Connect with us

Юридична практика

Медіація як альтернатива корумпованим судам

Дата публікації:

Олена КАЮМОВА, співзасновниця агентства «Family Biz Evolution»

Нещодавно уряд презентував свою програму розвитку країни. У ній, в тому числі, передбачено створення системи медіації як альтернативу врегулювання спорів у судах.

Також Кабінет Міністрів України схвалив єдиний проект Закону України «Про медіацію». До слова, попередні уряди також намагалися на законодавчому рівні закріпити медіацію, але всі ці спроби були провальні.

На сьогодні медіація широко розповсюджена в більшості розвинутих країн світу. Завдяки їй громадяни та установи отримали можливість врегулювати конфлікт, не звертаючись до суду. Наприклад, у Великобританії система побудована таким чином, що 80% спорів не доходить до суду, а вирішуються за допомогою медіатора. І таких прикладів дуже багато по всьому світу – Європа, США, Канада, Китай.

В Україні перші практики медіації зароджувалися близько 10 років тому. За цей час з’явились сотні медіаторів та успішних кейсів. Вже існують різноманітні напрямки медіації – сімейна медіація, бізнес-медіація, комерційна медіація, медіація з питань інтелектуальної власності, медіація з трудових питань тощо. Завдяки цьому підприємливі люди мають можливість швидко вирішувати різноманітні бізнес-спори і тим самим зменшити витрати на довгі судові розгляди, які можуть тривати місяцями та роками, а ще —бути співтворцями фінального рішення, що збільшить відсоток виконання таких рішень, вирішувати внутрішні конфлікти, не виносячи їх у публічну площину правосуддя, самостійно обирати медіатора, якому довіряють (на противагу корумпованого суду, де такої довіри немає).

Окрім медіації, в програмі уряду також передбачено створення та розвиток арбітражу. Дуже часто ці процеси плутають, не розуміючи різниці між ними. Але це абсолютно два різних процеси.

Що ж спільного та відмінного між медіацією та арбітражем?

Медіація та арбітраж – це способи врегулювання спорів замість звернення до суду. Медіація – неформальний процес, де сторони домовляються, залучаючи медіатора, як посередника. Арбітраж – більш формальний, арбітр слухає аргументи сторін і потім приймає рішення, яке є обов’язковим до виконання.

Як обрати медіатора?

Дуже важливо, щоб усі сторони відчували себе комфортно та довіряли людині, яка супроводжує процес медіації. Тому тут на першому місці довіра.

Рівень професіоналізму. Варто перевірити, чи отримала людина профільну освіту. Згідно нового закону підготовка в сфері медіації має становити не менше як 90 годин навчання медіатора.

Спеціалізація або експертиза. Наприклад, якщо ви вирішуєте питання бізнесу, то бажано, щоб медіатор у минулому був дотичний до цих проблем і, як мінімум, розумів основну термінологію.

Є ще й інші фактори, такі як репутація та вартість послуг, на які слід зважати.

Загалом медіація – безпечний простір. На відміну від суду, де ви не можете обрати або вплинути на заміну судді, в медіації у сторін з’являється реальна можливість обирати неупередженого, професійного та чесного медіатора. Тож сьогодні вся спільнота медіаторів сподівається, що Верховна Рада прийме законопроект Кабінету Міністрів і тим самим приблизить Україну до країн, де конфлікти на законодавчому рівні можуть вирішуватися цивілізованим шляхом.

Джерело: Юридичний вісник України

Юридична практика

Електронний договір щодо землі та іншої нерухомості. Виклики діджиталізації

Опубліковано

on

Олександр ПОЛІВОДСЬКИЙ,
адвокат, партнер Правничої фірми «Софія», кандидат юридичних наук, доцент

Розвиток мережі інтернет та застосування нових технологій надало додаткові можливості не тільки для обміну інформацією, але також для укладення договорів. Відповідно, зросло значення електронної форми договору, особливо щодо нерухомості (землі, квартир, будівель, споруд та їх частин), оскільки таке майно є суттєвим для будь-якого власника. 

Договір без паперу: як функціонуватиме система?

Як реагує законодавство України на нові умови? Яких змін у функціонуванні правової системи слід очікувати найближчим часом? Відповіді на ці питання лежать у площині того, що маємо зараз та того, якими є тенденції розвитку законодавства, які рішення планується прийняти в цій сфері.

