В Україні
Аукціони з продовження договорів оренди: що це таке?
Світлана ПАНАІОТІДІ,
заступниця міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства
Як аукціони з продовження договорів оренди допомагають збільшувати місцеві бюджети. Перші результати нововведення.
Як відомо, новим законодавством із передачі в оренду державного та комунального майна була запроваджена можливість продовжувати договори оренди на прозорих аукціонах. Це означає, що на відміну від попередньої практики, коли договір продовжувався «автоматично», зараз в інших потенційних орендарів є можливість взяти участь в аукціонах на продовження договорів оренди та шанс орендувати майно за вищою ціною, ніж та, яка була встановлена в попередньому договорі оренди.
Після прийняття всіх нормативних актів, що врегульовують детальну процедуру продовження договору оренди на аукціоні та регламентують дії орендодавця, орендаря та інших потенційних учасників аукціонів, в електронній торговій системі «Прозорро. Продажі» відбулися пробні аукціони. Уже маємо перші результати, які й спробуємо проаналізувати.
Наразі з понад двох тисяч оголошених «орендних» аукціонів було проведено 427. За результатами деяких із них уже й підписано нові угоди, деякі ще на етапі підписання протоколів та договорів.
Як проводяться аукціони на продовження договорів оренди?
Варто звернути увагу, що для того, аби продовжити договір оренди, орендар має звернутися до орендодавця із заявою про продовження договору. Ця заява подається не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення дії договору. Якщо орендар не подасть заяву у визначений строк, то він має звільнити орендоване приміщення. Власне тому то подача заяви про продовження і є обов’язковою для орендаря, якщо він хоче залишитися в своєму приміщенні. До заяви він має додати документи, перелік яких залежить від того, чи має право орендар продовжити договір без проведення аукціону, чи ні?
Як отримати інформацію про аукціон з оренди держмайна
Якщо договір оренди продовжуватиметься через аукціон, то від орендаря не вимагається додавати якісь документи. Якщо він здійснив невід’ємні поліпшення орендованого приміщення й хоче отримати відшкодування їх вартості, то тоді має ще подати документи, які підтверджують вартість цих робіт. За результатами розгляду заяви про продовження орендодавець вносить в електронну торгову систему «Прозорро.Продажі» інформацію про об’єкт, договір оренди щодо якого продовжується, приймає рішення про оголошення аукціону та оголошує аукціон на продовження договору оренди.
Перед публікацією оголошення про проведення аукціону орендодавець визначає стартову орендну плату, яка за законодавством не може бути нижчою за останню місячну орендну плату, встановлену договором, що продовжується. Тобто фактично стартова орендна плата встановлюється зазвичай на рівні останнього місячного показника. Це означає, що апріорі аукціони на продовжен ня договорів оренди не можуть бути збитковими для держави та територіальних громад, оскільки ціна за результатами аукціону не буде меншою за останню місячну орендну плату.
Які результати аукціонів
Як згадувалося раніше, вже проведено понад 420 аукціонів на продовження договорів оренди. Як засвідчує публічний модуль аналітики «Прозорро.Продажі», в середньому стартова орендна плата під час цих аукціонів виросла в півтора раза. А є 7 аукціонів, де стартова орендна плата збільшилася в 10 і більше разів. Однозначно, це перемога, оскільки ціна стала ринковою. За результатами аукціонів на продовження договорів оренди вже підписано близько 190 нових договорів.
Ціна за новими договорами після проведення аукціонів на продовження договорів оренди збільшилася з 600 до 840 тисяч грн, тобто на 40%. Тому можна впевнено стверджувати, що аукціони виконують свою роль наповнення державного та місцевого бюджетів. З іншого боку, дуже чітко помітний вплив конкуренції на результати торгів. Так, у 63% аукціонів на продовження договору оренди ціна залишилася на рівні стартової місячної орендної плати й не збільшилася взагалі. Переважно через те, що цей об’єкт нікого, окрім поточного орендаря, не зацікавив.
