Судова практика
Встановлювати емфітевзис на майбутнє закон не забороняє
26 лютого 2020 р. Верховний Суд у справі № 693/26/18 скасував рішення апеляційного суду, який неправильно визначив строк повідомлення про намір скористатися переважним правом поновлення договору оренди.
У січні 2018 р. орендар – фермерське господарство звернулося до суду з позовом до іноземного підприємства та спадкоємця наймодавця про визнання недійсним договору емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди. Позов мотивовано тим, що на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 21 січня 2008 р. між наймодавцем та позивачем, останній орендує земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Додатковою угодою до договору його поновлено та встановлено новий строк дії до 31 грудня 2017 р.
15 травня 2015 р. наймодавець та іноземне підприємство уклали договір встановлення емфітевзису, на підставі якого підприємство зареєструвало право користування зазначеною земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з 1 січня 2018 р. до 1 січня 2025 р. 22 вересня 2017 р. право власності на земельну ділянку зареєстровано за спадкоємцем наймодавця. Запис про зареєстроване за іноземним підприємством речове право, на думку позивача, порушує його права як орендаря земельної ділянки, а укладений договір емфітевзису суперечить договору оренди земельної ділянки та позбавляє позивача права, передбаченого ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди землі на новий строк. Крім того, законом не передбачено встановлення строку дії договору емфітевзису на майбутнє, для таких цілей укладається попередній договір, передбачений ст. 635 ЦК України.
Рішенням районного суду у задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що закон не встановлює заборону на визначення емфітевтичного права на майбутнє; договір емфітевзису повинен відповідати загальним положенням про договір, передбаченими ст.ст. 407–412 ЦК України, ст. 102-1 Земельного кодексу України.
Апеляційним судом рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення, яким визнано недійсними договір емфітевзису та додаткову угоду до нього. Визнано укладеною між спадкоємцем наймодавця та позивачем додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки. Суд виходив з того, що передання права користування спірною земельною ділянкою іншій особі під час дії договору оренди земельної ділянки є порушенням закону. У зв`язку з укладенням договору емфітевзису позивач був позбавлений можливості поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
У вересні 2018 р. спадкоємець наймодавця подав касаційну скаргу, яка мотивував тим, що укладенням договору встановлення емфітевзису та додаткового договору до нього між наймодавцем та іноземним підприємством ніяким чином не порушує переважне право позивача на пролонгацію договору оренди, оскільки наймодавець з іншими орендарями договори оренди не укладалися, а договір емфітевзису є відмінним за своєю правовою суттю договором.
Верховний Суд не погодився з висновками апеляційного суду, який зазначив, що позивач письмово повідомляв орендодавця 18 січня 2018 р., в місячний термін після закінчення строку дії договору оренди, що має намір скористатися переважним правом поновлення його на новий строк. Натомість, суд першої інстанції правильно встановив, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар був зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше 1 жовтня 2017 р. (враховуючи термін дії договору до 31 грудня 2017 р.), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.
Оскільки позивач не дотримався встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди земельної ділянки, в результаті укладення договору емфітевзису його права не було порушено.
Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що закон не встановлює заборони на визначення емфітевтичного права на майбутнє.
Підготував Леонід Лазебний
