Думка експерта
Ринок землі: чи вирішить проблему його двоетапний запуск?
Роман ГРАБ, заступник директора асоціації «Український клуб аграрного бізнесу»
В України вже є негативний досвід напівреформ. Що пропонують зараз і чи вирішить це земельну проблему?
Одна з можливих моделей відкриття ринку землі, яку нині обговорюють, — двоетапний запуск. На першому етапі пропонується дозволити купівлю-продаж виключно державних земель, а за деякий час і приватних. Аргументами «за» такий підхід є можливість відпрацювати механізми купівлі-продажу сільськогосподарських земель, кредитування, оцінити попит/пропозицію та ціни на майбутньому ринку. Проте, чи переважать вони аргументи «проти»?
Україна вже має негативний досвід напів- та поетапних реформ. Зокрема, мораторій на продаж земель сільгосппризначення свого часу був запроваджений як тимчасовий захід, метою якого була підготовка до майбутнього ринку. Проте цей етап триває вже 18 років й залишати все як є ще й на сьогодні — означає продовжувати бездіяльність.
Необґрунтованою така етапність є і з політичної, і з економічної точки зору. Різниця між ринком державних і приватних земель є суттєвою. Першою важливою відмінністю є те, що Земельний кодекс уже сьогодні передбачає продаж державних/комунальних сільгоспземель і прав користування ними виключно на земельних торгах (аукціонах). З високою ймовірністю майбутній закон про обіг земель сільськогосподарського призначення передбачатиме їх електронний формат. Аукціони — більш складний та регламентований механізм відчуження земель, що не поширюється на паї, а тому результати апробації цього механізму не можна застосувати до приватних земель.
Інша відмінність полягає у вищій привабливості державних земельних ділянок як об’єкта купівлі-продажу. Це пов’язано з більшою площею земельних ділянок, розміром масиву, що вигідно для аграрія. Державні земельні ділянки можуть продаватися площею 10, 20, 50, 200 гектарів, на відміну від паїв, середній розмір яких становить близько 4 га.
За даними Держгеокадастру, у першому кварталі цього року середній розмір орендної плати за результатами торгів склав 23,68% від НГО, в той час як оренда за паї в різних регіонах складає здебільшого від 8 до 14%. Середній розмір лота на земельних торгах у першому кварталі цього року становив близько 18 гектарів.
Таким чином, результати моніторингу ринку в разі продажу виключно державних земель не доцільно приміряти до приватних земель, зокрема, паїв, які відрізняються за механізмом відчуження та попитом, а також мають свої особливості.
Із точки зору подальшого розвитку сектора, ринок державних і приватних земель є сенс запроваджувати одночасно та паралельно. Частину державних земель доцільно продавати через аукціони середнім та великим аграріям з метою наповнення бюджету від їх купівлі-продажу та подальшої сплати аграріями податків. Продаж єдиних масивів від 20 га і більше дозволить уникнути подальшого розростання «шахматок» та зробить ці землі більш привабливими.
До іншої частини державних земель варто застосовувати цільовий продаж через аукціон. Це продаж певним категоріям господарств, таким, наприклад, як сімейні ферми, тваринницькі ферми чи проектам невеликого місцевого бізнесу. А також продаж під певне цільове використання, наприклад, ягідництво чи овочівництво. Умови оплати за такі землі можна передбачати в пільговій формі, зокрема, продавати в розстрочку.
Джерело: Юридичний вісник України
