Думка експерта
Старт ринку сільгоспземель: хитання між логікою права та інтересами зацікавлених осіб
Павло Кулинич,
доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Національної академії правових наук України, Інститут держави і права імені В. М. Корецького НАНУ
Як відомо, 1 липня цього року в земельно-правовій історії України сталася знаменна подія. В цей день була скасована дія земельного мораторію, який гальмував розвиток земельної реформи в нашій державі протягом останніх 20-ти років, та був запроваджений ринок сільськогосподарських земель.
Читайте також: Ставку ПДВ 20% для деяких видів сільгосппродукції відновлено
Правова модель ринку
Прийнята законодавцем правова модель ринку сільськогосподарських земель передбачає його двоетапне введення. На першому етапі — з 1 липня 2021 р. по 31 грудня 2023 р. — правом на набуття сільськогосподарських земель наділені громадяни України, а також банки, які надали кредити під заставу сільськогосподарських угідь, а їх власники не спромоглися повернути позичені в банку кошти й змушені погашати борги заставленою землею. Лише за таких умов банки мають право переводити на себе права власника заставлених земель. Крім того, протягом першого етапу перехідного періоду громадяни України можуть набувати у власність не більше 100 гектарів сільськогосподарських земель різного цільового призначення. На другому етапі ринкового обігу сільськогосподарських земель, який планується відкрити з 1 січня 2024 р., до числа громадян України, які мають право набувати у власність такі землі, додаються і українські юридичні особи, а максимальна площа сільськогосподарських земель, що можуть набуватися у власність однією особою, зростає до 10000 гектарів.
Слід відмітити, що не всі задоволені такою компромісною правовою моделлю ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Водночас непримиренні критики запровадження ринку сільськогосподарських земель, як з боку науковців, так і з боку практиків, несподівано затихли, очевидно, в пошуках нових аргументів проти земельного ринку на селі.
Запроваджена в Україні правова модель ринкового обігу сільськогосподарських земель «народжена» двома законами, нормами яких внесені зміни і доповнення до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів. Так, 31 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», а 28 квітня цього року — Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Досвід ринкового обігу таких земель, набутий протягом перших 5-ти місяців після його запровадження (липень–листопад 2021-го) свідчить про певну складність передбаченої вищезазначеними законами правової моделі цього ринку. Відтак, як констатують багато спостерігачів, «ажіотаж» на ринку сільськогосподарських земель відсутній. Закладені у правову модель правові запобіжники не допускають надмірних крайнощів у розвитку ринку земель, обмежуючи участь всіх потенційних учасників у земельних транзакціях.
Читайте також: Заборона відчуження стосується не всіх земельних ділянок сільгосппризначення, а лише окремих видів
Однак, крім обґрунтованих правових важелів (запобіжників) стримування, ринок сільськогосподарських земель гальмується ще й помилками при підготовці відповідних законопроектів або штучно створеними «відхиленнями» від притаманних правовій державі засад правового регулювання земельних відносин. По-перше, не «вписується» в офіційні повідомлення «мессидж» про скасування в Україні земельного мораторію з 1 липня 2021 р., оскільки він не тільки не скасований повністю, а й частково навіть посилений. Зокрема, посилення земельного мораторію проявляється в запровадженні постійної заборони на продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (під час дії земельного мораторію така заборона хоча й існувала, але вважалася тимчасовою).
По-друге, суперечливим з точки зору правового режиму сільськогосподарських земель бачиться й законодавче положення про включення до загальної площі в 100 га сільськогосподарських земель, які можуть набуватися громадянами України у власність, не тільки товарних сільськогосподарських земель, а й земель, які ніколи не підпадали під заборону земельного мораторію (землі для індивідуального та колективного садівництва) або ж підпадали під його дію частково (землі для ведення особистого селянського господарства). Відтак особа, яка придбала ділянки в садовому товаристві площею до 0,12 га, зобов’язана доводити, що вона не є власником ще 99,89 га сільськогосподарських земель.