На сьогодні права на землю та іншу нерухомість виникають із моменту їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі — Державний реєстр прав), який ведеться державою в електронній формі. Права на землю можуть бути зареєстровані, за умови внесення такої земельної ділянки до Державного земельного кадастру. Останній також ведеться в електронній формі.

Договір або інший правочин є підставою реєстрації прав у Державному реєстрі прав. Такі документи до недавнього часу вчинялися виключно на папері в простій чи нотаріальній формі. Нотаріальному посвідченню підлягають договори купівлі-продажу нерухомості (згідно з ч. 1 ст. 657 ЦК України та ч. 1 ст. 132 ЗК України), а для оформлення користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис та інші) за законом достатньо простої письмової форми, крім випадків, коли сторони вирішать вчинити такий договір з нотаріальним посвідченням.

За законом електронна форма договору прирівнюється до письмової (згідно ч. 1 ст. 205 ЦК України). Письмовим визнається також договір, що укладений за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку (ч.1 ст. 207 ЦК України). Допускається проставлення аналога власноручного підпису (факсиміле чи ін.) у встановлених законом випадках або за згодою сторін (ч. 3 ст. 207 ЦК України).

Існує спеціальне законодавство, що стосується електронного документообігу, зокрема Закон України «Про електронні документи та електронний документообіг», а також Закон України «Про електронну комерцію», який містить терміни «електронний договір» та «електронний правочин» (п. 5 та 7 ч. 1 ст. 3). Зокрема електронний договір визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків та оформлена в електронній формі.

Крім того, положення Закону України «Про електронні довірчі послуги» містять положення про електронний підпис та електронну ідентифікацію особи при накладанні електронного підпису. Так, згідно п. 12 ч. 1. ст. 1 цього закону електронний підпис — електронні дані, які додаються підписувачем до інших електронних даних або логічно з ними пов’язуються й використовуються ним як підпис. Цим же законом передбачено можливість проставлення кваліфікованого електронного підпису — це вдосконалений електронний підпис, який створюється з використанням засобу кваліфікованого електронного підпису й базується на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа (п. 12 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про електронну комерцію»). Кваліфікований електронний підпис використовує додаткові, порівняно з «простим» електронним підписом технічні засоби для ідентифікації особи.

Іншими словами, юридичній або фізичній особі за допомогою програмних засобів та паролів надається можливість отримати засіб електронної ідентифікації (носій інформації) для проставлення електронного підпису чи печатки на документах. Метою таких засобів є ідентифікація особи при накладанні підпису. При цьому проставлення таких підписів здійснюється на документах, що існують в електронній формі у вигляді текстового файлу. Все це забезпечує технічну гарантію незмінності таких документів після проставлення електронного підпису чи електронної печатки. За таких умов забезпечується технічна можливість перевірки підпису та печатки будь-ким, хто отримав підписаний документ у такому вигляді. Така перевірка можлива через сайт Центрального засвідчувального органу Міністерства цифрової трансформації України. Ці юридичні та технічні засоби існують вже сьогодні.

Разом із тим у недалекому майбутньому очікуються зміни. Передбачається, що здійснення окремих реєстраційних дій буде провадитися без участі державного реєстратора, виключно в електронній формі (згідно п. 658 Плану пріоритетних дій Уряду на 2020 рік, затвердженого розпорядженням Кабміну від 9 вересня 2020 р.). Наразі ця позиція не реалізована, однак варто розраховувати, що це може статися дуже скоро.

В іншому документі (Концепція розвитку цифрової економіки та суспільства України на 2018-2020 р. від 17 січня 2018 р.) передбачається стимулювати розвиток цифрових державних платформ, заохочення споживання та використання цифрових технологій, вказується на необхідність підвищення рівня довіри та безпеки при використанні цифрових технологій.

Проект закону № 4338 серед іншого пропонує безпаперовий формат ведення реєстраційних справ операцій з нерухомістю. Не виключено, що такі пропозиції будуть прийняті незабаром.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Юридична практика

Захист прав та інтересів співвласників багатоквартирного житлового будинку: актуальні питання

Опубліковано

on

Останніми роками у великих містах нашої держави, а особливо в Києві, стали поширеними випадки влаштування окремого власного входу з вулиці до житлових приміщень, які розташовані на перших поверхах багатоквартирних житлових будинків. Здійснюється це задля подальшого використання згаданих приміщень у комерційній діяльності, здебільшого під магазини, офіси, кафе. Проте мають місце й непоодинокі випадки, коли власники таких приміщень нехтують оформленням їх як нежитлових, порушують законні права та інтереси інших співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Олександр МОРОЗ
заступник директора департаменту фінансів, начальник управління фінансів КМДА
Василь ЖМУДІНСЬКИЙ
адвокат, кандидат юридичних наук

У цій статті автори намагаються привернути увагу до проблеми порушення прав та інтересів співвласників багатоквартирних житлових будинків, розташованих у Києві, які порушуються іншим співвласником під час переведення житлових приміщень у нежитлові та влаштування окремого власного входу, а також знайти ефективні способи захисту цих прав.

