Судова практика
Обов’язок орендаря сплачувати ОСББ внески на утримання будинку та прибудинкової території виникає тільки за договором з ОСББ чи орендодавцем
2 вересня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 906/884/19 задовольнив касаційну скаргу орендаря, який просив змінити мотивувальну частину судового рішення, виключивши з неї положення про те, що орендар зобов`язаний виконувати рішення ОСББ про сплату співвласниками багатоквартирного будинку внеску на управління ним.
ТОВ звернулося з позовом до ОСББ про спонукання до укладення договору відносин власників (орендарів) нежитлових приміщень та ОСББ.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що умовами договору оренди на позивача покладено обов`язок укладення прямого договору про сплату внесків на утримання орендованого майна з відповідачем, як балансоутримувачем будинку. Проте відповідач ухиляється від укладення такого договору в редакції позивача, оскільки зборами ОСББ встановлено інший розмір внеску на утримання будинку.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційним судом, у позові відмовлено з тих мотивів, шо відповідно до вимог ст.ст. 15, 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. розміри внесків на утримання приміщень у багатоквартирному будинку встановлюються статутом та/або рішенням загальних зборів ОСББ, яке є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (орендарями) приміщень у будинку.
У касаційній скарзі позивач зазначав, що висновок судів про те, що рішення відповідача про сплату внеску на утримання приміщення є обов`язковим для позивача суперечить приписам ч. 4 ст. 12 Закону № 2866-III.
Верховний Суд вказав, що відповідно до ст. 15 Закону № 2866-III та ч. 1 ст. 7, ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 р. № 417-VIII прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об’єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов’язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов’язані його утримувати відповідно до прямої норми ст. 322 ЦК України та ч. 2 ст. 7 Закону № 417-VIII.
У зв’язку з цим рішення загальних зборів ОСББ, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов’язковими для орендодавця, як власника нежитлових приміщень, який в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного йому майна та зобов’язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ.
Що ж до орендаря зазначених приміщень – ТОВ, то ч. 4 ст. 12 Закону № 417-VIII дійсно передбачено, що зобов’язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Водночас, Верховний Суд констатував, що визначаючи зобов’язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не визначає механізму реалізації такого зобов’язання, у тому числі механізму захисту прав об’єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону № 2866-III).
За таких обставин ВС дійшов висновку, що з урахуванням приписів ст. 511 ЦК України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов’язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов’язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна.
Підготував Леонід Лазебний