По-третє, незважаючи на встановлену фактичну заборону на набуття до 1 січня 2024 р. юридичними особами земель сільськогосподарського призначення у власність, формулювання «знаменитої» частини 15 Перехідних положень Земельного кодексу України умисно чи «з необережності» викладено таким чином, що юридичні особи не мають права набувати у власність лише землі «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї)». Це означає, що юридичні особи мають право набувати і до 1 січня 2024 р. такі сільськогосподарські землі, які надані громадянам для ведення особистого селянського господарства за рішенням органів влади та земельні ділянки для садівництва. Однак така редакція закону неоднозначно розуміється в суспільстві й дезорієнтує практику застосування законодавства про ринок сільськогосподарських земель. Так, юридичні фірми почали надавати своїм клієнтам-юридичним особам поради щодо можливості купівлі ними таких земель, а нотаріуси — посвідчувати угоди купівлі-продажу та реєстрували право власності. Згодом Міністерство юстиції України видало роз’яснення про те, що до 1 січня 2024 р. купівля юридичними особами будь-яких земель є незаконною, і нотаріуси почали відмовлятися від посвідчення таких угод.
Депутати пропонують зміни: що спонукало?
Такі суперечності у законодавстві про ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення спонукали ряд народних депутатів ініціювати їх усунення. В зв’язку з цим 20 жовтня 2021 р. на розгляд Верховної Ради України був поданий проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих питань, пов’язаних із набуттям права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», який зареєстрований за № 6199. Зокрема, законопроектом пропонується внести зміни до Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з пропозиціями щодо уточнення деяких положень цих законодавчих актів.
А 25 жовтня цього року інша група народних депутатів України внесла на розгляд Верховної Ради проект Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних дій у процесі набуття прав на земельні ділянки», який зареєстрований за № 6199-1 як альтернативний до проекту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих питань, пов’язаних із набуттям права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», № 6199 від 20 жовтня 2021 р.
Читайте також: Усе більше українців підтримують ринок землі
Як слушно зазначається в Пояснювальній записці до законопроекту 6199-1, в процесі реалізації Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» виникли певні проблеми, пов’язані з реалізацією його норм. Так, встановлена в законодавстві процедура набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є складною, адже передбачає проведення перевірки нотаріусом набувача такого права численним вимогам закону до власника таких земельних ділянок. У середньому така процедура займає близько тижня-двох і збільшує нотаріальні витрати, які перекладаються на клієнтів — сторін договору купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Автори законопроекту слушно зазначають, що особливо серйозною ця проблема є для продавців та покупців невеликих земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства. Такі земельні ділянки здебільшого не мають високої вартості, тому підвищені витрати, які вимушені сплачувати сторони договорів, є для них суттєвим, але не необхідним матеріальним обтяженням.
Крім того, статтею 130-1 Земельного кодексу України, внесеною Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», юридичним особам, які є орендарем земельної ділянки або мають спеціальний дозвіл на видобування визначених законом корисних копалин, надане переважне право купівлі орендованої земельної ділянки. Саме ця норма викликає неоднозначне тлумачення на практиці та складнощі в її застосуванні. Так, одна частина юристів-практиків вважає, що переважне право на викуп орендованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення є похідним від можливості набуття орендарем таких земель у власність взагалі. Іншими словами, якщо за законом юридична особа не має права набувати у власність такі земельні ділянки взагалі, то вона не може мати й переважного права на їх викуп. Як доказ такі юристи вказують на те, що в Україні певна частина сільськогосподарських земель перебуває в оренді в юридичних осіб, які засновані іноземцями. Закон позбавив іноземців та створені ними юридичні особи можливості набувати у власність такі землі принаймні до проведення всеукраїнського референдуму з цього питання. Те саме можна сказати й про українські юридичні особи: навіть будучи орендарями сільськогосподарських земель, вони не можуть мати переважне право на їх викуп у власність, оскільки до 1 січня 2024 року вони не мають «звичайного» права на придбання сільськогосподарських земель у власність взагалі.
Натомість деякі юристи-практики вважають, що переважне право на викуп орендарем орендованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення не пов’язане з передбаченою законом можливістю щодо набуття землі у власність. І на цій основі доводять, що навіть ті юридичні особи, які не мають права набувати сільськогосподарські землі у власність, але є їх орендарями, наділені переважним правом на викуп орендованих земель. Цікаво, що якщо слідувати цій логіці в трактуванні змісту законодавства, то виходить, що й іноземці-орендарі сільськогосподарських земель мають переважне право на їх викуп. Однак така логіка не узгоджується з канонами права: переважне право на набуття певної речі у власність можуть мати тільки ті особи, які мають безспірне право на набуття такої речі у власність. І навпаки: якщо особа законом позбавлена права набувати певну річ у власність, то вона не може мати й переважного права на набуття такої речі у власність.
