В Україні
Земельна реформа – 2021: які зміни чекають на Україну цього року
В Києві відбулася пресконференція на тему «Дорожня карта земельної реформи в Україні. Розвиток економіки».
Земельна реформа сприятиме стрімкому розвитку аграрного сектора та надходженню значних інвестицій в українську економіку. Проте скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, яке запустить ринок землі у 2021 році, лише частина великих змін.
Розвиток земельних відносин у 2021 році ознаменується формуванням та запуском аграрного реєстру, покращенням якості, повноти, доступності та функціональної сумісності кадастрових даних, запуском Національної інфраструктури геопросторових даних.
Наступним кроком стане розвиток іпотечного кредитування та відкриття доступу до фінансування мікро-, малим та середнім агровиробникам. Прозорий ринок неможливо уявити без забезпечення фінансових гарантій і субсидіювання ефективної ставки кредитування. Усі фінансові інструменти мають бути прописані фактично та юридично.
Важливим аспектом реформи є також децентралізація. Земля має бути передана на місця — територіальним громадам. Із прийняттям законопроєкту № 2194 вони отримають повноваження з управління землею та зможуть розпоряджатися своєю землею і контролювати її використання на території громади.
Завдяки впровадженню електронних аукціонів усі процедури стануть максимально прозорими. На відміну від класичних торгів застарілого формату, які дають змогу імітувати конкуренцію, електронні аукціони дадуть можливість участі в них усім охочим на рівних умовах. Однак, щоб ліквідувати джерела корупції в земельній сфері, потрібно здійснити дерегуляцію, а саме ліквідувати зайві та дублюючі процедури погодження документації із землеустрою, натомість опублікувати всі обмеження та обтяження на земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та відобразити це на Публічній кадастровій карті.
Роман Лещенко, Міністр аграрної політики та продовольства України, покладає великі надії на земельну реформу: «Із 1 липня в Україні має повноцінно запрацювати ринок землі. Це дійсно історична подія, на яку українці чекали майже 30 років. Громадяни нарешті отримають право на умовах прозорості та чесності розпоряджатися своїми земельними ділянками сільськогосподарського призначення».
Утім, за словами Міністра, щоб за півроку в Україні запрацював ринок землі, потрібно здійснити титанічну роботу. Наразі головне — ухвалення Парламентом й Урядом пакета з чотирьох законопроєктів і майже 40 нормативно-правових актів. Тобто наступні півроку Уряд має ухвалювати щонайменше дві постанови на тиждень, щоб забезпечити вчасний запуск земельної реформи.
«Ключовим є законопроєкт № 2194 щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин. Це так звана земельна конституція для місцевих громад, яка відкриває вікно можливостей, передаючи в розпорядження ОТГ ще більшу кількість земельних ресурсів. Тож я звертаюся до Уряду та Парламенту. Наше вікно можливостей не вічне! Земельна реформа, якої очікують українські громадяни, має розпочатися вчасно», — наголосив Роман Лещенко.
Щоб зазначені зміни стали можливими, а перевагами реформи скористалися землевласники, громади та бізнес, необхідно продовжити плідну законодавчу роботу. Зокрема, чотири ключові законопроєкти вже передано на розгляд Верховної Ради. Критично важливим Міністр аграрної політики та продовольства України Роман Лещенко назвав законопроєкт № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Він передбачає реформування системи державних органів з управління земельними ресурсами, децентралізацію, розширення повноважень громад і виключає дублювання процедур перевірки документації із землеустрою.
Крім того, потрібно ухвалити законопроєкт № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони», № 3205-2 «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві» та № 3012-2 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо забезпечення права працівників державних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій на одержання земельної частки (паю)». Серед іншого цей пакет документів передбачає антикорупційні норми та антирейдерські запобіжники. Зокрема, законопроєкт № 2194 містить зрозумілий механізм реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк і викуп земельної ділянки на умовах, оголошених землевласником для продажу.
