Законодавство
Рієлтерська монополія в законі? Депутати хочуть створити нову схему, щоб наживатися на ринку нерухомості. Чим це загрожує конкуренції?
Богдан ПРОХОРОВ,
економіст Центру економічної стратегії
У ВРУ нещодавно зареєстровано проект закону, який повинен врегулювати діяльність фахівців з нерухомості. Документ має всі шанси стати законом: серед 32-х його співавторів — перший заступник голови парламенту Руслан Стефанчук та 12 із 16 членів профільного комітету економічного розвитку на чолі з його головою.
Двадцять шостого червня комітет підтримав законопроект і запропонував Верховній Раді ухвалити його за основу. На перший погляд, нічого незвичного. Новий закон (у разі ухвалення) створюватиме основи для рієлтерського самоврядування, бо засновує три органи: Кваліфікаційно-сертифікаційну комісію, з’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності, який формує цю комісію, та Раду суспільного нагляду, що складатиметься з восьми членів.
Насправді ж все це робиться для монополізації конкурентного ринку послуг з нерухомості: як для рієлтерів, так і для їхніх клієнтів. Усіх рієлтерів зобов’яжуть отримати кваліфікаційні свідоцтва, а потім внесуть в окремий реєстр.
Такі ж реєстри створять і для рієлтерських фірм та галузевих професійних об’єднань. Опікуватися ними буде Національна федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності — потенційно антиринкова структура. Оскільки в законопроекті чітко не прописані механізми створення цієї федерації, очевидно, що окремі організації захочуть мати владу над регулятором. Є висока вірогідність, що ці органи будуть «захоплені» окремими угрупованнями, як це було з «майданчиками Яценка» — схемою у сфері оцінки нерухомості.
Купівля-продаж лише через рієлтерів?
Усі операції з нерухомим майном повинні будуть вноситися в Єдину інформаційну базу об’єктів нерухомості. Не нотаріусами, а рієлтерами. Вона може стати сестрою-близнючкою Єдиної бази звітів про оцінку майна (схема із так званими «майданчиками Яценка»).
Науково-експертне управління Верховної Ради вважає, що є ризик «рієлтерської монополії», тоді як співавтор проекту закону Дмитро Наталуха стверджує протилежне.
Так, для оренди квартири буде обов’язково потрібен рієлтер. Він буде потрібен і для її продажу. Онук не зможе рекламувати квартиру бабусі в інтернеті: або вона сама, або рієлтер. Вартість послуг рієлтерів також вирішили регулювати. Щоправда, незрозуміло, навіщо й за якими принципами?
Зараз комісію рієлтера регулює ринок: мінімальна ставка становить 2% від вартості нерухомості та 50% від місячної ставки оренди. В законопроекті, натомість, пропонується встановити правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, які «можуть містити обмеження та встановлювати фіксований розмір плати за надання рієлтерських послуг».
Вірогідно, внесення інформації до єдиної бази теж зроблять платним — жодних обмежень щодо цього проект не передбачає. Тобто ті, хто хоче здійснювати операції в сфері нерухомості самотужки й економити, не зможуть цього зробити. Те саме стосується продажу нерухомості забудовниками на первинному ринку.
Незручних захочуть відсіяти
Саме це спадає на думку при ознайомленні з прописаними в законопроекті вимогами. Щоб отримати статус агента з нерухомості, людина повинна буде відповідати правилам. Щоправда, поки незрозуміло яким.
З іншого боку, оскільки Рада суспільного нагляду зможе встановити «правила якості надання рієлтерських послуг» та вносити в них зміни, це створює простір для корупції.
«Сталінки» дорожчі за новобудови: чому зростають ціни на вторинне житло?
Потенційний рієлтер також повинен буде пройти «професійну підготовку» у спеціальному закладі та кожні два роки проходити підвищення кваліфікації. Сертифікувати такі заклади буде орган рієлтерського самоврядування без залучення державних органів, а це ще одна корупційна можливість.
Важливою ознакою цього законопроекту є те, що багато переліків норм та обов’язків не є остаточними. Тобто до цих переліків можна додавати пункти в підзаконних актах. Наприклад, обов’язки фахівців з нерухомості не обмежуються переліком з чотирнадцяти пунктів, про які йдеться в проекті закону. Фахівці також повинні виконувати «інші обов’язки, встановлені цим законом, вимогами до якості рієлтерських послуг, правилами з якості, правилами професійної етики, національними положеннями, рішеннями та актами органів рієлтерського самоврядування, законодавством та рієлтерським договором». Усі ці правила створюють, у тому числі, суб’єкти саморегулювання рієлтерської діяльності, але навіщо суб’єкти саморегулювання створювати з-під палки?
За порушення цього невичерпного переліку обов’язків, за «зловживання правами» та за невиконання будь-яких рішень суб’єктів самоврядування рієлтера можуть позбавити свідоцтва або призупинити його дію. Ініціювати покарання рієлтера або рієлтерської фірми зможе будь-яка особа. Така особа ще й зможе залишатися конфіденційною. Тобто можна очікувати, що окремих гравців на ринку будуть завалювати анонімними скаргами нечесні на руку конкуренти та перешкоджати їх діяльності.
Висновок
Таким чином, ми можемо прийти до того, що в Україні залишиться кілька «своїх» рієлтерських фірм, які не будуть конкурувати між собою. Усім споживачам доведеться платити за їхні послуги. На ці гроші інші «свої» фірми проводитимуть нікому не потрібні сертифікацію та підвищення кваліфікації фахівців, вестимуть базу даних й отримуватимуть дохід із продажу нерухомості та її оренди.
Джерело: Юридичний вісник України