Нормативне регулювання

Відповідно до п. 10.1. Правил забудови в місті Києві, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 р. № 11/2587, визначено, що дозвіл на проектування та реконструкцію окремих частин будівлі, споруди (в разі зміни функцій житлового приміщення на нежитлові, виробничі або, навпаки, зміни техніко-економічних показників), в тому числі на реконструкцію горищ із влаштуванням мансард, технічного поверху, реконструкцію цокольного — першого поверхів, підвалів, влаштування окремих власних входів з вулиці до нежилих приміщень тощо, надається розпорядженням Київської міської державної адміністрації тільки після інформування власника існуючої будівлі, отримання його згоди на проведення таких робіт та оформлення відповідного протоколу. До складу вихідних даних та висновків включаються документи, що підтверджують згоду на передбачувану реконструкцію мешканців та власників квартир, інших нежилих приміщень будинку, законні інтереси яких мають бути враховані під час реконструкції вказаного будинку.

У відповідності до згаданих Правил забудови в місті Києві, наказом Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 30 січня 2010 року № 59 (далі — наказ № 59) було затверджено Порядок підготовки дозволів на проектування та реконструкцію, реставрацію й капітальний ремонт об’єктів, перепланування квартир та інших вбудовано-прибудованих приміщень, опорядження фасадів, встановлення антен стільникового (мобільного) зв’язку та переведення жилого будинку (жилого приміщення) до нежитлового фонду, пунктом 2.6 якого передбачено, що для отримання дозволу на переведення жилого будинку (приміщення) в нежилі з одночасною реконструкцією першого поверху та влаштуванням окремого власного входу з вулиці до нежилих приміщень надаються наступні документи: правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна; копія технічного паспорту; згода балансоутримувача будинку (оригінал); згода співвласників будинку на переведення житлового приміщення до нежитлового фонду; фотофіксація об’єкта; передпроектні пропозиції щодо влаштування окремого входу; довідка форми №3; довідка балансоутримувача про відсутність заборгованості по квартирній платі та комунальних послугах; відомості про державну реєстрацію (для юридичних осіб свідоцтво про реєстрацію, статут, витяг з бази даних ЄДРПОУ); паспортні дані (для фізичних осіб); висновок комунальної організації «Центр містобудування та архітектури»; топографогеодезична зйомка М 1: 2000.

Отже, вищезазначеними правовими актами чітко визначено перелік документів, які повинні надаватися власником житлового приміщення для отримання дозволу на переведення цього приміщення в нежитлове та влаштування окремого власного входу з вулиці до цього приміщення, зокрема це згода співвласників будинку, яка повинна бути оформлена відповідним протоколом. На наш погляд, отримання згоди співвласників будинку є одним із ключових, найважливіших моментів у вказаній ситуації, адже люди, які проживають в такому будинку і несуть відповідальність за утримання спільного майна, повинні самі приймати рішення щодо доцільності проведення іншим співвласником будь-яких робіт, пов’язаних із реконструкцією окремих частин будівлі чи влаштуванням окремого входу і чи не призведуть такі роботи до обмеження їхніх прав користування спільним майном та руйнації будинку в цілому.

Особливої ваги контроль за дотриманням всіх цих норм набуває в багатоквартирних будинках, що належать «неорганізованим» співвласникам — які ще не створили ОСББ і не об’єднані в житлово-будівельний кооператив. Адже такі співвласники найчастіше не мають необхідних знань і досвіду для захисту своїх порушених прав, не відчувають належної відповідальності за спільне майно. Ці будинки здебільшого перебувають на обслуговуванні колишніх «ЖЕКів» — нині комунальних керуючих компаній, які в силу відсутності договірного регулювання відповідальності за майно, яке перебуває в їх управлінні, досить байдуже ставляться до своїх обов’язків з його збереження.

