Судова практика
Позов про визнання права власності особи на новозбудоване нерухоме майно, якщо особа володіє майновими правами на нього, не є належним способом захисту прав такої особи
Захист прав особи, порушених невиконанням зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване нерухоме майно, має відбуватися з шляхом звернення до суду з позовом про відшкодування завданих збитків.
18 грудня 2019 р. Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційні скарги у справі № 522/1029/18 за позовом набувача майнових прав до ТОВ «Добробуд ЛТД», інших осіб про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, визнання права власності на квартири, витребування їх із чужого незаконного володіння, зобов`язання не чинити перешкод у здійсненні права власності, виселення та вселення.
У січні 2018 р. набувач майнових прав звернувся до суду з зазначеним позовом до ТОВ «Добробуд ЛТД», мотивованим тим, що позивач у встановленому законом порядку, зокрема згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 р. набув майнові права на зазначене спірне нерухоме майно у вигляді квартири, проте відповідачем ТОВ «Добробуд ЛТД» цю квартиру було незаконно розділено на дві квартири та перепродано майнові права іншим особам.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси у задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що позивач не має прав на спірне нерухоме майно. Суд першої інстанції також констатував неможливість одночасного пред`явлення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння і про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (щодо захисту права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння), оскільки віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними. Крім того, суд першої інстанції посилався на те, що одна з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову – відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в такому разі здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов’язально-правових способів.
Апеляційну скаргу позивача задоволено частково, рішення суду першої інстанції скасовано, визнано за позивачем право власності на спірні квартири та витребувано їх із чужого незаконного володіння на користь позивача. Суд апеляційної інстанції зробив висновок, що майнові права позивача трансформувалися у право власності на спірне нерухоме майно, а отже належним способом захисту є і витребування його у добросовісних набувачів.
У січні 2019 р. ТОВ «Добробут ЛТД» та інші особи подали до Верховного Суду касаційні скарги, у яких, зокрема, посилалися на виключну правову проблему, на п. 23 постанови Пленуму Верховного Суду України № 5 від 7 лютого 2014 р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» та на рішення ВС від 05 лютого 2014 р. у справі № 6-131цс13, від 18 лютого 2015 р. у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 р. у справі № 6-318цс15, від 10 лютого 2016 р. у справі № 6-2124цс15.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що з огляду на те, що позивач не є і не був власником жодної із зазначених квартир, на які просить визнати право власності, а також не надав доказів, що є власником майнових прав на ці квартири, то суд першої інстанції правильно встановив, що позивач безпідставно звернувся із позовом з такими вимогами.
Крім того, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про неможливість одночасного пред’явлення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння (оскільки віндикація – це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) і про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (оскільки негаторний позов – це позов про захист права власності від порушень, не пов’язаних із позбавленням володіння).
Відповідно до позовної заяви, позивач вважав, що його права та інтереси порушені саме невиконанням ТОВ «Добробуд ЛТД» своїх зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 р., які стосуються передання йому новозбудованого майна та документів необхідних для реєстрації за ним права власності на майно.
Отже, з огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ «Добробуд ЛТД» у зобов’язальних відносинах, то права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов’язального права.
У відповідності до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з ч. 2 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Враховуючи вищевикладене, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що позивачем не було доведено і ті обставини, що він належним чином виконала вищевказані зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 р. в частині оплати у повному обсязі інвестиції пропорційно збільшенню розміру площі спірного нерухомого майна – в контексті вирішення питання щодо набуття відповідного майнового права щодо спірного нерухомого майна. Разом з тим, позивач не позбавлений права на звернення на підставі ст.ст. 625, 653 ЦК України із позовом про відшкодування завданих йому збитків.
З огляду на це, Велика Палата скасувала постанову апеляційного суду, рішення суду першої інстанції змінила, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови, в іншій частині залишила рішення без змін.
Підготував Леонід Лазебний
