Судова практика
Не є правопорушенням відсутність у власника будинку зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій споруджено будинок
2 червня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 922/2417/19 роз’яснив, що відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у відповідача, не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання.
Харківська міськрада звернулася до суду з позовом до ТОВ про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки, з посиланням на ст. 189 ЗК України та ст.ст. 1212– 1214 ЦК України.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач без достатніх правових підстав фактично використовував спірну земельну ділянку, яка належить до комунальної власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міськради, та на якій розташована належна відповідачу нежитлова будівля, внаслідок чого відповідач зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди землі.
Рішенням господарського суду позов задоволено, апеляційним господарським судом рішення скасовано та ухвалено нове рішення – про відмову в задоволенні позову серед іншого й через те, що власник земельної ділянки (позивач) впродовж 5-ти років не вчинив жодних дій, спрямованих на належне формування земельної ділянки.
У касаційній скарзі позивач зазначав, що апеляційний суд не врахував, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.
Верховний Суд погодився з твердженням позивача, зважаючи на положення ст.ст. 120, 125 ЗК України та ст. 1212 ЦК України та зазначив що відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не вважається суб’єктом плати за землю у формі земельного податку. Єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (пп. 14.1.72 п. 14.1 ст. 14 ПК України).
Частиною 1 ст. 93 та ст. 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов’язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» ч. 1 ст. 96 ЗК України).
Матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування спірною земельною ділянкою попереднім землекористувачем і відповідачем, зокрема, укладення відповідних договорів оренди з Харківською міськрадою та державної реєстрації такого права. Отже, відповідач користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави.
Зміст ч. 4 ст. 319 та ст. 322 ЦК України, ст. 91 ЗК України свідчить про те, що до кола обов’язків власника земельної ділянки не належить обов’язок спонукати власника будівлі чи споруди до формування земельної ділянки для їх експлуатації та обслуговування та обов’язок із самостійного (за власною ініціативою) формування земельної ділянки без подання землекористувачем відповідної заяви.
Крім того, неналежне виконання своїх обов’язків з боку Харківської міськради не є підставою для звільнення відповідача від обов’язку сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Проте, враховуючи приписи ч. 2 ст. 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані.
У цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у відповідача, не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання.
Нерухоме майно нерозривно пов’язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а отже, використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. Таким чином, у зв’язку з користуванням відповідачем нежитловою будівлею презюмується його користування спірною земельною ділянкою.
Отже, Верховний Суд постанову апеляційного господарського суду скасував та залишив у силі рішення суду першої інстанції.
Підготував Леонід Лазебний
