Чи діє договір оренди землі без державної реєстрації? - LexInform: Правові та юридичні новини, юридична практика, коментарі
Connect with us

Судова практика

Чи діє договір оренди землі без державної реєстрації?

Дата публікації:

Євген МОРОЗОВ,
адвокат

Визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі без державної реєстрації. 

Читайте також: Підставою для розірвання договору оренди землі є настання події, передбаченої умовами договору, зокрема зміни директора підприємства-орендаря

Сімнадцятого червня Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 314/2712/17, провадження № 61-4977св19 (ЄДРСРУ № 97736221) досліджував питання шодо визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі без державної реєстрації. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Згідно з частиною першою ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша ст. 627 ЦК України).

Читайте також: Власники земельних ділянок і користувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності – орендної плати

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору і, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства — ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Читайте також: Для продовження договору оренди землі обов’язковим є своєчасне звернення орендаря із додаванням проекту додаткової угоди

На кожну зі сторін, яка підписує договір, покладається обов’язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи їх частина суперечать інтересам сторони або нормам чинного законодавства (постанова Верховного Суду у складі суддів об’єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19). Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі).

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України, у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться за змістовними наповненнями, а також можуть відрізнятися в часі, про що зазначено і в мотивувальних частинах постанов Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

Системний аналіз наведених положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 322/1178/17 (провадження № 14- 338цс19) та підтримана 12 січня 2021 року у справі № 229/5551/18 (провадження № 61- 2060св20), 12 квітня 2021 року Верховним Судом у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 394/574/19, провадження № 61-13790св20 (ЄДРСРУ № 96207965), 2 червня 2021 року Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 291/427/17, провадження № 61-11610св20 (ЄДРСРУ № 97517422).

У Законі України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18). Сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом із тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. При чому за висновками Великої Палати Верховного Суду, наведеними в постанові від 15.01.2020 р. у справі № 322/1178/17, обов’язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди (в цьому випадку права оренди) покладено на орендаря.

Висновок

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна, з якими закон пов’язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків. Аналогічна правова позиція висловлена 1 червня 2020 року Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 396/1517/18, провадження № 61-6240св19 (ЄДРСРУ № 89564168).

Джерело: Юридичний вісник України

Судова практика

Помилка у назві органу досудового розслідування, допущена прокурором у постанові про визначення підслідності, не впливає на законність цього рішення

Опубліковано

on

От

2 вересня 2021 р. Верховний Суд колегією суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду у справі № 722/910/19 залишив без задоволення касаційну скаргу захисника, який стверджував про істотні порушення кримінального процесуального закону.

Вироком місцевого суду, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, особу засуджено за ч. 1 ст. 115 КК України, за ч. 1 ст. 309 КК України.

У касаційній скарзі захисник зазначав, що при визначенні підслідності цього кримінального провадження допущено істотні порушення кримінального процесуального закону, на що не звернули уваги суди попередніх інстанцій.

Читайте також: Подача прокурором апеляційної скарги у підрозділ фельд’єгерського зв’язку в останній день передбаченого строку не вважається порушенням строку

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Верховний Суд зазначив, що захисник вважає, що прокурор незаконно визначив підслідність цього кримінального провадження за слідчим відділом ВП ГУНП області, оскільки таке рішення суперечило постанові заступника прокурора області про визначення підслідності за СУ ГУНП. Як стверджував захисник, це потягло за собою незаконність прийнятого керівником місцевої прокуратури рішення про продовження досудового розслідування, ініційоване зазначеним відділенням поліції, та подальшого розслідування в цілому. При цьому захисник не послався на жодну норму кримінального процесуального закону, яку, на його думку, порушив прокурор.

Верховний Суд, визнав зазначені доводи надуманими, оскільки з матеріалів кримінального провадження видно, що прокурор відділу процесуального керівництва при провадженні досудового розслідування територіальними органами поліції та підтримання державного обвинувачення управління нагляду у кримінальному провадженні був призначений на підставі постанови першого заступника прокурора області до групи прокурорів у цьому кримінальному провадженні.

Читайте також: Відсутність постанови про призначення прокурора у кримінальному провадженні обумовлює недопустимими зібраних під час розслідування доказів

Отже, визначення ним підслідності за одним із територіальних підрозділів ГУНП в входило до складу предмета прокурорського нагляду за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у формі процесуального керівництва досудовим розслідуванням відповідно до ст. 36 КПК України. Підстав вважати, що визначення прокурором підслідності відбулося без дотримання правил, передбачених у ст.ст. 216 та 218 КПК України, у цьому конкретному випадку ВС не знайшов.

