Судова практика
За відсутності визначених законом підстав орендар не може вимагати зміни умов договору оренди державного чи комунального майна
20 травня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 914/1085/19 залишив без задоволення касаційну скаргу орендаря, зазначивши, що вимога ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» про обов`язкове проведення оцінки об`єкта оренди для продовження (поновлення) договору оренди, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, не встановлює строку чинності результатів оцінки.
ТОВ звернулося до господарського суду з позовом до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку міської ради про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).
Рішенням господарського суду позов задоволено. Апеляційним судом рішення скасовано та прийнято нове – про відмову в позові, оскільки після укладення сторонами договору оренди не було істотного порушення договору другою стороною, істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, істотної зміни стану об`єкта оренди, як і не було зміни централізованих цін і тарифів, тобто не було жодної із визначених законом та договором підстав для внесення змін до цього договору.
У касаційній скарзі позивач зазначав, що суд апеляційної інстанції всупереч положенням ч. 4 ст. 236 ГПК України залишив поза увагою ті фактичні обставини, що Звіт про оцінку майна станом на 31 грудня 2018 р. є незаконним, адже був складений із порушенням ст.ст. 10, 11 Закону «Про оцінку майна» та пп. 50, 51 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав, що підтверджується, зокрема:
– відсутністю у відповідача правових підстав для призначення та проведення нової оцінки вартості приміщень, так як на момент укладення договору оренди чинними були результати оцінки проведеної станом на 31 липня 2018 р.;
– проведенням оцінки та складенням звіту станом на 31 грудня 2018 р. без належної правової підстави, а саме – письмового договору на проведення цієї оцінки із визначенням всіх необхідних істотних умов.
Верховний Суд зазначив, що згідно зі ст. 11 Закону «Про оренду державного та комунального майна» у разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди.
Відповідно до п. 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3), з наступними змінами, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.
Як встановив апеляційний господарський суд, у звіті про оцінку майна станом на 31 липня 2018 р. не вказаний строк чинності результатів оцінки.
Таким чином, абсолютно правильним є висновок суду апеляційної інстанції про те, що оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31 липня 2018 р., втратила чинність 31 січня 2019 р. і не могла бути застосована при укладенні сторонами договору оренди від 18 лютого 2019 р.
Верховний Суд встановив, що висновки господарського суду першої інстанції у цій частині (щодо чинності упродовж 3-х років результатів оцінки об`єкта оренди, проведеної станом на 31 липня 2018 р.) є помилковими, оскільки ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не встановлює строку чинності результатів оцінки.
Вказана норма встановлює обов`язковість проведення оцінки об`єкта оренди для продовження (поновлення) договору оренди якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому.
Згідно з положеннями ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Як встановив апеляційний господарський суд, після укладення сторонами договору оренди від 18 лютого 2019 р. не було істотного порушення договору другою стороною, істотної зміни стану об`єкта оренди, як і не було зміни централізованих цін і тарифів, тобто не було жодної із визначених законом та договором підстав для внесення змін до цього договору.
Підготував Леонід Лазебний
