, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом;
– загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у гл. 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у ст. 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису, як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису;
– самостійність і незалежність емфітевзису від договору, яким він був встановлений, зумовлює ще одну особливість – існування емфітевзису як речового права може бути уражене лише недійсністю такого договору, розірвання ж його наслідків у вигляді припинення емфітевзису не матиме;
– належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування земельною ділянкою по договору про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, тобто примусове виконання обов’язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Зважаючи на викладене, Верховний Суд у визнав за необхідне відступити від висновку щодо застосування положень ч. 2 ст. 651 ЦК України у справах про розірвання договору про право користування земельною ділянкою (договір емфітевзису), викладеного у постановах Верховного Суду: у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 травня 2021 року у справі № 153/19/19, у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 жовтня 2021 року у справі № 390/351/20, постанову апеляційного суду змінив у мотивувальній частині з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 17 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
