Захист прав та інтересів співвласників багатоквартирного житлового будинку: актуальні питання

Останніми роками у великих містах нашої держави, а особливо в Києві, стали поширеними випадки влаштування окремого власного входу з вулиці до житлових приміщень, які розташовані на перших поверхах багатоквартирних житлових будинків. Здійснюється це задля подальшого використання згаданих приміщень у комерційній діяльності, здебільшого під магазини, офіси, кафе. Проте мають місце й непоодинокі випадки, коли власники таких приміщень нехтують оформленням їх як нежитлових, порушують законні права та інтереси інших співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Олександр МОРОЗ заступник директора департаменту фінансів, начальник управління фінансів КМДА

Василь ЖМУДІНСЬКИЙ адвокат, кандидат юридичних наук

У цій статті автори намагаються привернути увагу до проблеми порушення прав та інтересів співвласників багатоквартирних житлових будинків, розташованих у Києві, які порушуються іншим співвласником під час переведення житлових приміщень у нежитлові та влаштування окремого власного входу, а також знайти ефективні способи захисту цих прав.

Нормативне регулювання

Відповідно до п. 10.1. Правил забудови в місті Києві, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 р. № 11/2587, визначено, що дозвіл на проектування та реконструкцію окремих частин будівлі, споруди (в разі зміни функцій житлового приміщення на нежитлові, виробничі або, навпаки, зміни техніко-економічних показників), в тому числі на реконструкцію горищ із влаштуванням мансард, технічного поверху, реконструкцію цокольного — першого поверхів, підвалів, влаштування окремих власних входів з вулиці до нежилих приміщень тощо, надається розпорядженням Київської міської державної адміністрації тільки після інформування власника існуючої будівлі, отримання його згоди на проведення таких робіт та оформлення відповідного протоколу. До складу вихідних даних та висновків включаються документи, що підтверджують згоду на передбачувану реконструкцію мешканців та власників квартир, інших нежилих приміщень будинку, законні інтереси яких мають бути враховані під час реконструкції вказаного будинку.

У відповідності до згаданих Правил забудови в місті Києві, наказом Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 30 січня 2010 року № 59 (далі — наказ № 59) було затверджено Порядок підготовки дозволів на проектування та реконструкцію, реставрацію й капітальний ремонт об’єктів, перепланування квартир та інших вбудовано-прибудованих приміщень, опорядження фасадів, встановлення антен стільникового (мобільного) зв’язку та переведення жилого будинку (жилого приміщення) до нежитлового фонду, пунктом 2.6 якого передбачено, що для отримання дозволу на переведення жилого будинку (приміщення) в нежилі з одночасною реконструкцією першого поверху та влаштуванням окремого власного входу з вулиці до нежилих приміщень надаються наступні документи: правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна; копія технічного паспорту; згода балансоутримувача будинку (оригінал); згода співвласників будинку на переведення житлового приміщення до нежитлового фонду; фотофіксація об’єкта; передпроектні пропозиції щодо влаштування окремого входу; довідка форми №3; довідка балансоутримувача про відсутність заборгованості по квартирній платі та комунальних послугах; відомості про державну реєстрацію (для юридичних осіб свідоцтво про реєстрацію, статут, витяг з бази даних ЄДРПОУ); паспортні дані (для фізичних осіб); висновок комунальної організації «Центр містобудування та архітектури»; топографогеодезична зйомка М 1: 2000.

Отже, вищезазначеними правовими актами чітко визначено перелік документів, які повинні надаватися власником житлового приміщення для отримання дозволу на переведення цього приміщення в нежитлове та влаштування окремого власного входу з вулиці до цього приміщення, зокрема це згода співвласників будинку, яка повинна бути оформлена відповідним протоколом. На наш погляд, отримання згоди співвласників будинку є одним із ключових, найважливіших моментів у вказаній ситуації, адже люди, які проживають в такому будинку і несуть відповідальність за утримання спільного майна, повинні самі приймати рішення щодо доцільності проведення іншим співвласником будь-яких робіт, пов’язаних із реконструкцією окремих частин будівлі чи влаштуванням окремого входу і чи не призведуть такі роботи до обмеження їхніх прав користування спільним майном та руйнації будинку в цілому.

Особливої ваги контроль за дотриманням всіх цих норм набуває в багатоквартирних будинках, що належать «неорганізованим» співвласникам — які ще не створили ОСББ і не об’єднані в житлово-будівельний кооператив. Адже такі співвласники найчастіше не мають необхідних знань і досвіду для захисту своїх порушених прав, не відчувають належної відповідальності за спільне майно. Ці будинки здебільшого перебувають на обслуговуванні колишніх «ЖЕКів» — нині комунальних керуючих компаній, які в силу відсутності договірного регулювання відповідальності за майно, яке перебуває в їх управлінні, досить байдуже ставляться до своїх обов’язків з його збереження.

Погіршує такий стан справ і прийняте в 2015 році Київською міською радою рішення №781/1645 «Про дерегуляцію і спрощення переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в м. Києві» (далі — Рішення № 781/1645), якою затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові в місті Києві. По суті, маючи благородну мету спрощення підприємницької діяльності, цим рішенням Київради закладені підвалини порушення прав співвласників багатоквартирного будинку. Так, згідно п. 3.4. зазначеного Положення, власник, який має намір перевести житлове приміщення (квартиру, житловий будинок) у нежитлове, звертається до центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення (житлового будинку) в нежитлове без визначення функціонального призначення і додає до заяви такі документи: нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення (квартиру, житловий будинок), які переводяться в нежитлові (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх); матеріали технічного обстеження житлового приміщення (квартири, житлового будинку), які переводяться в нежитлові, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства. Отримання власником такого приміщення згоди інших співвласників будинку на вчинення зазначених дій цим Положенням не передбачено.

Проте, незважаючи на спрощення такої процедури, власник приміщення, який має намір зокрема влаштувати окремий вхід з вулиці до нежитлового приміщення, зобов’язаний отримати й іншу проектно-дозвільну документацію, а саме вихідні дані. Статтею 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови та обмеження; технічні умови; завдання на проектування. Пунктом 25 Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 р. № 289 визначено, що містобудівні умови та обмеження не надаються в разі реконструкції нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення.

Однак, у разі, якщо окремий вхід влаштовується через вікно або балкон у багатоквартирному житловому будинку, то це призводить до зміни зовнішньої конфігурації, тому в такому випадку отримання власником приміщення містобудівних умов та обмежень є обов’язковим.

Таким чином, з аналізу наведених вище актів нормативного регулювання даного питання вбачається, що на сьогоднішній день у м. Києві діють два правові акти, яку визначають процедуру переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу. Це наказ № 59, який передбачає більш складний, але вмотивовано обґрунтований порядок здійснення такої процедури, зокрема і отримання згоди інших співвласників будинку та рішення Київради № 781/1645, яке визначає спрощений механізм здійснення цієї процедури і не передбачає отримання згоди інших співвласників.

Зрозуміло, що на даний момент, як наказ № 59 так і рішення № 781/1645 є чинними, хоча й містять окремі протилежні норми, однак у практичній діяльності дозвільними органами використовується тільки рішення № 781/1645 з тією мотивацією, що дане рішення прийнято в часі пізніше, а тому саме його норми підлягають застосуванню при визначенні процедури переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу, що є досить суперечливим фактом. Адже, приймаючи дане рішення, яким не передбачивши отримання згоди інших співвласників на здійснення таких дій, Київська міська рада вийшла за межі своїх повноважень, зокрема позбавила права інших співвласників будинку здійснювати контроль за збереженістю та управлінням спільного майна, що прямо суперечить нормам Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

У вказаних правовідносинах проблемою є те, що на практиці як дозвільні так і контролюючі органи вважають рішення № 781/1645 вичерпним і таким, що повністю регулює порядок переведення житлового приміщення в нежитлове та влаштування окремого входу, однак, на нашу думку, при застосуванні положень згаданого рішення, обов’язково потрібно враховувати й вимоги Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Процедурне супроводження

