Судова практика
Завершення орендарем земельної ділянки будівництва є підставою для припинення на його вимогу договору оренди
19 травня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/10752/19 задовольнив касаційну скаргу позивача, оскільки апеляційний суд помилково застосував до спірних правовідносин положення ст. 120 ЗК України.
Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до господарського суду з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки та договору про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки, оскільки завершив будівництво, у зв`язку з чим дію цього договору має бути припинено відповідно до положень ст. 19 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України.
Рішенням господарського суду позов задоволено. Апеляційним судом рішення скасовано та прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено з посиланням на те, що матеріалами справи не підтверджено факту припинення використання позивачем наданої йому в оренду земельної ділянки.
У касаційній скарзі ТОВ зазначало, що право позивача як добросовісного орендаря на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» є способом його розірвання, що диспозитивно унормовано законом, а апеляційний суд помилково застосував до спірних правовідносин положення ст. 120 ЗК України, які не врегульовують питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.
Задовольняючи касаційну скаргу, Верховний Суд зазначив, що відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частиною 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
На підставі аналізу наведених норм, Верховний Суд дійшов висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.
Також Верховний Суд критично сприйняв посилання суду апеляційної інстанції на ст. 120 ЗК України як на підставу відмови у задоволенні позовних вимог.
У ч.ч. 1 та 2 ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Системний аналіз ст. 120 ЗК України свідчить, що наведені правові норми не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.
Отже оскільки будівництво на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані об`єкти передані на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, Верховний Суд визнав помилковою позицію суду апеляційної інстанції щодо недоведення позивачем факту припинення використання наданої йому в оренду земельної ділянки та обґрунтованим висновок суду першої інстанцій про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню.
Підготував Леонід Лазебний
