Судова практика
Для застосування переважного права орендаря на купівлю орендованого майна, майно має бути тим самим, що й орендоване
Велика Палата Верховного Суду постановою у справі № 909/337/19 від 23 червня 2020 р. змінила мотивувальну частину рішень судів попередніх інстанцій, які відмовили у задоволенні вимог позивачки щодо переведення на неї прав і обов’язків покупця орендованого нерухомого майна.
Між двома фізичними особами-підприємцями було укладено договір оренди нежитлового приміщення – частини торгового павільйону. Через деякий час орендар дізнався що між орендодавцем та іншою фізичною особою-підприємцем було укладено договір купівлі-продажу вказаного торгового павільйону. Позивач, звернувшись до суду, вказувала на порушення її переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін апеляційним судом, у задоволенні позовних вимог було відмовлено. Суди виходили з того, що позивачка довела, що саме вона мала переважне право на купівлю орендованого приміщення, тому наявні всі підстави для переведення на неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу приміщення і визнання за нею права власності на нього, проте в позові має бути відмовлено з підстав пропуску позовної давності.
У касаційній скарзі позивачка вказувала, що чинним законодавством не встановлено спеціальної позовної давності для захисту порушених прав, передбачених ч. 2 ст. 777 ЦК України, тому діє загальна позовна давність три роки.
Велика Палата звернула увагу на те, що зазначеним договором оренди площі орендованої частини павільйону не визначено, відомостей щодо конфігурації орендованого приміщення та його технічних характеристик договір оренди також не містить.
При цьому, позивачка просила перевести на неї права і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 22 серпня 2017 р. щодо продажу частини павільйону № 147 площею 7,7 кв. м, тоді як загальною площа об’єкта за цим договором складала 133, 8 кв. м.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що за змістом ч. 2 ст. 777 ЦК України переважне право орендаря на придбання предмета оренди існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в оренду. Тобто предмет оренди, що використовується особою на підставі відповідного договору оренди, та предмет, який власник речі планує продати, мають бути ідентичними.
З огляду на те, що у цій справі предмет договору оренди не відповідав предмету договору купівлі-продажу, колегія суддів дійшла висновку, що правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивачку прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу були відсутні, а отже рішення судів попередніх інстанцій були помилкові в цій частині.
Підготував Леонід Лазебний
