Судова практика
Навіть у разі ухвалення органом місцевого самоврядування рішення про збільшення ставки орендної плати за землю понад 3%, її застосування є неправомірним без перегляду умов чинного договору
6 березня 2025 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі № 160/5643/23 задовольнив касаційну скаргу позивача, якому було нараховано надмірну суму орендної плати.
У спорі з ГУ ДПС позивач просив визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення про нарахування орендної плати з фізичних осіб, уважаючи, що йому нараховано надмірну суму орендної плати за земельну ділянку, адже у спірний період він самостійно декларував грошове зобов’язання згідно з умовами договору, а сума відповідних платежів не була нижчою, ніж це передбачено нормами податкового законодавства.
При цьому у разі підвищення органом місцевого самоврядування ставки орендної плати такі зміни не вносять автоматично зміни до чинного договору оренди, а потребують взаємної згоди шляхом укладення додаткової угоди.
Окружний адміністративний суд задовольнив позов, наголосивши, що орган місцевого самоврядування не вніс за взаємною згодою з позивачем відповідні зміни до укладеного раніше договору, а тому до моменту зміни договору не діє вищий розмір орендної плати, встановлений рішенням, яке було прийнято після укладення договору.
Крім цього, в оскаржуваних податкових повідомленнях-рішеннях не враховано належним чином суми, які позивач самостійно задекларував та сплатив у відповідні періоди.
Апеляційний адміністративний суд зазначене рішення скасував та відмовив у задоволенні позовних вимог з посиланням на те, що міська рада, використовуючи свої повноваження відповідно до ст. 12 ПК України, мала право встановити розмір орендної плати більший, ніж у вже укладеному договорі.
Розглянувши касаційну скаргу позивача, Верховний Суд вказав, що за приписами п. 288.1 ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. Диспозиція ст. 288 ПК України чітко розрізняє розмір орендної плати (яка визначається договором) та річну суму платежу (яка, в свою чергу, не може бути меншою від затвердженого законодавцем розміру). Тобто незалежно від того, чи вносилися зміни до змісту договору оренди в частині встановлення розміру орендної плати, ПК України вимагає, щоб річна сума платежу з орендної плати за земельну ділянку була не меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Крім того, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п. 5.2 ст. 5 ПК, до моменту внесення до договору оренди відповідних змін, розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК.
Наведений висновок підтверджується чіткою та послідовною судовою практикою, зокрема постановами Верховного Суду України від 2 грудня 2014 р. (справа № 21-274а14), 7 квітня 2015 р. (справа № 21-117а15), 14 квітня 2015 р. (справа № 21-165а15), 21 квітня 2015 р. (справа № 21-131а15).
Аналогічний підхід було підтримано Верховним Судом у постановах від 18 березня 2019 р. (справа № 823/219/18), від 16 квітня 2019 р. (справа № 2140/1586/18), від 11 червня 2019 р. (справа № 826/17049/16), від 10 жовтня 2019 р. (справа № 824/2281/15-а), від 17 вересня 2020 р. (справа № 160/3242/19), від 2 грудня 2020 р. (справа № 160/2705/19).
Якщо під час укладення договору орендна плата вже відповідає нижній граничній межі (3% від нормативної грошової оцінки), то з точки зору ПК України немає правових підстав автоматично та без внесення змін до договору збільшувати відсоток орендної плати. Адже єдина умова, яку чітко сформулював законодавець, – це неможливість застосовувати орендну ставку, нижчу за 3% (за умови проведення нормативної грошової оцінки). Якщо ж ставка і так становить 3%, як і є у спірних правовідносинах, то цей розмір не суперечить вимогам ПК України (не нижче мінімуму і не вище 12%). Тому для зміни такої потрібно укладати додаткову угоду, ґрунтуючись на взаємній згоді сторін.
З огляду на наведене, Верховний Суд постанову апеляційного адміністративного суду скасував, а рішення окружного адміністративного суду залишив у силі.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 17 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