Далі йдуть практичні питання. Власник житлової квартири, який має намір перевести її в нежитлове приміщення, повинен звернутися до Центру надання адміністративних послуг з відповідною письмовою заявою та пакетом документів, після чого ці документи передаються до департаменту містобудування та архітектури, який після їх опрацювання видає дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове або відмовляє у видачі такого дозволу. У випадку надання такого дозволу, власник житлової квартири зобов’язаний отримати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва. Пунктом 8 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі — містобудівні умови та обмеження) — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування й будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Отже, містобудівні умови та обмеження є одним з основних документів, на підставі яких можна здійснювати проектування реконструкції житлової квартири під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи (окремого входу), так як саме в зазначеному документі відображаються вимоги до будівельних робіт та встановлюються зобов’язання обмежувального характеру. Окремими містобудівними умовами, які повинні бути враховані власником квартири, є такі: 1) реконструкцію проводити в межах власних приміщень та існуючих фундаментів житлового будинку, без розширення капітальної забудови; 2) вхідну групу запроектувати без розширення капітальної забудови та без зміни геометричних розмірів фундаментів житлового будинку, за рахунок внутрішнього простору приміщень; 3) до початку проектування отримати згоду балансоутримувача (управителя, ОСББ тощо) житлового будинку, власника або користувача земельної ділянки, власників (співвласників приміщень, інтереси яких зачіпаються, на проектне рішення для влаштування вхідної групи та на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи й її елементів; 4) забезпечити належні умови експлуатації житлових та нежитлових приміщень будинку та прибудинкової території; 5) елементи вхідної групи (сходи) проектувати без зайняття земельної ділянки з легких конструкцій консольного типу.

У разі недотримання власником квартири цих та інших містобудівних умов при проектуванні реконструкції житлової квартири під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи (окремого входу) та подальше здійснення будівельних робіт вважатиметься порушенням норм містобудівного законодавства.

Як вказано вище, однією з містобудівних умов є обов’язкове отримання власником приміщення до початку проектування згоди на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи та її елементів. Відповідно до Порядку проведення ремонту та утримання об’єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України 23.09.2003 р. № 154 визначено, що роботи з ремонту та утримання об’єктів благоустрою мають бути спрямовані на забезпечення і збереження їх технічного та естетичного стану, підвищення експлуатаційних якостей, у тому числі шляхом створення безпечних і сприятливих умов пересування для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, та продовження їх строків служби.

Пунктом 1.2.2. даного Порядку передбачено, що до об’єктів благоустрою населених пунктів належать прибудинкові території. Згідно п. 15.1.1. Правил благоустрою міста Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 25.12.2008 р. № 1051/1051 визначено, що підставою на порушення існуючого благоустрою та його відновлення в місті Києві є контрольна картка на тимчасове порушення благоустрою.

А оскільки внаслідок встановлення сходів до окремого входу нежитлового приміщення відбуватиметься обмеження прав інших співвласників багатоквартирного будинку щодо користування прибудинковою територією у вигляді перешкод у доступі до зелених насаджень, підвальних приміщень чи іншого спільного майна співвласників, то згадана вище особа зобов’язана отримати в департаменті міського благоустрою контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою при виконанні робіт, пов’язаних із влаштування окремого власного входу. Відсутність такої контрольної картки під час здійснення робіт з влаштування сходів до окремого входу, означатиме порушення законодавства з питань благоустрою населених пунктів, наслідком чого буде вжиття заходів з демонтажу такої вхідної групи та її елементів.

Ще однією важливою містобудівною умовою, якої повинен дотримуватися власник приміщення, є необхідність проектування елементів вхідної групи (сходів) без зайняття земельної ділянки та з легких конструкцій консольного типу. Тобто зі змісту цієї умови вбачається, що сходи до окремого входу в жодному разі не повинні бути розміщені на земельній ділянці на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, а також його прибудинкова територія, а також такі сходи повинні бути виготовлені виключно з легких конструкцій консольного типу й змонтовані шляхом їх кріплення до стіни чи фундаменту такого будинку.

Проте, останнім часом у Києві спостерігається тенденція, відповідно до якої елементи вхідної групи (сходи) до приміщень, що розміщені на перших поверхах багатоквартирних будинків, почали розташовувати безпосередньо на земельних ділянках прибудинкової території таких житлових будинків, при цьому незалежно від їх типу (як металеві, так і бетонні).

На нашу думку, розташування будь-яких сходів на земельних ділянках прибудинкової території без отримання згоди інших співвласників будинку, свідчить про порушення їхніх прав та інтересів, а також норм чинного законодавства, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, в межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Пунктом 6 ч. 1 ст. 1 вищезазначеного закону передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Отже, зі змісту вказаних вище норм вбачається, що до спільного майна багатоквартирного будинку відносяться, в тому числі, й права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія. Частина 2 ст. 89 Земельного кодексу України вказує, що в спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ч. 3 ст. 42 Земельного кодексу України).

Тобто, даними нормами прямо визначено, що земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку, відповідно й ті, на якій розташована прибудинкова територія, належать таким співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісності власності в силу закону. і тільки співвласники вправі визначати порядок використання таких земельних ділянок.

