Земельні війни херсонських аграріїв, або Проблеми реєстрації дострокового розірвання договорів оренди

Юрій Котнюк, ЮВУ

Проблема так званої подвійної оренди землі є доволі цікавим явищем у діяльності як сільськогосподарських підприємств, так і органів юстиції, до числа функцій яких належить реєстрація прав оренди в державних реєстрах. На жаль, якість роботи останніх далеко не завжди бездоганна, внаслідок чого профільне міністерство регулярно програє адміністративні позови, в яких оскаржуються його дії. Одним із прикладів цього є справа № 821/669/17, в якій Верховний Суд своєю постановою від 12 травня 2020 р. поставив останню крапку. Вона стосується доволі резонансних подій, які розгорнулися в Чаплинському районі Херсонської області внаслідок конфлікту між двома сільгоспвиробниками: товариством з обмеженою відповідальністю «Глобал-Інвест» і фермерським господарством «Оазис Півдня».

Як перевербувати директора?

Почати нашу розповідь варто з того, що ринку землі в Україні поки що немає (якщо, звичайно, під словом «земля» розуміти лише ту землю, цільове призначення якої полягає в товарному сільськогосподарському виробництві), зате є ринок оренди землі, конкуренція на якому загострюється з року в рік. Коли її ще майже не було, селяни доволі легко погоджувалися укладати довгострокові договори оренди за не дуже високу орендну плату. Нині, коли спокусливі пропозиції надходять до них з усіх боків, вони би й раді були передати землю іншому, більш щедрому орендатору, але згідно закону достроково розірвати договір оренди можна або за згодою попереднього орендатора, або через суд.

А судовий процес, як відомо, може тривати не один рік та й не завжди власник паю зможе його виграти, оскільки суд вимагатиме надати переконливі докази неодноразових порушень орендатором умов договору оренди, які завдали орендодавцю суттєвої шкоди. Й ось тоді хитрі ділки придумали спосіб, як достроково розірвати договір оренди за згодою, нібито, попереднього орендатора, який насправді ніякої згоди на таке не давав. А зробити це можна перевербувавши директора конкуруючого підприємства, який має право підпису й печатку. Звичайно, для тих випадків, коли невелике господарство має власника й керівника в одній особі, або там, де особи різні, однак живуть душа в душу, такий спосіб не годиться. Але в тих ситуаціях, коли у власника кілька господарств, розкиданих по всій країні, а сам він полюб ляє пропадати по ресторанах і закордонах, конкурентам не варто ловити гав.

Частина друга

Фірма «Глобал-Інвест» займалася вирощуванням сільськогосподарських культур на Херсонщині з 2003 року, а її засновниками були бізнесмени американського й турецького походження. Попервах вони поводили себе як справжні ділові партнери, але через деякий час між ними пробігла чорна кішка. В інтернеті з цього приводу можна знайти плітки, ніби причиною розбрату стали романтичні стосунки з окремими представницями прекрасної половини місцевого населення. Як би там не було, але станом на середину 2015 року в наявності були всі три елементи, необхідні для виникнення критичної маси: перший — конкуруюча організація, яка згодом оформилася у ФГ «Оазис Півдня», другий — невдоволення селян-орендодавців, які готові були передати свої паї іншому орендатору, третій — психологічна готовність перекинутися до іншого табору найманого директора фірми на ім’я Ансар Ракібов.

Саме тоді цей чоловік почав тишком-нишком від імені очолюваного ним товариства укладати із селянами угоди дострокового розірвання договорів оренди належних їм земельних ділянок. А коли прийшов слушний час, який припав на початок 2017 року, він, уже будучи директором «Оазису», уклав з трьома сотнями тих самих пайовиків договори оренди трьох тисяч гектарів землі, але вже від імені та в інтересах конкуруючого підприємства.

Проте розірвати попередні договори й укласти нові — то ще півділа, оскільки не менш важливо здійснити державну реєстрацію всього цього та внести відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Юристи «Оазису» успішно впоралися з поставленим завданням, зробивши це через державних реєстраторів Комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації», тож до початку весняно-польових робіт у підприємства були всі підстави засівати поля, на оренду яких у них були всі на те законні права.

