Думка експерта
Набуття права власності на іпотечне майно шляхом позасудового врегулювання
Геннадій АНАСТАСОВ,
адвокат
Рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно буде визнано протиправним та скасоване через наявність спору.
Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Згідно зі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає йому застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: 1) умови, в разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; 2) порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; 3) прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов’язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату, не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Серед способів звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) найбільш привабливим є спосіб, передбачений ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Водночас, цей спосіб є й найбільш ризикованим з точки зору скасування реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем у разі звернення іпотекодавця до суду з відповідною позовною вимогою. Знизити ризик скасування судом реєстрації права власності, набутої в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», можливо лише в разі дотримання відповідальними працівниками іпотекодержателя вимог до змісту застереження, яке буде мати юридичну силу лише в разі відповідності положенням ч. 4 ст. 36 Закону України «Про іпотеку».
Крім того, також ймовірною підставою скасування судом реєстрації права власності на предмет іпотеки буде: відсутність доказів вручення іпотекодавцю належним чином оформленого повідомлення про порушення основного грошового зобов’язання за кредитним договором, відсутність оцінки іпотечного майна, відсутність доказів наявності боргу перед банком, відсутність згоди співвласника, відсутність згоди органу опіки та піклування, відсутність у нотаріуса повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії з майном, при наявності зареєстрованих неповнолітніх дітей у житловому приміщенні, представником іпотекодержателя не повідомлено приватного нотаріуса про існування спору між сторонами з приводу розміру заборгованості, якщо відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, відсутність інформації про оціночну вартість майна, за якою відбулося зарахування грошових вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною й повинна погоджуватися з власником майна, якщо оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилася тощо.
Тому, обирючи такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, як звернення стягнення згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, або згідно із застереженням в іпотечному договорі, слід своєчасно та належним чином повідомляти іпотекодавця про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Доцільно поштові відправлення надсилати позичальнику (боржнику) та іпотекодавцю цінними листами з описами вкладення та повідомленнями про вручення. Лише після підтвердження наявності письмових доказів отримання особисто іпотекодавцем повідомлення про вручення можна через тридцять днів подавати нотаріусу або іншому державному реєстратору документи для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Недотримання передбачених законодовством вимог призведе до переходу позасудового врегулювання до судового процесу із скасуванням реєстрації права власності та накладенням арешту на предмет іпотеки до прийняття судом судового рішення у справі та визнання недійсними усіх правочинів, вчинених іпотекодержателем з іпотечним нерухомим майном.
Джерело: Юридичний вісник України