Погіршує такий стан справ і прийняте в 2015 році Київською міською радою рішення №781/1645 «Про дерегуляцію і спрощення переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в м. Києві» (далі — Рішення № 781/1645), якою затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові в місті Києві. По суті, маючи благородну мету спрощення підприємницької діяльності, цим рішенням Київради закладені підвалини порушення прав співвласників багатоквартирного будинку. Так, згідно п. 3.4. зазначеного Положення, власник, який має намір перевести житлове приміщення (квартиру, житловий будинок) у нежитлове, звертається до центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення (житлового будинку) в нежитлове без визначення функціонального призначення і додає до заяви такі документи: нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення (квартиру, житловий будинок), які переводяться в нежитлові (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх); матеріали технічного обстеження житлового приміщення (квартири, житлового будинку), які переводяться в нежитлові, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства. Отримання власником такого приміщення згоди інших співвласників будинку на вчинення зазначених дій цим Положенням не передбачено.

Проте, незважаючи на спрощення такої процедури, власник приміщення, який має намір зокрема влаштувати окремий вхід з вулиці до нежитлового приміщення, зобов’язаний отримати й іншу проектно-дозвільну документацію, а саме вихідні дані. Статтею 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови та обмеження; технічні умови; завдання на проектування. Пунктом 25 Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 р. № 289 визначено, що містобудівні умови та обмеження не надаються в разі реконструкції нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення.

Однак, у разі, якщо окремий вхід влаштовується через вікно або балкон у багатоквартирному житловому будинку, то це призводить до зміни зовнішньої конфігурації, тому в такому випадку отримання власником приміщення містобудівних умов та обмежень є обов’язковим.

Таким чином, з аналізу наведених вище актів нормативного регулювання даного питання вбачається, що на сьогоднішній день у м. Києві діють два правові акти, яку визначають процедуру переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу. Це наказ № 59, який передбачає більш складний, але вмотивовано обґрунтований порядок здійснення такої процедури, зокрема і отримання згоди інших співвласників будинку та рішення Київради № 781/1645, яке визначає спрощений механізм здійснення цієї процедури і не передбачає отримання згоди інших співвласників.

Зрозуміло, що на даний момент, як наказ № 59 так і рішення № 781/1645 є чинними, хоча й містять окремі протилежні норми, однак у практичній діяльності дозвільними органами використовується тільки рішення № 781/1645 з тією мотивацією, що дане рішення прийнято в часі пізніше, а тому саме його норми підлягають застосуванню при визначенні процедури переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу, що є досить суперечливим фактом. Адже, приймаючи дане рішення, яким не передбачивши отримання згоди інших співвласників на здійснення таких дій, Київська міська рада вийшла за межі своїх повноважень, зокрема позбавила права інших співвласників будинку здійснювати контроль за збереженістю та управлінням спільного майна, що прямо суперечить нормам Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

У вказаних правовідносинах проблемою є те, що на практиці як дозвільні так і контролюючі органи вважають рішення № 781/1645 вичерпним і таким, що повністю регулює порядок переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу, однак, на нашу думку, при застосуванні положень згаданого рішення, обов’язково потрібно враховувати й вимоги Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Процедурне супроводження

Далі йдуть практичні питання. Власник житлової квартири, який має намір перевести її в нежитлове приміщення, повинен звернутися до Центру надання адміністративних послуг з відповідною письмовою заявою та пакетом документів, після чого ці документи передаються до департаменту містобудування та архітектури, який після їх опрацювання видає дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове або відмовляє у видачі такого дозволу. У випадку надання такого дозволу, власник житлової квартири зобов’язаний отримати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва. Пунктом 8 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі — містобудівні умови та обмеження) — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування й будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Отже, містобудівні умови та обмеження є одним з основних документів, на підставі яких можна здійснювати проектування реконструкції житлової квартири під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи (окремого входу), так як саме в зазначеному документі відображаються вимоги до будівельних робіт та встановлюються зобов’язання обмежувального характеру. Окремими містобудівними умовами, які повинні бути враховані власником квартири, є такі: 1) реконструкцію проводити в межах власних приміщень та існуючих фундаментів житлового будинку, без розширення капітальної забудови; 2) вхідну групу запроектувати без розширення капітальної забудови та без зміни геометричних розмірів фундаментів житлового будинку, за рахунок внутрішнього простору приміщень; 3) до початку проектування отримати згоду балансоутримувача (управителя, ОСББ тощо) житлового будинку, власника або користувача земельної ділянки, власників (співвласників приміщень, інтереси яких зачіпаються, на проектне рішення для влаштування вхідної групи та на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи й її елементів; 4) забезпечити належні умови експлуатації житлових та нежитлових приміщень будинку та прибудинкової території; 5) елементи вхідної групи (сходи) проектувати без зайняття земельної ділянки з легких конструкцій консольного типу.

