Новий закон проти рейдерів: як захистити своє майно?

Станіслав КУЦЕНКО, начальник Головного територіального управління юстиції в м. Києві

Киянка Олена дізналася про те, що квартира в новобудові вже не її, коли після тижневого відрядження не змогла потрапити до свого житла. Намагаючись потрапити всередину, вона побачила, що у квартирі хтось є. Дівчині відчинила двері жінка з дитиною на руках. Як з’ясувалося після розмови, молода сім’я купила квартиру буквально кілька днів тому, ще навіть усі речі не встигли розпакувати. Показали документи на квартиру, які, до речі, були оформлені належним чином, а заодно й викликали поліцію, щоб розібратися в тому, що сталося. Виявляється, буквально за тиждень нерухоме майно було перепродано кільком особам. Як діяти в подібній ситуації та чи можливо запобігти таким злочинам?

У сучасному розумінні «рейдери» — це спеціалісти із захоплення чужої власності за допомогою спеціально розіграного бізнес-конфлікту. Тобто, це незаконне заволодіння майном чи іншою власністю підприємства й використання його у власних інтересах. Наявність високого ступеня загрози рейдерських захоплень потребує комплексних та дієвих підходів у вирішенні цієї проблеми.

Як захистити права власності на нерухомість від можливих рейдерських захоплень? У чинному законодавстві норма захисту від рейдерства реалізується в двох формах: у формі рішення суду, яким встановлено таку заборону, та у формі особистого волевиявлення власника нерухомого майна. Проте наразі держава пішла далі: 2 листопада набув чинності Закон № 1056-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», спрямований на боротьбу з рейдерством. Які принципові новації він передбачає?

Припинення діяльності акредитованих суб’єктів

Саме з комунальними підприємствами пов’язують найбільшу кількість випадків рейдерства в Україні. Звернемося до статистики. З 2016 року в Україні було зареєстровано 277 комунальних підприємств. За останні роки Мін’юст скасував акредитацію для 169 з них. На сайті Мін’юсту є список реєстраторів, яким заблоковано або відключено доступ до реєстрів за порушення. І в цьому списку 70% — це реєстратори комунальних підприємств.

У зв’язку з ліквідацією акредитованих суб’єктів реєстрації (комунальних та державних підприємств) чинними в сфері державної реєстрації залишатимуться державні та приватні нотаріуси, а також державні реєстратори місцевих державних адміністрацій.

Обов’язковість нотаріального посвідчення договорів відчуження прав

Уведено обов’язковість нотаріального посвідчення договорів про відчуження корпоративних прав. Нотаріальне засвідчення справжності підпису не поширюватиметься на державну реєстрацію змін до відомостей про юридичну особу, що вносяться на підставі документів, створених на порталі електронних сервісів та підписаних із використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

Принцип одночасності нотаріальної дії і держреєстрації

Ще одна новація — впровадження принципу одночасності вчинення нотаріальної дії і державної реєстрації прав. Зміни до Єдиного державного реєстру, пов’язані з відчуженням частки в статутному капіталі юридичної особи та в результаті видачі свідоцтва про право на спадщину на частку у статутному капіталі, будуть здійснюватися виключно нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію одразу після вчинення такої нотаріальної дії. Цей принцип діятиме стосовно всіх організаційно-правових форм юридичних осіб, крім акціонерних товариств, товариств з обмеженою відповідальністю та товариств з додатковою відповідальністю.

Передбачається, що доступ державного реєстратора до Державного реєстру прав здійснюватиметься шляхом багатофакторної автентифікації, а у випадках проведення нотаріусами державної реєстрації речових прав та їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальних дій реєстраційна справа формується в електронній формі, що видається доцільним насамперед з точки зору забезпечення протидії рейдерству.

Те саме стосується й зміни до ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким встановлюється, що заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови підписання її заявником із використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

Підвищення відповідальності за порушення процедур

Підвищення відповідальності за порушення відповідних реєстраційних процедур — ще один крок щодо вирішення проблем рейдерства. Було внесено зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення та підвищені штрафи у ст. 166-11 (порушення законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань) та ст. 166-23 (порушення поряд
ку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Якщо Ви виявили незаконну перереєстрацію нерухомості або бізнесу, незаконне припинення або скасування права власності, як, наприклад, у ситуації киянки Олени, насамперед звертайтеся до правоохоронних органів та напишіть скаргу до комісії Міністерства юстиції з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Раніше була єдина можливість повернути незаконно перереєстроване майно або бізнес — звернутися до суду. Цей процес міг затягнутися на роки, а предмет спору не завжди повертався до законного власника. Нині існує альтернативний спосіб повернення незаконно відчуженого майна та бізнесу — звернутися до комісії Мін’юсту.

Які скарги розглядатиме комісія?

Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації діє як постійно діючий колегіальний консультативно-дорадчий орган при Міністерстві юстиції України. До компетенції Мін’юсту належить розгляд скарг на рішення державних реєстраторів про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на проведені державним реєстратором реєстраційні дії в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, на рішення, дії або бездіяльність головних територіальних управлінь юстиції Міністерства юстиції України (з питань розгляду скарг, які належать до їх компетенції). У сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Міністерство юстиції України розглядає скарги:

•  на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли наявний судовий спір щодо нерухомого майна);
• на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України.

У сфері державної реєстрації бізнесу Міністерство юстиції України розглядає скарги:

— на проведені державним реєстратором реєстраційні дії (крім випадків, якщо такі реєстраційні дії проведено на підставі рішення суду);

— на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України. На підставі висновків комісії приймаються рішення у формі наказів Міністерства юстиції України про задоволення (повне або часткове) скарги або про відмову в її задоволенні. До компетенції Мін’юсту України не відноситься розгляд скарг на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір та розгляд скарг на реєстраційні дії, проведені на підставі рішення суду.

«Поховати» рейдерські схеми з майном допоможе й злагоджена робота всіх державних органів та інституцій. Адже є чимало випадків, коли Мін’юст за порушення блокує нотаріуса чи реєстратора, а вони звертаються до суду й оскаржують цей наказ, отримують забезпечувальну ухвалу та повертаються до роботи, бо Міністерство не може собі дозволити не виконати рішення суду.

Щоб подбати про своє майно завчасно, підключіть послугу «СМС-Маяк» на вебсайті «Онлайн будинку юстиції». Послуга дає можливість відстежувати статус будь-яких об’єктів нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі спроби якихось реєстраційних дій із вашим майном на телефон надійде повідомлення. Це допоможе оперативно відреагувати на дії недобросовісних реєстраторів.

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути