Судова практика
Систематичне невнесення орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди землі
При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі у разі систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК істотності порушення стороною умов договору
27 листопада 2018 р. Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу Кіровоградської міської ради на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 18 жовтня 2017 р. у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) за позовом Кіровоградської міської ради до Приватного підприємства «Терра 2006» про розірвання договору.
Позов задоволений не був. За матеріалами справи, суд апеляційної інстанції встановив, що, на момент подання Міськрадою позову про розірвання договору оренди від 29 травня 2015 р. № 80 заборгованості з орендної плати за цим договором не існувало, а навпаки, враховуючи наданий позивачем розрахунок, мала місце переплата.
Своєю чергою, Велика Палата Верховного Суду відхилила доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції положень п. 87.9 ст. 87 Податкового кодексу України щодо порядку розподілу коштів, перерахованих на сплату заборгованості платника податків, оскільки спірні правовідносини склалися саме між орендодавцем та орендарем у межах виконання договору оренди земельної ділянки і їх правове регулювання здійснюється відповідно до ст. 2 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі».
Отже, відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди, мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив про необхідність відступити від правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 21 січня 2015 р. у справі № 910/16306/13 у подібних правовідносинах, на який посилався суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення у цій справі, де Верховний Суд України підтримав позицію судів попередніх інстанцій щодо відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди земельної ділянки, враховуючи погашення заборгованості з орендної плати на момент ухвалення судом рішення у справі.
Не погоджуючись з наведеним вище висновком Верховного Суду України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вказав, що визначальним для розірвання договору за наведених у позові обставин є встановлення обставин систематичної несплати орендної плати (наведена позиція викладена також у постанові Верховного Суду України від 28 вересня 2016 р. № 6-977цс16), і сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, що орендар сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю до моменту пред’явлення позову чи винесення рішення у справі.
Аналогічного висновку дійшов також Верховний Суд у постанові від 2 травня 2018 р. у справі № 925/549/17). Разом з тим у постанові від 10 квітня 2018 р. у справі № 921/383/15-г/17 Верховний Суд з урахуванням позиції, наведеної в постанові Верховного Суду України від 21 січня 2015 р. у справі № 910/16306/13, підтримав висновок апеляційного суду про те, що відсутні підстави розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки підставою для таких вимог стали обставини несплати орендної плати, заборгованість за якою є погашеною.
Враховуючи існування двох різних правових позицій вищих судів та з метою вирішення цього питання для формування єдиної правозастосовної практики, касаційний суд дійшов висновку про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі приписів пп. 7 п. 1 розділу XI «Перехідні положення» Господарського процесуального кодексу України. Велика Палата зазначила, що у справі № 910/16306/13, від висновків у якій вважає за необхідне відступити Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, прокурор звернувся до суду з позовом про розірвання договору з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та допущеної орендарем заборгованості з орендної плати, посилаючись на умови договору та на приписи ст. 14 Конституції України, ст.ст. 1, 93, 124 Земельного кодексу України, ст. 2 Закону України від 19 червня 2003 р. № 962-IV «Про охорону земель», ст.ст. 1, 2, 6, 13, 15, 18, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 626, 631 Цивільного кодексу України.
Відмовляючи у задоволенні заяви про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 21 січня 2015 р. р. у справі № 910/16306/13, Верховний Суд України проаналізував застосування судами у цій справі ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ч. 2 ст. 651 ЦК України, вказав, що підставою для розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, а не той факт, що будівельні роботи не розпочато.
Також у розглядуваній справі заборгованості, як підстави для розірвання договору на час ухвалення судового рішення немає, і вказана обставина не заперечується ні прокурором, ні позивачем.
У цій справі позивач послався на невиконання відповідачем погоджених сторонами умов договору оренди земельної ділянки, а саме систематичне невнесення орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання договору відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі».
А отже, правовідносини у цих справах не є подібними.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вважав необхідним натомість застосовувати у правовідносинах щодо розірвання договору оренди з підстав заборгованості орендаря з орендної плати положення п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, вважаючи, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред’явлення позову не має правового значення. Вказана правова позиція була також викладена у постанові Верховного Суду від 2 травня 2018 р. у справі № 925/549/17.
Отже в контексті необхідності відступити від правової позиції, висловленої Верховним Судом України у постанові від 21 січня 2015 р. у справі № 910/16306/13, Велика Палата зазначила, що, виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов’язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Відтак, проаналізувавши правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду України від 21 січня 2015 р. у справі № 910/16306/13 та зміст судових рішень і суть спору у цій справі, Велика Палата встановила, що немає підстав для відступу від правової позиції, викладеної у вказаній постанові ВСУ.