Роман Лещенко сподівається, що законопроєкти № 2194 та № 2195 будуть ухвалені Парламентом уже в лютому.
Перетворення Держгеокадастру на сервісно орієнтовану службу
Дерегуляція передбачає скасування зайвих бюрократичних процедур. Одним із пріоритетів є перетворення Держгеокадастру на сервісно орієнтовану службу, що надаватиме послуги громадянам, які оформлюють права на земельні ділянки. Це надасть власникам і підприємцям змогу зекономити час і кошти, адже раніше процедури мали корупційний складник і займали багато часу.
Зокрема, буде скасовано державну експертизу землевпорядної документації, яка лише затягувала процес формування та реєстрації ділянки. Також у минуле відійде процедура погодження проєктів землеустрою щодо відведення ділянки Держгеокадастром, що суттєво розвантажить службу. Буде скасовано авторський нагляд за виконанням проєктів землеустрою, адже на практиці він майже не здійснювався. Законодавство фактично не забезпечувало важелів впливу на замовника відповідного проєкту та стан його реалізації. Контролюючі органи використовували цю юридичну прогалину, щоб тиснути на землевпорядників під час перевірок, і часто у власних корупційних інтересах. Через це землевпорядники закладали «вартість» авторського нагляду в загальну вартість робіт, за які платили замовники: громадяни, підприємці, громади.
Анатолій Мірошниченко, перший заступник Голови Держгеокадастру, д. ю. н., зауважив, що процес спрощення процедур в установі вже розпочато. Зокрема, на порталі map.land.gov.ua (Публічна кадастрова карта) можна отримати чимало послуг онлайн, не виходячи з дому, і цей список розширюється. Анатолій Мірошниченко також підкреслив, що Держгеокадастр визначив пріоритетні напрями роботи: «Запровадження моніторингу земельних відносин і Національної інфраструктури геопросторових даних є пріоритетними завданнями Держгеокадастру в контексті запуску ринку земель».
Завдяки запуску Державного аграрного реєстру (ДАР) буде виправлено помилки в кадастрі та здійснюватиметься прозоре надання державної підтримки.
Допомога громадам у просторовому плануванні та управлінні земельними ресурсами
Щоб перейти від старої, пострадянської системи управління землею через дозволи й погодження до нової, сучасної моделі публічного управління землями новоствореними громадами та вдосконалити систему земельних відносин, було ухвалено Закон «Про планування використання земель». Однак потрібно ухвалити також низку інших законодавчих ініціатив. Зокрема, законопроєкт № 2194 передбачає, що землі державної власності за межами населених пунктів (крім земель, на яких розташовані об’єкти державної власності) передаються в комунальну власність територіальних громад.
Довгий час громади та місцеве самоврядування були позбавлені права відати землями, розташованими за межами населених пунктів. Настав час відновити історичну справедливість, щоб люди на місцях самі розпоряджалися землею. Щонайменше 2,5 млн га сільгоспземель перейдуть у відання ОТГ, а з прийняттям законопроєкту № 2194 — і землі інших категорій.
За словами керівника напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергія Кубаха, буде запроваджено чіткий, простий і незатратний порядок встановлення меж суміжних громад за домовленістю між ними. «Питання просторового розвитку територій громад є не єдиним, але надважливим в історії розвитку земельної реформи в Україні. Найбільшим її досягненням стане формування нової моделі публічного управління землями на основі партнерства влади, громади й бізнесу», — підкреслив експерт.
Громади зможуть планувати використання земель через публічні обговорення, передавати землі комунальної власності в оренду та впливати на використання інших земель в інтересах суспільства. За оцінками експертів, це дасть можливість збільшити надходження до місцевих бюджетів від оподаткування необлікованих земель усіх категорій і форм власності та від оренди державних і комунальних земель на конкурентній основі на загальну суму близько 2 млрд грн на рік (понад 70 млн дол. на рік). Крім того, комплексний план і геопортали дадуть інвестору й бізнесу змогу вибрати найоптимальніше місце для свого бізнесу без корупційних домовленостей.