У разі недотримання власником квартири цих та інших містобудівних умов при проектуванні реконструкції житлової квартири під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи (окремого входу) та подальше здійснення будівельних робіт вважатиметься порушенням норм містобудівного законодавства.

Як вказано вище, однією з містобудівних умов є обов’язкове отримання власником приміщення до початку проектування згоди на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи та її елементів. Відповідно до Порядку проведення ремонту та утримання об’єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України 23.09.2003 р. № 154 визначено, що роботи з ремонту та утримання об’єктів благоустрою мають бути спрямовані на забезпечення і збереження їх технічного та естетичного стану, підвищення експлуатаційних якостей, у тому числі шляхом створення безпечних і сприятливих умов пересування для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, та продовження їх строків служби.

Пунктом 1.2.2. даного Порядку передбачено, що до об’єктів благоустрою населених пунктів належать прибудинкові території. Згідно п. 15.1.1. Правил благоустрою міста Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 25.12.2008 р. № 1051/1051 визначено, що підставою на порушення існуючого благоустрою та його відновлення в місті Києві є контрольна картка на тимчасове порушення благоустрою.

А оскільки внаслідок встановлення сходів до окремого входу нежитлового приміщення відбуватиметься обмеження прав інших співвласників багатоквартирного будинку щодо користування прибудинковою територією у вигляді перешкод у доступі до зелених насаджень, підвальних приміщень чи іншого спільного майна співвласників, то згадана вище особа зобов’язана отримати в департаменті міського благоустрою контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою при виконанні робіт, пов’язаних із влаштування окремого власного входу. Відсутність такої контрольної картки під час здійснення робіт з влаштування сходів до окремого входу, означатиме порушення законодавства з питань благоустрою населених пунктів, наслідком чого буде вжиття заходів з демонтажу такої вхідної групи та її елементів.

Ще однією важливою містобудівною умовою, якої повинен дотримуватися власник приміщення, є необхідність проектування елементів вхідної групи (сходів) без зайняття земельної ділянки та з легких конструкцій консольного типу. Тобто зі змісту цієї умови вбачається, що сходи до окремого входу в жодному разі не повинні бути розміщені на земельній ділянці на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, а також його прибудинкова територія, а також такі сходи повинні бути виготовлені виключно з легких конструкцій консольного типу й змонтовані шляхом їх кріплення до стіни чи фундаменту такого будинку.

Проте, останнім часом у Києві спостерігається тенденція, відповідно до якої елементи вхідної групи (сходи) до приміщень, що розміщені на перших поверхах багатоквартирних будинків, почали розташовувати безпосередньо на земельних ділянках прибудинкової території таких житлових будинків, при цьому незалежно від їх типу (як металеві, так і бетонні).

На нашу думку, розташування будь-яких сходів на земельних ділянках прибудинкової території без отримання згоди інших співвласників будинку, свідчить про порушення їхніх прав та інтересів, а також норм чинного законодавства, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, в межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Пунктом 6 ч. 1 ст. 1 вищезазначеного закону передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Отже, зі змісту вказаних вище норм вбачається, що до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться, в тому числі, й права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія. Частина 2 ст. 89 Земельного кодексу України вказує, що в спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ч. 3 ст. 42 Земельного кодексу України).

Тобто, даними нормами прямо визначено, що земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку, відповідно й ті, на якій розташована прибудинкова територія, належать таким співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісності власності в силу закону. і тільки співвласники вправі визначати порядок використання таких земельних ділянок.

