Судова практика
Якщо іпотечну квартиру реконструюють шляхом об’єднання двох квартир, то іпотека поширюється на все реконструйоване (об’єднане) майно
4 жовтня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 686/28888/19 відмовив у задоволенні касаційної скарги банку, вказавши, що повторного звернення стягнення на іпотечне майно законодавство не передбачає.
Банк звернувся до суду з позовом до трьох осіб про звернення стягнення на предмет іпотеки, стверджуючи, що у зв’язку з відчуженням і зміною предмета іпотеки виконання рішення місцевого суду про звернення стягнення на предмет іпотеки стало неможливим.
Між банком та одним з відповідачів було укладено кредитний договір, на забезпечення його виконання між банком та іншим відповідачем було укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира. Пізніше внаслідок реконструкції двох квартир перший відповідач отримав нове свідоцтво про право власності на одну об’єднану квартиру.
Рішенням місцевого суду у іншій справі позов банку задоволено, звернуто стягнення на предмет іпотеки – квартиру, визначено спосіб реалізації предмета іпотеки. На підставі договору купівлі-продажу реконструйована квартира перейшла у власність іншої особи, а за наступним договором купівлі-продажу право власності на зазначену квартиру перейшло знову до першого відповідача.
Рішенням місцевого суду позов задоволено.
Постановою апеляційного суду рішення місцевого суду скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову відмовлено, з тих мотивів, що позивач, звернувшись до суду з позовом у 2012 р. про звернення стягнення на предмет іпотеки, який був задоволений, своє право на погашення заборгованості, що виникла у зв’язку з невиконанням умов кредитного договору, використав, звернув стягнення на іпотечне майно, а повторне звернення стягнення на іпотечне майно з тих самих підстав чинне законодавство не передбачає.
Крім того, апеляційний суд вказав, що новоствореним об’єктом нерухомості вважається виключно об’єкт, створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Уже існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами не є новоствореним об’єктом нерухомого майна. Тому спірна квартира не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості з використанням її функціональних елементів.
Розглянувши касаційну скаргу банку, Верховний Суд вказав, що відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Читайте також: Перебудова не врятує від знесення об’єкт, самочинно збудований на невідведеній ділянці без дозволу і проекту
Суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що квартира яка утворилася внаслідок реконструкції та перепланування двох квартир не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої нерухомості, переданої другим відповідачем в іпотеку банку.
Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.
Таким чином, оскільки предмет іпотеки – квартира зазнала реконструкції (шляхом об’єднання двох квартир), то іпотека поширилась на все реконструйоване (об’єднане) майно.
Отже, за висновком ВС, суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив банку у задоволенні позову з тих підстав, що вже існує рішення суду, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки, а повторне звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці, чинне законодавство не передбачає.
Підготував Леонід Лазебний
