Судова практика
Наявність договору оренди нерухомого майна не надає орендарю переважного права перед іпотекодержателем на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки
8 жовтня 2025 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 932/4330/21 залишив без задоволення касаційну скаргу позивача, який був позбавлений орендованого для проживання та ведення нотаріальної діяльності житла.
Орендар звернувся до суду з позовом до іпотекодержателя, орендодавця, банку та набувача про визнання відкритих торгів (аукціону) з використанням електронної торгової системи недійсними, визнання недійсним протоколу електронного аукціону, визнання недійсним договору про відступлення прав вимоги, визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки, визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя, усунення перешкод у користуванні квартирою.
У зв’язку з невиконанням орендодавцем умов кредитного договору банком та його правонаступниками було проведено низку дій, спрямованих на забезпечення вимог кредитора, наслідком чого стало набуття у власність вказаної нерухомості відповідачем.
Позивач вважав, що він, як орендар нерухомості, мав переважне право на набуття її у власність, а також посилався на порушення процедури набуття квартири у власність відповідачем.
Рішенням районного суду у задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що договір іпотеки є чинним, а питання про визнання його таким, що не відповідає вимогам закону, позивачем не ставиться. Саме іпотекодержатель має переважне право перед іншими особами щодо вказаного майна.
Водночас вимогу про витребування майна, без пред’явлення вимоги про визнання договору іпотеки недійсним, може ставити лише власник майна, що відповідає приписам ст. 387-388 ЦК України в поєднанні з приписами ст. 319, 321 ЦК України, а з огляду на те, що позивач не є та ніколи не був власником спірної квартири, вимога про витребування майна не може бути задоволена без визнання недійсним договору іпотеки.
Апеляційний суд рішення районного суду змінено, виклав його мотивувальну частину в редакції своєї постанови, вказавши, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту, який не призведе до відновлення порушених прав. Належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов’язків покупця відповідної речі.
Читайте також: Якщо договір оренди є нікчемним, з орендаря можна стягнути кошти за користування безпідставно набутим майном
Розглянувши касаційну скаргу орендаря, Верховний Суд погодився з такими висновками судів, нагадавши, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 р. у справі № 638/2304/17).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України).
Отже, позивач мав довести наявність підстав, встановлених законом, для визнання правочину недійсним, але не довів.
Також позивач не навів обґрунтованих доводів, які б свідчили про порушення його прав внаслідок укладення іншими особами оспорених договорів. Оренда спірного нерухомого майна не доводить його переважне право перед іпотекодержателем на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки.
До спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення ст. 387, 388 ЦК України, оскільки позивач не наділений правом витребовувати спірне майно у набувача.
У випадку порушення власником майна прав орендаря останній має можливість захищати їх у передбачений законом або договором спосіб, зокрема шляхом усунення перешкод у користуванні майном, розірвання договору, відшкодування збитків.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 19 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