Стаття 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Порядок здійснення розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним відноситься до повноважень зборів співвласників такого будинку, а тому у випадку, якщо один зі співвласників нежитлового приміщення багатоквартирного будинку має намір розташовувати сходи до окремого входу безпосередньо на земельній ділянці прибудинкової території, такий співвласник зобов’язаний отримати згоду інших власників квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Способи захисту порушеного права

У більшості випадків, співвласники нежитлового приміщення багатоквартирного будинку, які розташовують сходи до окремого входу безпосередньо на земельній ділянці прибудинкової території, ігнорують вимоги закону й не отримують погодження на такі роботи інших співвласників, що нерідко призводить до виникнення конфліктів між мешканцями будинку. Задля захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку від неправомірних дій іншого співвласника, пропонується вжиття наступних заходів:

– перше, подати скаргу до департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва на дії власника нежитлового приміщення, які полягають у порушенні вимог державно-будівельних норм при проектуванні та проведенні робіт з влаштування окремого входу, а саме у недотриманні містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва в частині неотримання згоди на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи та її елементів; безпідставного зайняття земельної ділянки, внаслідок розміщення сходів; незабезпечення належних умов експлуатації прибудинкової території тощо.

На підставі поданої скарги органом державного архітектурно-будівельного контролю має бути проведено перевірку і в разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності видано обов’язковий для виконання припис про усунення порушення будівельних норм, стандартів і правил.

– друге, звернутися до управителя (керуючої компанії) з вимогою забезпечення збереженості майна. Адже, відповідно до ч. 2 ст. 1037 Цивільного кодексу України, управитель має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на майно, передане в управління, відповідно до статті 396 цього кодексу. Зокрема, управитель вправі звернутися як до самого правопорушника з вимогою припинити вчиняти протиправні дії стосовно спільного майна співвласників будинку, так і до контролюючих та судових органів.

– третє, звернутися до суду із позовом про усунення перешкод у користуванні спільним майном, шляхом зобов’язання співвласника нежитлового приміщення демонтувати самочинно встановлені сходи на прибудинковій території будинку.

Підставою для звернення до суду з зазначеним позовом буде те, що такий співвласник нежитлового приміщення всупереч ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» без згоди інших його співвласників самовільно встановив сходи на території загального користування, чим створив перешкоди в користуванні спільною власністю.

В разі задоволення судом такого позову, співвласник нежитлового приміщення буде зобов’язаний демонтувати сходи, розміщені на прибудинковій території будинку.

Як післяслово

Підсумовуючи наведене вище, слід зазначити, що з кожним роком у столиці ситуація з переведенням житлових квартир на перших поверхах багатоквартирних будинків до нежитлового фонду та влаштуванням окремих входів до таких приміщень стає досить поширеною та проблемною, адже нерідко під час здійснення такої процедури допускаються порушення як норм чинного законодавства, так і законних прав та інтересів співвласник житлових будинків. При цьому органи державного архітектурно-будівельного контролю, які виявляють такі факти, досить швидко вживають відповідні заходи реагування, спрямовані на усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності та притягнення до відповідальності осіб, винних у вчиненні таких порушень.

Однак у багатьох випадках зазначеним контролюючим органам не повідомляються факти вчинення згаданих порушень, внаслідок чого й не вживаються відповідні заходи реагування, адже суб’єктами звернення до таких органів повинні бути перш за все співвласники багатоквартирного житлового будинку, права та інтереси яких порушуються. Саме співвласники багатоквартирного будинку повинні бути зацікавленими у відновленні порушених їхніх прав та знати, що власник квартири, який переводить житлове приміщення в нежитлове та влаштовує окремий власний вхід до такого приміщення, зобов’язаний отримати перш за все вихідні дані на проектування, зокрема містобудівні умови та обмеження, розробити та погодити проектну документацію на реконструкцію та отримати дозвільну документацію у відповідності до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також слід додати, що на підставі отриманих містобудівних умов та обмежень такий співвласник повинен отримати згоду балансоутримувача (управителя) житлового будинку, контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою при виконанні робіт, пов’язаних із влаштуванням окремого входу та згоду інших співвласників будинку на розміщення сходів на земельній ділянці прибудинкової території такого будинку. Відсутність будь-якого із наведеного вище переліку документів на момент здійснення згаданих будівельних робіт, означатиме порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі

Юридична практика

Якщо «апеляційний суд встановив», то «суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку»…

Опубліковано

on

Олексій ЯКИМЕНКО,
президент Адвокатського об’єднання
«Адвокатська компанія «Якименко та Партнери»

Важливою складовою завдань цивільного судочинства є вислухати сторони процесу та надати судову оцінку кожному їх аргументу. Таке поставлено в обов’язок не лише судам першої та апеляційної інстанцій, але й касаційному суду. Так, процесуальний закон прописує, що в постанові суду касаційної інстанції мають зазначатися мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі ( стаття 416 ЦПК).