Отже, у сільській місцевості поступово сформується активний середній клас і розвиватиметься інфраструктура. Кошти від оренди й оподаткування земель витрачатимуться на будівництво й ремонт доріг, шкіл і лікарень.
Крім того, держава надаватиме громадам допомогу в просторовому плануванні та управлінні земельними ресурсами. Зокрема, у держбюджеті на 2021 рік передбачено 62,6 млн грн субвенції на розробку комплексних планів просторового розвитку територій громад.
Доступ до кредитування та державна підтримка
Відкриття земельного ринку збільшить обсяги іпотечного кредитування, адже сільськогосподарські ділянки стануть оптимальною заставою для банків. Це сприятиме розвитку малих і середніх агропідприємств. Кредитні кошти вони зможуть витратити на купівлю обладнання та заходи, спрямовані на підвищення ефективності та маржинальності виробництва.
Подушкою безпеки в кредитуванні малого й середнього бізнесу стане Фонд часткового гарантування кредитів, заснування якого регулює законопроєкт № 3205-2. Держава надасть підтримку фермерам, які володіють угіддями площею до 500 га, а відсоткові ставки за кредитами буде знижено. Крім того, банки охоче надаватимуть кредити, адже їхні ризики зменшаться: у разі дефолту кредитора фонд відшкодує частину позики.
Оскільки останні 20 років малі сільгоспвиробники залишалися на узбіччі, а всі законодавчі зміни були на користь великого та меншою мірою — середнього агробізнесу, доступ до кредитування дуже важливий. Більшість малих фермерів працюють на власній землі та, маючи такий актив, не могли скористатися кредитним ресурсом.
Наступним кроком стане переформатування держпідтримки. Вона має бути більш таргетованою на малих виробників.
Запуск аграрного реєстру дасть змогу перевіряти дані сільгоспвиробників щодо земельних ділянок і критерії доступу до держпідтримки, а також зменшить витрати банків, пов’язані з кредитуванням. Олег Нів’євський, професор Київської школи економіки, експерт із земельних питань, пояснив, на чому зосередиться земельна реформа найближчим часом: «Запускаючи ринок землі, критично важливо забезпечити малим фермерам доступ до фінансування та державної підтримки. Він допоможе малим сільгоспвиробникам створити конкуренцію середнім і великим господарствам у боротьбі за землю, а отже, буде найкращим запобіжником від надмірної концентрації землі в одних руках. Без належної підтримки малих сільгоспвиробників ми не матимемо повноцінного земельного ринку».
Економічний ефект земельної реформи
За оцінками експертів Easy Business, протягом наступних 10 років середня вартість землі може зрости до 4–4,5 тис. дол. за 1 га. Це станеться, якщо реформа буде реалізована повною мірою.
Експерт Easy Business Дмитро Ливч наголосив, що за часів невизначеності, зумовлених пандемією коронавірусу, нехтувати такими інвестиціями було б дуже недалекоглядно. «Запуск повністю лібералізованого ринку землі в Україні, на мій погляд, міг би принести близько 50–85 млрд дол. сукупного приросту ВВП у наступні 10 років після реформи. Проте запропонована модель, хоч і матиме нижчий економічний ефект, все одно закладе фундамент для майбутнього розвитку агросектора за умови прийняття допоміжного пакета законодавчих ініціатив, зокрема законопроєктів № 2194, № 2195, № 3205-2», — зазначив Дмитро Ливч.
Крім того, остаточне зняття мораторію стимулюватиме подальший розвиток агробізнесу, який за роки незалежності став однією з провідних галузей економіки. Вільний ринок дасть змогу змінити структуру сільськогосподарського виробництва та замість традиційних культур пропонувати продукцію з високою доданою вартістю.