На наш погляд, чітке розуміння такої логіки права є дуже важливим для практики правозастосування. А відхилення від такої логіки правового регулювання суспільних відносин тягне за собою настання «побічних негативних» правових наслідків. Так, як зазначається в Пояснювальній записці до законопроекту, Земельний кодекс визначає, що в разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Проте, оскільки на сьогодні продаж юридичним особам земельних ділянок сільськогосподарського призначення заборонено, то юридичні особи фактично позбавлені можливості пред’являти вказані позови.
Щодо переважного права на купівлю таких земель
Крім того, при реалізації правової моделі ринкового обігу сільськогосподарських земель виникає ще один аспект застосування переважного права на купівлю таких земель. На практиці трапляються випадки, коли нотаріуси посвідчують угоди про передачу переважного права орендарем іншій особі незалежно від того, чи виявив власник ділянки-орендодавець намір здійснити її відчуження. На наш погляд, така практика також суперечить логіці правового регулювання суспільних відносин та, відповідно, законодавству про ринковий обіг сільськогосподарських земель. Ми вважаємо, що надане законом всім орендарям землі переважне право на придбання орендованої ділянки їх об’єктивним (або статусним) правом, тобто правом, що передбачене законом, моделює можливу поведінку його суб’єктів, але ще набуло характеру суб’єктивного права орендаря, якому кореспондує обов’язок орендодавця продати земельну ділянку суб’єкту переважного права.
Читайте також: Як старі та нові податки змінять ринок землі?
Водночас сформовані протягом тисячоліть правової історії людства базові засади правового регулювання суспільних відносин передбачають, що об’єктом відчуження може бути не об’єктивне (статусне) право, яке належить необмеженому чи дуже великому колу осіб, а суб’єктивне право конкретної особи. Так, ніхто не може комусь відчужити такі об’єктивні (статусні) права як конституційне право на працю чи право на безоплатну приватизацію земельної ділянки. Для того щоб таке відчуження можна було легітимно здійснити, потрібно, щоб об’єктивне право (право для всіх чи право для багатьох) трансформувалося у суб’єктивне право конкретної особи.
Містком, по якому відбувається така трансформація, є юридичні факти, з якими закон пов’язує виникнення в орендаря суб’єктивного права на викуп орендованої землі. На наш погляд, таким юридичним фактом є волевиявлення орендаря земельної ділянки продати її, яке доведене до відома всіх зацікавлених осіб. Отже, якщо орендар оголосив про бажання продати земельну ділянку, яку він передав комусь в оренду, то в її орендаря відразу ж виникає суб’єктивне право на викуп орендованої ділянки за запропонованою іншими потенційними покупцями ціною, а в орендодавця також відразу виникає обов’язок продати цю ділянку орендареві за такою ціною.
Однак, якщо орендар не висловив такого волевиявлення, то, незважаючи на укладений і діючий договір оренди землі та зареєстроване в Реєстрі прав право оренди земельної ділянки, в її орендаря немає суб’єктивного переважного права на її викуп: воно просто не виникло. А відтак до волевиявлення орендодавця продати передану в оренду земельну ділянку її орендар не тільки не має переважного права на її викуп, він також не має права відчужити таке переважне право іншій особі. Адже вже більше 2-х тисяч років у всіх правових системах світу, які реципіювали канони Римського класичного цивільного права, діє правовий принцип, який гласить: ніхто не може нікому передати більше прав, ніж має сам.
Замість висновку
Водночас в Україні дехто не довчив зазначені правові канони або призабув їх, намагаючись надати юридичній казці форми правової реальності. Тому й виставляються на продаж «мертві юридичні душі» на кшталт неіснуючого переважного права на викуп орендованих земель. Безперечно, такі ідеї запроваджуються у намаганні віднайти додаткові переваги для юридичних осіб України–орендарів сільськогосподарських земель, які на першому етапі ринкового обігу таких земель позбавлені права набувати їх у власність, але й не хочуть втратити зібрані протягом багатьох років воєдино земельні масиви, що складаються з великої кількості дрібних земельних ділянок. Якраз таких орендарів можна зрозуміти, але не можна зрозуміти тих юристів, які намагаються заробити на перекрученому тлумаченні змісту права. Очевидно, настав час довчити ці правові канони або ж пригадати вивчене.
Джерело: Юридичний вісник України