Але, як уже зазначалося, були й інші випадки. Так, у 23-х аукціонах було два учасники і більше, у зв’язку з чим чинним орендарям потрібно було змагатися за свої об’єкти. Нові орендарі підвищили ціну в середньому в 3,2 раза. У 20 аукціонах чинні орендарі погодилися сплачувати нову ринкову орендну плату, сформовану за результатами аукціону, а в трьох — відмовилися.
Як бачимо, система дозволяє і новим орендарям орендувати майно, якщо вони пропонують орендну плату, більшу за ту, яка була в попередньому договорі. Та й чинні орендатори також не бояться боротися за об’єкти і платити ринкову ціну. Все чесно та прозоро.
Звичайно, не минулося без «зрад» та проблем під час проведення таких аукціонів. Так, 46 аукціонів визнані такими, що не відбулися. Це випадки, коли на аукціон не прийшов жоден учасник, зокрема, навіть чинні орендарі змінили свої наміри й не взяли участі у цих аукціонах. На щастя, відповідно до положень законодавства, орендодавець буде оголошувати повторний аукціон щодо передачі в оренду майна, причому стартова орендна плата залишиться в такому ж розмірі, який був встановлений на аукціоні на продовження договору оренди.
Для того, аби вирішити зазначені проблеми та для уникнення зловживань, законодавці встановили запобіжники в постанові Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна». Зокрема, чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди. Щоб скористатися цим своїм правом, він обов’язково бере участь в аукціоні. За результатами проведення аукціону ЕТС «Прозорро.Продажі» визначає найвищу цінову пропозицію за лот, після цього чинний орендар має право погодитися сплачувати найвищу цінову пропозицію шляхом подання письмової заяви про таку згоду разом із підписаним протоколом аукціону. Тоді він визнається переможцем аукціону та укладає додаткову угоду про продовження договору оренди майна.
Разом із тим, якщо чинний орендар не має фінансових ресурсів на те, аби платити найвищу орендну плату за об’єкт, то він має право подати попередню згоду на сплату другої за розміром цінової пропозиції. Ця попередня згода має запобігати ситуації, коли переможець навмисно (штучно) підвищує орендну плату на аукціоні для виселення свого конкурента — чинного орендаря. Якщо ж чинний орендар не погоджується сплачувати найбільшу орендну плату або другу найбільшу орендну плату, то він втрачає своє переважне право.
У тому випадку, якщо переможець аукціону та другий його учасник занадто підвищили ціну, щоб зірвати конкурс, та не підписали договір, то оголошується повторний аукціон на продовження договору оренди на тих же умовах, що й попередній аукціон. Це також дозволяє уникнути зловживань учасників аукціону, пов’язаних зі штучним підвищенням ціни для виселення чинного орендаря. Такий механізм використання переважного права має на меті надання додаткових можливостей чинному орендарю для захисту свого права на орендоване майно.
Ці запобіжники вже доводять свою ефективність, оскільки проведено вже понад 400 аукціонів з продовження договорів оренди, а на комісію з розгляду скарг стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна було подано лише 3 скарги (на час написання цього матеріалу), що стосуються аукціонів на продовження. Основним завданням цієї комісії, яка працюватиме як постійно діючий колегіальний орган, буде опрацювання всіх скарг та пропозицій, які надійшли від учасників аукціонів, орендодавців, майданчиків, та слідкування за ефективністю процедури передачі державного і комунального майна в оренду.
Отож, аукціони на продовження договорів оренди в системі «Прозорро.Продажі» вже показали перші результати, розвіявши цим самим усі побоювання, які були присутні при запуску реформи. Так, у більше, ніж половині випадків поточні орендарі спокійно продовжують договір на тих самих умовах. Водночас, якщо поточна ціна явно не ринкова, то на аукціони приходять нові гравці й підвищують її до ринкового рівня. А далі — це вже залежить від учасників: чи хтось новий отримає цей орендний контракт чи його збереже поточний орендар на нових умовах. Випадки є й такі, і такі. Як бачимо, нова система працює в форматі win-win для всіх: старі орендарі отримали можливість прозоро продовжувати контракти, нові учасники — мають право доступу до об’єктів, а державні та місцеві бюджети — додаткові надходження.
Джерело: Юридичний вісник України
