Квартира у багатоквартирному житловому будинку не може бути самостійним предметом іпотеки, якщо таким предметом є увесь будинок

Неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки), якщо предметом іпотеки є будинок в цілому, а не окремі квартири. Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постановах від 16 вересня 2015 р. та від 5 жовтня 2016 р.

19 червня 2019 р. Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу у цивільній справі № 643/17966/14-ц за позовом ПАТ «АБ «Укргазбанк» до фізичної особи про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У листопаді 2014 р. ПАТ «АБ «Укргазбанк» звернулося до суду зі згаданим позовом та просило у рахунок погашення заборгованості фізичної особи за кредитним договором звернути стягнення на предмет іпотеки – квартиру шляхом надання ПАТ «АБ «Укргазбанк» права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі – покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із наданням ПАТ «АБ «Укргазбанк» повноважень продавця.

Позовну заяву мотивовано тим, що 26 грудня 2007 р. між 9 червня 2008 р. між позивачем та третіми особами було укладено кредитний договір, на забезпечення виконання якого укладено договір іпотеки, предметом якого є багатоквартирний житловий будинок. Позичальник взяті на себе зобов`язання за кредитним договором перестав виконувати з грудня 2008 р.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 р. визнано недійсним згаданий договір іпотеки, в період чинності якого власником квартири, став відповідач відповідно до договору дарування. Рішенням Апеляційного суду Харківської області рішення суду першої інстанції скасовано.  На підставі викладеного позивач просив позов задовольнити.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 28 липня 2017 р. у задоволенні позову ПАТ «АБ «Укргазбанк» відмовлено з тих мотивів, що умовами договору іпотеки не передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку шляхом надання банку права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі – покупцеві на підставі договору купівлі-продажу, тому позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх прав.

Рішенням Апеляційного суду Харківської апеляційну скаргу позивача задоволено частково, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено з інших підстав – через те, що спірна квартира на час укладення договору іпотеки була невідокремленою складовою частиною предмета іпотеки, тому відсутні правові підстави вважати, що ця квартира стала самостійним предметом іпотеки.

ПАТ «АБ «Укргазбанк» звернулося з касаційною скаргою, яку мотивувало тим, що спірну квартиру було відчужено без дозволу Банку, тому іпотекодержатель має право одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи, в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна. Законом встановлено підстави для припинення іпотеки, серед яких немає такої підстави, як набуття права власності іншою особою.

Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи справу, звернула увагу на те, що ні ЦК України, ні Закони «Про іпотеку» та «Про заставу» не містить жодної статті, яка б визначала особливості іпотеки житла – багатоквартирного житлового будинку чи квартир у ньому.

У разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири у ньому, таку квартиру, як і інші нежитлові та допоміжні приміщення, що знаходяться у будинку, не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об`єкти нерухомого майна.

Оскільки квартира у багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення як окрема частина об`єкта нерухомого майна не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.

Отже, Велика Палата підтримала правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду України від 16 вересня 2015 р. (провадження № 6-1193цс15) та від 5 жовтня 2016 р. (провадження 6-1582цс16), у яких встановлено, що неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) в разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку у цілому, а не окремих квартир.

Суд апеляційної інстанцій неправильно застосовував норми права, що регулюють спірні правовідносини, оскільки сторонами у договорі іпотеки визначено, що судовий спосіб звернення стягнення застосовується у випадку, коли позасудове врегулювання не привело до задоволення вимог іпотекодержателя в повному обсязі. Відповідних доказів, які б підтверджували виникнення перешкод для іпотекодержателя у реалізації позасудового способу звернення стягнення на підставі іпотечного застереження у договорі іпотеки, позивачем суду не подано.

Отже, позивачем не обґрунтовано порушення, невизнання або оспорення права, за захистом якого він звернувся до суду. Аналогічний правовий висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 12 травня 2019 р. (провадження № 14-112цс19) та від 12 червня 2019 р. (провадження № 14-48цс19).

Підготував Леонід Лазебний

Повний текст рішення

Поділитися

Твітнути