А оскільки мова йде про касаційний суд, як суд останньої ланки судового розгляду, де виноситься остаточне рішення, то кожне таке рішення має бути зразком щодо справедливого судочинства, фундаментом якого є дотримання закону.

Але, як виявляється, це лише сподівання стороннього спостерігача, ким, зокрема, є кожен із нас. Існують судові рішення, з яких проглядається, що в касаційного суду є інше, напевно, більш важливіше завдання, аніж дотримання закону. Для стороннього спостерігача, яким приписується не лише погоджуватися з таким рішенням, але й із пошаною сприймати його, це стає великою несподіванкою, ламається правосвідомість, з’являється розчарування і, врешті –решт, наступає правовий нігілізм. І щоб якось вийти з цієї справді кризової ситуації, потрібно вголос говорити про такі рішення та їх авторів.

У даному випадку йдеться про конкретну справу. Позивач — син Н., відповідач його мати Й. — власниця приватного будинку, поділеного на дві частини з двома виходами. В цьому будинку вони народилися, там і жили.

Водночас у 1993 році сім’я отримала 3-кімнатну квартиру. Позивач залишився проживати в будинку (меншій її частині), доглядав своїх діда та бабу (батьки матері), а мати з вітчимом переїхали в квартиру, але постійно навідувалися до іншої частини будинку, обробляли присадибну ділянку.

Згодом син одружився, в сім’ї народилося троє дітей. Зрозуміло, що родині стало затісно і незручно проживати в житлі, яке вона займала, тому з усного дозволу матері син повністю реконструював частину будинку, в якій жила його сім’я: замість старої прибудови, яка складалася з двох приміщень площею 14,7 кв. м., побудував нову — вже із чотирьох приміщень площею 46 квадратних метрів.

Окрім того, син також зробив ремонт й іншої частини будинку із заміною вікон та перекриттям даху, оновив водо — та газопостачання всього будинку та встановив капітальну огорожу по всьому периметру присадибної земельної ділянки. Завершив він усі ці роботи в 2008 році. Мати обіцяла переоформити право власності на частину будинку, в якій він проживає. Однак стан здоров’я її погіршився, баба з дідом померли, а між Н. та вітчимом виникли суперечки.

Завершилося все тим, що Й. взяла сторону вітчима та відмовила Н. у вчиненні будь-яких дій на його користь.

Ось такі обставини й привели Н. до суду. У справі № 2-1495/11 рішенням Староміського районного суду Вінниці, яке залишене без змін судом апеляційної інстанції, визнано за Н. право власності на частину будинку (прибудову). Проте рішенням ВССУ від 30 січня 2013 року вказані рішення скасовані та ухвалене нове, яким відмовлено в позові Н. Причина — прибудова не узаконена (самочинна).

У 2015 році Й. належно оформила прибудову, яка становить 17/25 частки (або 68/100). Н. знову подав позов до суду. У справі № 127/6408/17 рішенням Вінницького міського суду від 31 січня 2020 року визнано за Н. право власності на 68/100 частки будинку. Постановою Вінницького апеляційного суду від 12 травня 2020 року, — апеляційну скаргу Й. задоволено й рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалене нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову.

Апеляційний суд обґрунтував свою позицію тим, що на початок капітального ремонту та розбудови будинку Н. не був членом сім’ї Й. в розумінні ст. 64 ЖК УРСР (в редакції 2004 року) та рішення Конституційного Суду України від 3 червня 1999 року (справа № 5-рп/99), оскільки, по-перше, не мав статусу дитини, по-друге, не проживав разом із Й. і не вів з нею спільне господарство. Апеляційний суд також дійшов висновку, що заявлені вимоги про визнання права власності на частину будинку (прибудову), яка є невід’ємною частиною будинку, тоді як згідно статей 331 ЦК, 332 ЦК і 368 ЦК України право спільної сумісної власності в позивача може виникнути в разі створення нової нерухомої речі, окремої від будинку.