Стаття 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Порядок здійснення розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним відноситься до повноважень зборів співвласників такого будинку, а тому у випадку, якщо один зі співвласників нежитлового приміщення багатоквартирного будинку має намір розташовувати сходи до окремого входу безпосередньо на земельній ділянці прибудинкової території, такий співвласник зобов’язаний отримати згоду інших власників квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Способи захисту порушеного права

У більшості випадків, співвласники нежитлового приміщення багатоквартирного будинку, які розташовують сходи до окремого входу безпосередньо на земельній ділянці прибудинкової території, ігнорують вимоги закону й не отримують погодження на такі роботи інших співвласників, що нерідко призводить до виникнення конфліктів між мешканцями будинку. Задля захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку від неправомірних дій іншого співвласника, пропонується вжиття наступних заходів:

– перше, подати скаргу до департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва на дії власника нежитлового приміщення, які полягають у порушенні вимог державно-будівельних норм при проектуванні та проведенні робіт з влаштування окремого входу, а саме у недотриманні містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва в частині неотримання згоди на порушення благоустрою для влаштування вхідної групи та її елементів; безпідставного зайняття земельної ділянки, внаслідок розміщення сходів; незабезпечення належних умов експлуатації прибудинкової території тощо.

На підставі поданої скарги органом державного архітектурно-будівельного контролю має бути проведено перевірку і в разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності видано обов’язковий для виконання припис про усунення порушення будівельних норм, стандартів і правил.

– друге, звернутися до управителя (керуючої компанії) з вимогою забезпечення збереженості майна. Адже, відповідно до ч. 2 ст. 1037 Цивільного кодексу України, управитель має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на майно, передане в управління, відповідно до статті 396 цього кодексу. Зокрема, управитель вправі звернутися як до самого правопорушника з вимогою припинити вчиняти протиправні дії стосовно спільного майна співвласників будинку, так і до контролюючих та судових органів.

– третє, звернутися до суду із позовом про усунення перешкод у користуванні спільним майном, шляхом зобов’язання співвласника нежитлового приміщення демонтувати самочинно встановлені сходи на прибудинковій території будинку.

Підставою для звернення до суду з зазначеним позовом буде те, що такий співвласник нежитлового приміщення всупереч ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» без згоди інших його співвласників самовільно встановив сходи на території загального користування, чим створив перешкоди в користуванні спільною власністю.

В разі задоволення судом такого позову, співвласник нежитлового приміщення буде зобов’язаний демонтувати сходи, розміщені на прибудинковій території будинку.

Як післяслово

Підсумовуючи наведене вище, слід зазначити, що з кожним роком у столиці ситуація з переведенням житлових квартир на перших поверхах багатоквартирних будинків до нежитлового фонду та влаштуванням окремих входів до таких приміщень стає досить поширеною та проблемною, адже нерідко під час здійснення такої процедури допускаються порушення як норм чинного законодавства, так і законних прав та інтересів співвласник житлових будинків. При цьому органи державного архітектурно-будівельного контролю, які виявляють такі факти, досить швидко вживають відповідні заходи реагування, спрямовані на усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності та притягнення до відповідальності осіб, винних у вчиненні таких порушень.

Однак у багатьох випадках зазначеним контролюючим органам не повідомляються факти вчинення згаданих порушень, внаслідок чого й не вживаються відповідні заходи реагування, адже суб’єктами звернення до таких органів повинні бути перш за все співвласники багатоквартирного житлового будинку, права та інтереси яких порушуються. Саме співвласники багатоквартирного будинку повинні бути зацікавленими у відновленні порушених їхніх прав та знати, що власник квартири, який переводить житлове приміщення в нежитлове та влаштовує окремий власний вхід до такого приміщення, зобов’язаний отримати перш за все вихідні дані на проектування, зокрема містобудівні умови та обмеження, розробити та погодити проектну документацію на реконструкцію та отримати дозвільну документацію у відповідності до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також слід додати, що на підставі отриманих містобудівних умов та обмежень такий співвласник повинен отримати згоду балансоутримувача (управителя) житлового будинку, контрольну картку на тимчасове порушення благоустрою при виконанні робіт, пов’язаних із влаштуванням окремого входу та згоду інших співвласників будинку на розміщення сходів на земельній ділянці прибудинкової території такого будинку. Відсутність будь-якого із наведеного вище переліку документів на момент здійснення згаданих будівельних робіт, означатиме порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути