Судова практика
Нарахування орендної плати із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель законом не передбачено
16 березня 2020 р. Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/1658/19 задовольнив касаційну скаргу орендаря, вказавши, що законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки.
Міська рада звернулася до суду з позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю 1 549 603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 8,1555 га.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено з посиланням на положення ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, виходячи з того, що відповідач із 28 грудня 2016 р. (дати набрання законної сили рішенням суду, яким визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди) мав сплачувати орендну плату у новому розмірі, визначеному у додатковій угоді, з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
У касаційній скарзі ТОВ зазначало, позивач безпідставно в односторонньому порядку змінив умови договору оренди, оскільки збільшив розмір орендної плати внаслідок його розрахунку з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено ні умовами первинної редакції договору оренди, ні згідно з додатковою угодою, визнаною укладеною відповідно до судового рішення. За умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Розглянувши справу, судова палата ВС не погодилася з висновками судів попередніх інстанції щодо можливості збільшення розміру орендної плати за рахунок використання коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки за період 2014, 2015 та 2016 років, а саме – за період із дати затвердження нормативної грошової оцінки земель станом на 1 січня 2013 р. до 28 грудня 2016 р. – дати набрання чинності додатковою угодою, оскільки розмір орендної плати, визначений у додатковій угоді, може змінюватися виключно з моменту набрання нею чинності.
Аналіз положень ПК України, Закону України «Про оцінку земель» та Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.
Розмір орендної плати за умовами пп. 9, 10 договору оренди має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.
Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.
При цьому судова палата КГС ВС визнала за необхідне конкретизувати зазначені висновки ВС та акцентувати, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (ст. 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2016, 2017, 2018 роки підтверджують відмінність цих двох показників.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абз. 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки.
Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).
Отже, нормами ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.
Підготував Леонід Лазебний