Крім того, Верховний Суд погодився з висновком суду апеляційної інстанції про те, що неправильне зазначення прокурором назви органу досудового розслідування в постанові є очевидною опискою і не впливає на законність цього рішення.

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

Читати далі

Судова практика

Сам лише факт щомісячної сплати набувачем коштів відчужувачу не може вважатися належним виконанням умов договору довічного утримання

Опубліковано

on

От

18 серпня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 645/3284/19 скасував рішення апеляційного суду який помилково ототожнив поняття утримання та догляду.

Відчужувачка звернулася з позовом до набувачки про розірвання договору довічного утримання з огляду на невиконання відповідачкою його істотних умов.

Сторони уклали договір довічного утримання, за яким позивачка передала у власність відповідачки належну їй на праві власності трикімнатну квартиру. В свою чергу, відповідачка зобов’язалася довічно утримувати позивачку, надаючи їй необхідне харчування, одяг і забезпечуючи належний догляд та необхідну допомогу. Вартість харчування, одягу та необхідної допомоги сторони визначили в розмірі 400 грн щомісячно.

Читайте також: Подарувала бабуся будинок: обман має бути доведений у суді

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Позивачка вказувала, що подальше виконання відповідачкою умов договору є неможливим через її відсутність на території України.

Рішенням районного суду позов задоволено з тих мотивів, що лише сплата грошових коштів у розмірі 400 грн щомісячно не може вважатися належним виконанням відповідачкою умов договору довічного утримання.

Апеляційним судом рішення скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову відмовлено у зв’язку з тим, що умовами укладеного між сторонами договору передбачено обов`язок відповідачки довічно утримувати позивачку, надаючи їй необхідне харчування, одяг і забезпечуючи за нею належний догляд та необхідну допомогу, а вартість такого утримання визначено сторонами в розмірі 400 грн щомісячно, які відповідачкою сплачуються належним чином. Сама по собі відсутність відповідачки протягом певного часу на території України не свідчить про неналежне виконання нею умов договору щодо надання утримання у передбаченому договором розмірі.

Читайте також: Не може бути підставою для визнання заяви про відмову від спадщини недійсною невиконання у подальшому домовленостей особою, на користь якої здійснена така відмова

У касаційній скарзі позивачка зазначала, що апеляційний суд помилково ототожнив поняття утримання та догляду, а перебування відповідачки за межами України свідчить про неможливість виконання нею обов’язків з догляду.

Верховний Суд вказав, що за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов`язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК України).

Тлумачення п. 1 ч. 1 ст. 755 ЦК України свідчить, що договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду за умови доведення відчужувачем факту порушення набувачем своїх обов`язків за договором довічного утримання (догляду), що може проявлятися у вигляді неповного чи неналежного забезпечення доглядом, допомогою, харчуванням відчужувача або у вигляді повного невиконання вказаних дій.

Читайте також: Нотаріус є податковим агентом при посвідченні договору довічного утримання між фізичними особами – вважають податківці

У цій справі позивачка посилалася на те, що відповідачка не спроможна забезпечити виконання взятих на себе зобов`язань за договором, до яких, зокрема, входить догляд за відчужувачем, оскільки перебуває за кордоном.

У договорі довічного утримання сторони погодили, що майновій оцінці в 400 грн підлягає виключно вартість харчування, одягу та необхідної допомоги. Належний догляд за відчужувачем є окремим обов`язком набувача, що передбачений в п. 5 договору.

Отже, Верховний Суд Вирішив, що встановивши, що відповідачка з 2018 р. проживає за межами України та на порушення умов договору не здійснює догляду за позивачкою, яка є особою похилого віку та потребує сторонньої допомоги, суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність підстав для задоволення позову та розірвання договору довічного утримання.

Водночас рішення апеляційного суду ухвалено без урахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові ВС від 19 червня 2019 р. в справі № 759/501/17, у зв’язку з чим Верховний Суд постанову апеляційного суду скасував, залишив у силі рішення суду першої інстанції.

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

Читати далі

Судова практика

Зміна трудової функції, характеру роботи та функціональних обов’язків працівника є переведенням, а не переміщенням

Опубліковано

on

От

26 серпня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 607/14453/20 залишив без задоволення касаційну скаргу роботодавця, який порушив трудові права позивача.

Лікар звернувся до суду з позовом до лікарні про скасування наказу про переміщення та поновлення на попередньому місці роботи.

