Судова практика
Пролонгація договору оренди нерухомого майна та продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права – не одне й те саме
16 вересня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 904/5126/19 відмовив у задоволенні касаційної скарги відповідача, який ототожнив взаємовиключні правові інститути пролонгації договору оренди нерухомого майна та продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря.
ОКП звернулося до суду з позовом до ФОП про зобов`язання звільнити спірне нежитлове приміщення площею з одночасним поверненням цього приміщення позивачу за актом приймання-передачі.
ФОП звернулася до ОКП із зустрічним позовом про визнання договору продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, окрім суми базової орендної плати.
Первісний позов мотивований невиконанням відповідачем обов’язку зі звільнення приміщення після закінчення строку дії договору оренди. Зустрічний позов мотивований належним виконанням своїх зобов’язань за договором оренди та своєчасним повідомленням орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційним судом, первісний позов задоволений, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
У касаційній скарзі відповідач зазначав, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст. 777 ЦК України внаслідок неврахування висновку Верховного Суду у постанові по справі № 910/12017/17 від 18 грудня 2018 р., відповідно до якого наймодавець, отримавши повідомлення наймача про намір укласти договір на новий строк, був зобов`язаний його розглянути, обговорити нові умови договору та лише у випадку незгоди наймача із запропонованими умовами вимагати повернення приміщення. Проте ОКП не відповіло на повідомлення орендаря та не довело до нього нові умови договору в чіткій і зрозумілій формі.
Верховний Суд зауважив, що зміст як зустрічного позову, так і касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі — Закон № 2269), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (ст. 777 ЦК України та ч. 3 ст. 17 Закону № 2269), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.
Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Суди попередніх інстанцій встановили обставину припинення дії договору оренди у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору.
Що ж до переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, то судами встановлено, що він повідомив орендодавця про намір скористатися таким правом, визначивши прийнятною для себе суму орендної плати. Проте, як установлено судом, такий намір орендар не реалізував з урахуванням визначених Законом № 2269 особливостей укладення договору оренди, оскільки не взяв участі у конкурсі на право оренди спірного нежитлового приміщення, хоча про проведення такого конкурсу був обізнаний. При цьому переможцем конкурсу була запропонована сума орендної плати, що значно перевищує суму орендної плати, запропоновану відповідачем у повідомленні.
Відповідно до усталених правових висновків ВС порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, відбуватиметься при укладенні договору оренди:
– з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
– у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
– укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.
Проте за обставинами цієї справи не вбачається порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди.
Підготував Леонід Лазебний
