Судова практика
Знесення об’єкта нерухомості є належною вимогою для захисту прав власника земельної ділянки, на якій самочинно зведено об’єкт
4 грудня 2024 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 202/3145/22 задовольнив частково касаційну скаргу міської ради, яка посилалась на самовільне захоплення земельної ділянки.
Міська рада звернулася до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору дарування, скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та про державну реєстрацію обтяження, скасування записів про державну реєстрацію права власності та повернення земельної ділянки, оскільки відповідачка не набула право власності на нежитлове приміщення, тому не мала права розпоряджатися ним.
За договором дарування відповідачка подарувала іншим відповідачам нерухоме майно, а саме – нежитлове приміщення. При цьому земельна ділянка, на якій розташовано нерухоме майно, належить територіальній громаді в особі міської ради та віднесена до земель комунальної власності в силу ст. 80, 83 Земельного кодексу України та ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Зазначена земельна ділянка жодному із відповідачів у користування не надавалася.
Отже, земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді в особі міської ради з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованих споруд.
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, у задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що ні при подачі позовної заяви, ні в судовому засіданні не доведено, яким чином відповідачі порушили права та інтереси позивача.
Розглянувши касаційну скаргу міської ради, Верховний Суд вказав, що правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст. 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв’язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК України розміщена у гл. 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов’язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об’єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (див. п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 р. у справі № 916/1608/18).
Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 р. у справі № 916/1174/22.
Крім того, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з’явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред’явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених ст. 391, 396 ЦК України.
У ч. 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Тому належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (див. п. 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 р. у справі № 916/1174/22).
У постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 р. у справі № 461/3490/18 у подібних правовідносинах зазначено, що належним способом захисту прав власності міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такої забудови, яку позивач вважає самочинною, відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України. Належним відповідачем за такою вимогою є власник відповідної забудови.
Отже, Верховний Суд визнав висновки про недоведеність порушення прав позивача помилковими, рішення районного суду та постанову апеляційного суду скасував і направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 17 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