Звісно, що Н. подав касаційну скаргу, яку Верховний Суд прийняв до провадження. Через півроку ухвалено касаційне рішення, яким касаційну скаргу Н. залишено без задоволення, а постанову апеляційного суду с без змін. Верховний Суд у складі колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду — Є. В. Коротенка, В. С. Жданова, А. Ю. Зайцева вказав, що: Й. у встановленому законом порядку набула право власності на перебудований житловий будинок, вказане право власності у встановленому порядку не скасовано; апеляційний суд встановив, що Н. не був членом сім’ї Й. на час розбудови будинку, який належав Й. і який розташований на її земельній ділянці. При таких обставинах суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для набуття позивачем права власності на частину будинку. Зазначається також, що доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду ухвалено без додержання норм матеріального і процесуального права. Фактично доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

У зв’язку з цим спробую відповісти на питання, які ж доводи касаційної скарги? А вони наступні. По — перше, суд апеляційної інстанції порушив вимоги ч. 4 ст. 82 ЦПК України та не взяв до уваги обставини, які встановлені рішенням ВССУ від 30 січня 2013 року, а саме те, що «на початку 2000-х років будинок став потребувати ремонту, тому в період із 2004 по 2007 роки відбулося вказане будівництво: відремонтовано стару будівлю, знесено прибудову А-1, на її місці збудовано прибудову А-2, яка складається з двох кімнат (2 — 4, 2 — 5), кухні 2 — 3, ванни 1 — 2, коридору та ганку і вигрібної ями. До цих новобудов підключені електропостачання, газ, вода й там проживає сім’я позивача… Не визнаючи права власності позивача на будь-яку частину в майні, придбаному за рахунок спільної праці, відповідачка визнала ті обставини, що будіПо-друге, судом апеляційної інстанції не застосоване роз’яснення п. 17 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» та ст. 1 Закону України «Про засади запобігання і протидії корупції».вництво здійснювалося родиною, до якої відноситься і позивач».

По-друге, судом апеляційної інстанції не застосоване роз’яснення п. 17 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» та ст. 1 Закону України «Про засади запобігання і протидії корупції».

Так, у постанові пленуму зазначається, що спільною сумісною власністю, зокрема, є: майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі. Для визначення члена сім’ї можуть використовуватися їх ознаки, наведені в статті 3 Сімейного кодексу, статті 1 Закону України від 7 квітня 2011 року № 3206-VI «Про засади запобігання і протидії корупції». А згідно статті 1 даного Закону визначено, що члени сім’ї — особи, які перебувають у шлюбі, а також їхні діти, в тому числі повнолітні, батьки, особи, які перебувають під опікою і піклуванням, інші особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки, в тому числі особи, які спільно проживають, але не перебувають у шлюбі.

По-третє, суд апеляційної інстанції не застосував норму ст. 29 ЦК України, згідно якої місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово; фізична особа може мати кілька місць проживання.

Із врахуванням даної норми права та фактичних обставин справи у відповідачки є два місця проживання: квартира та житловий будинок. Стосовно місця проживання відповідачки в будинку, то вона спільно проживає з Н., який вселився і проживає як син власника будинку, та пов’язана з ним спільним побутом і взаємними правами й обов’язками: спільне утримання будинку та присадибної ділянки. Зокрема, це підтверджує і факт проведення ним ремонту та будівельних робіт у будинку.

По-четверте, висновок апеляційного суду про те, що право спільної сумісної власності в позивача може виникнути в разі створення нової нерухомої речі, окремої від будинку, — не відповідає нормі статті 368 ЦК України, яка не містить обмежень щодо виникнення права спільної сумісної власності, наприклад, тільки в разі створення нової нерухомої речі. Навпаки, в цій нормі права вжито загально — цивілістичне поняття майна, що у відповідності до вимог статті 190 ЦК України є як окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Тобто доводи касаційної скарги стосувалися неправильного застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Проте в постанові, в порушення своїх повноважень, Верховний Суд не зазначив мотиви відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі. Все покрилося маніпулятивним кліше: доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції. Водночас ясно й чітко дається зрозуміти, що раз «апеляційний суд встановив», значить «при таких обставинах суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку». Але чи варто в такий спосіб підтримувати авторитет апеляційного суду?!

Джерело: Юридичний вісник України

Читати далі


Новини на емейл

Правові новини від LexInform.

Один раз на день. Найактуальніше.

Facebook

TWITTER

Календар юриста

В тренді

© ТОВ "АКТИВЛЕКС", 2018-2021
Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на LEXINFORM.COM.UA
Всі права на матеріали, розміщені на порталі LEXINFORM.COM.UA охороняються відповідно до законодавства України.

Telegram