Дізнавшись про те, що їх обвели довкола пальця, власники «Глобалу» подали до Міністерства юстиції України скаргу, в якій вимагали скасувати проведену реєстрацію й відновити в державних реєстрах статус-кво, який існував станом на 1.01.2017 р. Розібратися в ситуації доручили комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, на підставі висновків якої 19 квітня 2017 року Мін’юст видав наказ, яким було повністю задоволено вимоги скаржника: по-перше, скасовувалася реєстрація, здійснена «Херсонським БТІ», по-друге, департаментом державної реєстрації МЮУ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносилися записи про те, що права оренди на спірні земельні ділянки належать не кому-небудь, а «Глобалу».

Таким чином, склалася ситуація, коли «Оазис» уже встиг засіяти соєю чималий шмат землі, а от право косити її випадало «Глобалу». Як ви розумієте, добровільно поступатися своїм правом (справжнє воно було чи уявне) ніхто не збирався, тож «битва за урожай» обіцяла бути цікавою. Поки соя спіла, обидві сторони напружено готувалися до майбутніх баталій і заздалегідь запаслися купою ухвал в забезпечення неймовірної кількості поданих до всіх можливих судів позовів, кожна з яких суворо забороняла будь-кому ногою ступати на спірні землі й рукою торкатися всього, що на них росте. Драматична кульмінація конфлікту датується серпнем-вереснем 2017 року, і переможцем у ньому став «Оазис», на чиєму боці був значно більший обсяг симпатій власників ділянок і місцевого населення, але нас у цій історії перш за все цікавить юридичний бік справи.

Виданий, як ви пам’ятаєте, на користь «Глобала» наказ Мін’юсту від 19 квітня 2017 р. вже через тиждень був оскаржений «Оазисом» у Херсонському окружному адміністративному суді, який у задоволенні його позовних вимог відмовив, але 28 грудня 2018 року дислокований в Одесі П’ятий апеляційний адміністративний суд переінакшив результат і скасував спірний наказ Міністерства юстиції. Й ось тут саме час розібрати аргументи сторін, виділивши в них три основні моменти.

Повідомлення було зроблено в неналежний спосіб

Перший момент належав до розряду процедурних і пов’язаний був із тим, що згадана вище комісія неналежним чином повідомила «Оазис» про час і місце розгляду питання про спірну реєстрацію спірних ділянок, чим порушила вимоги Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1128 від 25.12.2015 р., відповідно до положень якого на засідання, присвячені розгляду скарги, обов’язково запрошуються скаржник, суб’єкт оскарження та інші заінтересовані особи, до числа яких у цій ситуації, безперечно, належав й «Оазис».

Якщо підходити з формальної точки зору, то його взагалі-то запрошували: спочатку комісія надіслала листа, в якому повідомлялося, що скоро має відбутися розгляд скарги, а от коли й де, слідкуйте, мовляв, за оголошеннями на сайті Мін’юсту. Таке оголошення дійсно з’явилося там, але всього за 20 годин до початку розгляду, й це при тому, що засідання проводилося в Києві, а заінтересовані особи знаходилися в Херсонській області. Такий спосіб повідомлення суд ніяк не міг визнати належним, а тому вирішив, що комісія ухвалила свій висновок без дотримання передбаченого законом принципу рівності сторін, а тому виданий на підставі цього висновку наказ МЮУ ніяк не можна вважати законним.

Фальшиве судове рішення

Другий момент полягав у законності повноважень А. Ракібова, який від імені «Глобалу» укладав із селянами угоди про дострокове розірвання договорів оренди. Будучи керівником цього підприємства, він мав офіційну довіреність, яка підтверджувала його право укладати правочини: те, що він скористався ними на шкоду очолюваного ним товариства, то вже проблема його власників–засновників з їх недолугою кадровою політикою, але на той момент цей чоловік діяв у рамках закону. Однак «Глобал» на підтвердження зворотного надав комісії ксерокопію рішення Керченського міського суду Автономної республіки Крим від 4.12.2012 р., з тексту якої витікало, що довіреність від імені «Глобалу» на ім’я А. Ракібова визнана недійсною. Таким чином херсонські реєстратори не мали права реєструвати припинення права оренди на підставі угод, укладених не уповноваженою на те особою.

На спростування даної тези «Оазис» навів два контраргументи. По-перше, звідки реєстратори могли про це знати, якщо вказаний вердикт не було оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень, як і не було відображено в усіх інших відповідних державних реєстрах? По-друге, Керченський суд ніколи не ухвалював такого рішення, підтвердженням чому є офіційна відповідь, яка на запит «Оазису» надійшла з цієї установи в травні 2017 року. Проте на Херсонський ОАС наведені факти не справили належного враження. По першому пункту він погодився з твердженнями Мін’юсту про те, що встановлення факту існування рішення суду та перевірка його змісту в ЄДРСР не входить до повноважень комісії. Що ж стосується офіційного документу, який надійшов з окупованого півострову та ще й із гербом Російської Федерації, як країни-агресора, то такий доказ судді не зважили за потрібне віднести до категорії належних.

Однак у П’ятого ААС на ці обставини виявилася інше точка зору. На його думку, слушність першого контраргументу позивача підтверджувалася положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме його статтею 31-1, де написано, що реєстраційні дії за рішеннями судів проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень. З цього витікало, що перед тим, як подавати на підпис міністру наказ про скасування реєстраційних дій херсонських реєстраторів, співробітники апарату міністерства повинні були переконатися в тому, що рішення Керченського суду, на підставі якого, власне, й буде видано наказ, дійсно існує в природі, чи принаймні міститься в ЄДРСР.

А от з приводу того, існує це рішення в природі, чи ні, П’ятий ААС знайшов спосіб встановити даний факт і без документів з російським гербом, надісланих з окупованої території. Так, у тексті ксерокопії, нібито, рішення Керченського суду було написано, що в судовому засіданні брала участь і давала пояснення приватний нотаріус, яка свого часу засвідчувала довіреність від імені «Глобалу» на ім’я А. Ракібова. Будучи допитаною в Одесі, ця жінка дала показання, що в Керченському суді ніколи в житті не була і про існування такої справи не знає. Це й дало підстави суддям П’ятого ААС офіційно встановити факт відсутності в природі такого судового рішення.

Мін’юст надто вільно розтлумачив свій наказ

Третій момент пов’язаний із порядком і послідовністю реєстраційних дій. Держреєстратори «Херсонського БТІ», у випадку з кожною конкретною земельною ділянкою на підставі однієї заяви й одним рішенням здійснювали дві різні реєстраційні дії: першу — припинення права оренди на неї в «Глобала», другу — виникнення права оренди на неї в «Оазиса». А це, на думку чиновників Мін’юсту, було неправильно — правильно було б на кожну реєстраційну дію подавати окрему заяву і вже на підставі двох поданих заяв приймати потім два окремих рішення. Бо інакше об’єднання двох реєстраційних дій в одному рішенні, мовляв, безпідставно аж у два рази зменшує обсяг обов’язкового адміністративного збору, який має бути стягнутий із замовника послуг держреєстратора.

Проте судді апеляційного суду вирішили, що міністерство і в цьому питанні помиляється. Правда, для того, аби дійти такого висновку, їм довелося уважно й до кінця прочитати документ під назвою Вимоги до оформлення заяв та рішень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого наказом самого ж Міністерства юстиції Украї ни (№ 3276/5 від 21.11.2016 року). А вже з його положень якраз витікало, що діюче законодавство зовсім не забороняє приймати одне рішення щодо декількох реєстраційних дій.

Усе це дало підстави П’ятому ААС задовольнити апеляційну скаргу «Оазису» й скасувати спірний наказ Міністерства юстиції України, а Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду уже в травні цього року залишив ухвалену ним постанову без змін.

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути