Законодавство
Реформа оренди землі: стане простіше чи постраждає прозорість ринку?
Валентина лободинська,
адвокатка
Авторка статті аналізує законопроект № 13663, яким пропонується спростити процедуру внесення змін до договорів оренди землі. У Верховній Раді 20 серпня зареєстровано законопроект № 13663, який може суттєво змінити «правила гри» на ринку оренди землі. Суть його проста: державна реєстрація буде обов’язковою лише у випадках, коли змінюється строк дії договору оренди, а всі інші зміни – наприклад, розмір орендної плати, порядок розрахунків або умови використання землі – можна буде оформлювати без додаткової реєстрації, якщо право оренди вже зафіксоване в реєстрі.
Юридична визначеність та усунення судових суперечностей
Це – ключова мета й найвагоміша перевага проекту закону. На сьогодні існує пряма суперечність у висновках вищих судових інстанцій. Так, Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 16.03.2020 р. у справі № 922/1658/19 дійшов висновку, що підлягає державній реєстрації лише саме виникнення речового права – права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема такі, як розмір орендної плати.
Разом із тим, Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду в постанові від 28.03.2024 року в справі № 160/240/23 дійшов висновку, що додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації. За встановлення в судовому процесі обставин відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які обумовлені нею.
Законопроект, про який іде мова, чітко встановлює, що державній реєстрації підлягає лише зміна строку дії договору. Це створює єдине та зрозуміле правило для всіх учасників ринку, усуваючи правову невизначеність.
Для сторін договору спрощується процедура внесення змін. У разі прийняття цього закону не потрібно буде звертатися до державного реєстратора, готувати пакет документів та сплачувати адміністративний збір за кожну зміну, що не стосується строку договору. Будь-які корективи можна буде внести шляхом підписання простої письмової угоди. Це зменшує бюрократичне навантаження та економить час і кошти.
Прискорення вступу змін у дію
Відповідно до Цивільного кодексу України, зміни до договору набирають чинності з моменту досягнення домовленості, якщо інше не встановлено договором. Скасування обов’язкової реєстрації для більшості змін дозволить застосовувати цей принцип безпосередньо. Нові умови (наприклад, змінена орендна плата) почнуть діяти відразу після підписання додаткової угоди, а не після тривалої процедури державної реєстрації.
Читайте також: Відсутність попереднього обстеження не є підставою для відмови в наданні податкової пільги для потенційно забрудненої земельної ділянки
Разом із тим є в законопроекті і свої недоліки та потенційні ризики. Ідеться, зокрема, про зниження прозорості та ризики для третіх осіб. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є основним джерелом достовірної інформації про об’єкт. Якщо зміни щодо орендної плати, обмежень чи інших важливих умов не будуть реєструватися, це може створити проблеми для:
– банків і кредиторів. Так, при передачі права оренди в заставу банк не зможе перевірити в реєстрі актуальний розмір орендної плати, що впливає на оцінку ліквідності активу.
– покупців земельної ділянки – новий власник, купуючи землю, бачитиме в реєстрі лише базові умови договору, тоді як реальні фінансові зобов’язання можуть бути іншими.
Друга проблема – ускладнення податкового адміністрування. Справа, що стала поштовхом до розробки цього проекту закону, стосувалася саме нарахування податкових зобов’язань з орендної плати. Податкові органи для перевірки правильності сплати податків часто покладаються на дані державних реєстрів. Якщо інформація про розмір орендної плати в реєстрі буде застарілою, це може ускладнити контроль.
Серед ризиків запровадження цих новацій експерти називають і зменшення прозорості цих відносин. Державна реєстрація забезпечує публічність і доступність інформації про умови договору. Скасування обов’язкової реєстрації для більшості змін зменшує прозорість орендних відносин, що може бути критичним, особливо у випадку оренди земель державної та комунальної власності.
Враховуючи все вищевикладене, на мою думку, запропонований законопроект є логічним кроком у напрямку дерегуляції та спрощення орендних відносин. Він зменшить кількість бюрократичних процедур і встановить єдині правила для реєстрації змін.
Джерело: Юридичний вісник України
