Судова практика
Перехід права власності на земельну ділянку дає право новому власнику звернутися до суду з вимогою про розірвання договору її оренди незалежно від волевиявлення орендаря
8 вересня 2020 р. Велика Палата Верховного Суду у справі № 920/418/19 відступила від правового висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо моменту виникнення підстав для захисту права сторони договору на внесення змін або розірвання договору в судовому порядку.
Сільрада звернулася до суду з позовом до ТОВ про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути земельну ділянку.
На обґрунтування вимог позивач послався на п. 36 Договору, згідно з яким перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для розірвання Договору.
Рішенням господарського суду у задоволенні позову відмовлено.
Апеляційний суд рішення господарського суду скасував, прийняв нове рішення, яким позовні вимоги задовольнив з тих мотивів, що право власності на земельну ділянку перейшло до позивача, а за Договором перехід права власності на землю до будь-якої особи є підставою для його розірвання, що відповідає положенням Закону України «Про оренду землі».
У касаційній скарзі ТОВ зазначало, що, укладаючи Договір, ТОВ виходило з того, що положення п. 36 Договору можуть бути застосовані виключно в разі активних дій самого відповідача і за його волевиявлення, тобто у разі, якщо відповідач здійснить відчуження власної нерухомості чи реорганізацію товариства.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Законодавець у певних правовідносинах може передбачити порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб’єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає ст. 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. Таку позицію у подібних правовідносинах викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 р. у справі № 914/2649/17 та від 26 травня 2020 р. у справі № 908/299/18.
Ураховуючи викладене вище, положення ч. 2 ст. 16 та ч. 2 ст. 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду визнала за необхідне відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 р. у справі № 626/601/19 про розірвання договору оренди землі у зв’язку зі зміною власника земельної ділянки, у частині того, що підстава для захисту права позивача у спірних правовідносинах виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання.
Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
З огляду на умови договору оренди та фактичні обставини справи, встановлені судами, а також підстави поданого позову, Велика Палата Верховного Суду визнала обґрунтованими висновки суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.
Підготував Леонід Лазебний
