Судова практика
У разі ненадання іпотекодержателем згоди на поновлення договору оренди, укладеного попереднім власником, поновлення такого договору є нікчемним
6 жовтня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 263/11275/18 скасував рішення судів та ухвалив нове, яким у задоволенні первісних та зустрічних позовних вимог відмовив.
ФОП звернулася до суду з позовом до нової власниці приміщення про усунення перешкод у користуванні ним. У позові зазначала, що між нею та попереднім власником приміщення укладено договір оренди з пролонгацією його на два роки. У цей період між попереднім власником приміщення та відповідачкою укладено договір купівлі-продажу цього приміщення і остання перешкоджає у користуванні орендованим приміщенням.
Відповідачка звернулася із зустрічним позовом про розірвання договору оренди, оскільки його було передано в оренду для здійснення господарської діяльності, а позивач припинив свою господарську діяльність. Також зазначила, що у 2016 р. вона передала спірне приміщення в іпотеку.
Читайте також: Виселення з предмета іпотеки без надання іншого постійного житла
Рішенням районного суду у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний позов задоволено з тих мотивів, що припинення підприємницької діяльності свідчить про відсутність підстав користуватися нежилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору – здійснення господарської діяльності, а тому відсутні підстави для продовження користування приміщенням та вимагати усунення перешкод у його користуванні.
Апеляційним судом рішення районного суду скасовано, первісний позов задоволено, а у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено у зв’язку з тим, що припинення підприємницької діяльності не може бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки у випадку припинення підприємницької діяльності ФОП її зобов’язання за укладеними договорами не припиняються, а продовжують існувати, оскільки вона як фізична особа не припиняє існувати та відповідає за своїми зобов’язаннями, пов’язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном.
Читайте також: Набуття права власності на іпотечне майно шляхом позасудового врегулювання
Розглянувши касаційну скаргу іпотекодержателя, Верховний Суд вказав, що при поновленні договору відбувається продовження договірних зв’язків після закінчення строку договору найму, коли наймач продовжує користуватися майном і відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той самий строк та з умовами, передбаченими у договором.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку»).
За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Читайте також: Право податкової застави виникає незалежно від наявності іпотеки?
У справі, що переглядалася, іпотекодержатель посилався на те, що приміщення передано в іпотеку на підставі договору від 8 грудня 2016 р., а тому поновлення договору оренди 1 липня 2018 р. на підставі п. 4.2. договору оренди є нікчемним правочином відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», оскільки таке поновлення відбулося без його згоди як іпотекодержателя. Суди не звернули уваги, що: мовчання слід вважати вираженням волі сторони правочину, коли воно при конкретній ситуації може бути підданим оцінці як прояв волі, направленої на вчинення правочину; при поновленні договору він поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі; поновлення договору найму (ст. 764 ЦК України) відбувається внаслідок вчинення правочину мовчанням, і такий правочин також може бути кваліфікований як нікчемний. З урахуванням того, що іпотекодержатель не надавав свою згоду на поновлення договору оренди, таке поновлення на строк до 1 липня 2020 р. було нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків. Тому договір оренди припинився.
Отже, Верховний Суд відмовив у задоволенні первісних позовних вимог, оскільки у позивача відсутнє право чи інтерес, які б підлягали захисту, та не знайшов підстав для задоволення зустрічних позовних вимог про розірвання договору, оскільки такий договір припинено.
Підготував Леонід Лазебний