На думку позивача його саме перевели на іншу роботу, оскільки посада, яку він обіймав та посада, на яку його перевели, є кардинально різними за складом посадових обов`язків, змінилися істотні умови праці, про що його завчасно не було повідомлено, унаслідок чого відповідачем допущено порушення положень ч. 3 ст. 32 КЗпП.

Рішенням міськрайонного суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено з тих мотивів, що при винесенні відповідачем спірного наказу мало місце переведення позивача на іншу посаду, а не переміщення.

Найважливіші юридичні новини. Підписуйтесь на LexInform в Telegram

Читайте також: Звільненого без законної підстави працівника має бути поновлено на попередній роботі, а не на іншій рівнозначній посаді

У касаційній скарзі відповідач зазначав, що на підставі оспорюваного наказу позивач був переміщений, а не переведений, на інше місце роботи, оскільки мав продовжити роботу за тією самою спеціальністю, кваліфікацією і посадою, яка була передбачена трудовим договором на попередньому місці роботи, у межах тієї самої юридичної особи та місцевості. Зміна істотних умов праці позивача не може свідчити про незаконність спірного наказу.

Верховний Суд вказав, що у п. 31 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада  1992 р. № 9 «Про практику розгляду судами трудових спорів» судам роз`яснено, що згідно зі ст. 32 КЗпП переведення на іншу роботу допускається тільки за згодою працівника. Переведенням на іншу роботу вважається доручення працівникові роботи, що не відповідає спеціальності, кваліфікації чи посаді, визначеній трудовим договором.

Читайте також: Зміну істотних умов праці може бути визнано законною тільки в тому разі, якщо доведено наявність змін в організації виробництва і праці

Не вважається переведенням, що потребує згоди працівника, переміщення його на тому ж підприємстві (в установі, організації) на інше робоче місце, в інший структурний підрозділ на території підприємства в межах тієї ж місцевості, доручення роботи на іншому механізмі або агрегаті при продовженні роботи за тією ж спеціальністю, кваліфікацією чи посадою і з тими ж істотними умовами праці. Однак і переміщення не може бути безмотивним, не обумовленим інтересами виробництва.

Переміщення може здійснюватися тільки за умови, що не змінюється жодна з істотних умов трудового договору працівника.

Читайте також: Працівник, що припинив трудовий договір достроково, має сплати роботодавцю грошове відшкодування, якщо це обумовлено та погоджено сторонами договору

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 1 листопада 2017 р. у справі № 6-1471цс17.

Виходячи зі змісту ч. 3 ст. 32 КЗпП, зміна істотних умов праці включає зміну системи та розмірів оплати праці, пільг, режиму роботи, встановлення або скасування неповного робочого часу, суміщення професій, зміну розрядів і найменування посад та інших. Перелік істотних умов праці не є вичерпним.

Про зміну істотних умов праці працівник повинен бути повідомлений не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 32 КЗпП). Якщо колишні істотні умови праці не може бути збережено, а працівник не згоден на продовження роботи в нових умовах, то трудовий договір припиняється за п. 6 ст. 36 КЗпП (ч. 4 ст. 32 КЗпП).

Ураховуючи викладене, Верховний Суд вирішив, що суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що позивачу було змінено істотні умови праці, у зв`язку із чим відповідач мав його попередити за два місяці про такі зміни і у випадку згоди позивача на продовження роботи перевести його на запропоновану посаду, чи у випадку незгоди на продовження роботи звільнити на підставі п. 6 ч. 1 ст. 36 КЗпП. Проте фактично відбулося переведення позивача на іншу роботу без його згоди, яке названо переміщенням.

Доводи касаційної скарги про те, що зміна істотних умов праці позивача не може свідчити про незаконність спірного наказу відповідача суперечать положенням ч.ч. 3 та 4 ст. 32 КЗпП, аналіз яких свідчить про те, що переведення працівника на іншу роботу, в якій змінились істотні умови праці, можливе лише з його згоди.

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

Читати далі

Новини на емейл

Правові новини від LexInform.

Один раз на день. Найактуальніше.

В тренді

© ТОВ "АКТИВЛЕКС", 2018-2021
Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на LEXINFORM.COM.UA
Всі права на матеріали, розміщені на порталі LEXINFORM.COM.UA охороняються відповідно до законодавства України.

Вже йдете? Перш ніж Ви підете ...

Запрошуємо до нашого каналу Telegram

Не варто пропускати жодної актуальної новини ;)
close-link