Законодавство
П’ять переваг законопроекту № 2194 як складової земельної реформи
Елліна ЮРЧЕНКО,
експерт із земельних питань асоціації
«Український клуб аграрного бізнесу»
У Верховній Раді вже рік чекає на голосування в другому читанні законопроект № 2194 щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції в сфері земельних відносин. У чому його важливість?
Даний законопроект — вагома частина земельної реформи. Документ містить багато важливих положень. Зокрема, про передавання державних сільськогосподарських земель у комунальну власність, дерегуляцію землеустрою, передавання функцій контролю в земельній сфері місцевим органам влади, забезпечення переважного права на купівлю земельних ділянок. Також законопроект удосконалює електронні земельні торги, усуває дефекти земельного законодавства та регулює низку інших положень, які стосуються, наприклад, земель природно-заповідного фонду.
Розглянемо п’ять переваг вказаного проекту закону, які свідчать про важливість його ухвалення парламентом. Це стане ще одним етапом запровадження комплексної земельної реформи.
Передавання земель громадам
Децентралізація — це не лише про повноваження, а й про управління активами. Недавно Президент України Володимир Зеленський заявив про передавання державних земель у власність громад. У його указі йдеться про доручення Кабміну активізувати цю діяльність, стимулювати територіальні громади оформляти право власності на ці землі та супроводжувати законопроекти, в тому числі й № 2194.
Одним із ключових елементів даного законопроекту є те, що в разі його ухвалення з 1 січня 2021 року землями комунальної власності територіальних громад вважатимуться всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім деяких земель.
Звісно, наразі точаться дискусії щодо того, скільки аграрних земель у державній власності залишилося та скільки їх буде передано громадам? За даними голови Держгеокадастру, громадам буде передано 2,3 млн гектарів земель, при тому, що в державній власності землі залишилося мізерно мало. Долю 5 млн га державних сільськогосподарських земель, які «зникли», треба встановлювати.
Після передачі земель громадам вони, у свою чергу, зможуть передавати їх в оренду, аби отримувати надходження до місцевих бюджетів і розвивати громади. У 2020 році середня вартість орендної плати за 1 га на земельних торгах становила 1 925 грн, тож громади зможуть поповнити бюджети майже 4,5 млрд гривень.
Переважне право орендарів на купівлю ділянок
Звісно, що одним із найважливіших положень законопроекту № 2194 є процедура реалізації переважного права на купівлю сільськогосподарських земель. Особливо гострим це питання стане з відкриттям ринку земель у липні 2021 року. Виходячи з його умов, орендарі-юрособи ризикуватимуть втратити права на землю, оскільки вони обмежені в можливості її купувати. З року в рік права власності на землі, що орендує агробізнес, набуватимуть треті особи. Агробізнес залишиться без землі й не зможе продовжувати господарську діяльність, що стане нищівним ударом для економіки країни. Забезпечення орендарям гарантій прав на землю, навпаки, стимулюватиме її розвиток.
Нагадаємо в 2015 році мінімальний строк оренди землі підвищили до семи років. В умовах дії мораторію на купівлю таких земель агробізнесу були надані певні гарантії продовження господарської діяльності та її довгострокового планування. Підвищення мінімального строку оренди земель як основного ресурсу для виробництва продукції одразу збільшило капітальні інвестиції в сільське господарство — з 2015 року по 2018 рік у 2,5 раза, а саме в землю — майже в шість разів. Окрім того, за цей же період капітальні інвестиції в багаторічні насадження зросли майже втричі. Це свідчить про те, що сталість у користуванні землею сприяє залученню інвестицій загалом у сільське господарство і в садівництво, зокрема.
Хоча капітальні інвестиції в багаторічні насадження збільшуються, площі під ними поступово зменшуються. Це можна пояснити тим, що близько 90% договорів оренди землі мають строк сім років. Проте навіть за таких умов інвестувати в зрошення садів та їх закладання є нераціональним рішенням. Закріплення в законопроекті № 2194 переважного права орендарів на купівлю земельних ділянок, а також можливість передавання такого права, забезпечить сталість ведення сільського господарства, надасть орендарям гарантії збереження земель в обробітку та окупності вкладених інвестицій у землю. Варто додати, що інструмент переважного права орендарів на купівлю земель є невід’ємним елементом ринку аграрних земель у більшості європейських країн. Він запроваджується також з метою консолідації земель та підтримки фермерів.
Дерегуляція землеустрою
Законопроект № 2194 передбачає й низку положень з дерегуляції сфери землеустрою. Зокрема, зникнуть такі явища, як державна експертиза землевпорядної документації, погодження проектів землеустрою щодо відведення ділянки, авторський нагляд за виконанням проектів землеустрою. Доречність проведення державної експертизи землевпорядної документації ніхто не розуміє, оскільки вона лише затягує процес формування ділянки чи проведення її оцінки. За цю послугу ще й треба платити. Її вартість становить від 20 грн до 3% від кошторисної вартості проектно-вишукувальних робіт.
Із початку 2018 по жовтень 2020 року Держгеокадастр провів державну експертизу 14 703 документацій із землеустрою та оцінки земель. Без неї громадяни зекономили б майже 300 тисяч грн загалом та 20 днів кожен.
Скасовується погодження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок Держгеокадастром. За період із початку 2018 по жовтень 2020 року служба погодила майже 800 тисяч проектів землеустрою. Тож скасування цього етапу відведення земельної ділянки значно розвантажить працівників Держгеокадастру, а замовники проекту землеустрою зекономлять ще п’ять днів.
Електронні земельні торги
Указаний законопроект удосконалює й процедуру проведення електронних земельних торгів. На них можна буде реалізувати переважне право орендаря на купівлю ділянки, якщо пропозиція орендаря рівнозначна пропозиції переможця торгів. При тому площа лоту (земельної ділянки державної та комунальної власності або права користування нею) повинна бути не більше 20 гектарів. Тобто великі масиви земель будуть дробитися. Це дасть можливість малим і середнім фермерам брати участь у земельних аукціонах та перемагати.
Усунення юридичних прогалин
Разом із тим законопроект усуває й низку юридичних дефектів, що матиме позитивний ефект на земельні відносини та зменшить кількість судових спорів. З його ухваленням вирішиться питання щодо передавання права емфітевзису в користування третій особі так само, як право оренди передається в суборенду.
Наразі в законодавстві передбачено, що право емфітевзису може продаватися. Якщо ж в людини право емфітевзису на 50 або 200 років, а вона хоче його передати третій особі на три роки, то законодавчих підстав для цього не було — продати право на три роки не можна. законопроект № 2194 вирішує цю проблему. Водночас законотворець усуває й іще один дефект з правом постійного користування ділянками, наданими для ведення фермерського господарства. Так, відповідно до ухваленого закону про обіг аграрних земель, громадяни України отримали право викуповувати ділянки, надані їм для ведення фермерського господарства. Законопроект № 2194 надає таке право і їх спадкоємцям. Загалом же документ містить багато позитивних норм, які удосконалять земельні відносини, підвищать гарантії прав на землю, зменшать корупційні ризики та бюрократичне навантаження на бізнес. Тож ухвалення цього закону є вкрай важливим.
Джерело: Юридичний вісник України
