Судова практика
Переважне право оренди можна захистити в суді, якщо на момент набрання рішенням суду законної сили право оренди буде чинним
1 квітня 2020 р. Велика Палата Верховного Суду у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок вказавши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
За матеріалами справи, приватне підприємство звернулося до суду із позовом про визнання недійсними укладених товариством з фізичними особами договори оренди земельних ділянок і скасування рішення про державну реєстрацію за товариством права оренди земельних ділянок, посилаючись на те, що обидві фізичні особи, будучи спадкоємцями земельних ділянок, які були орендовані підприємством на 10 років за життя спадкодавця, не розірвали договір оренди, а натомість уклали новий з відповідачем.
Районний суд у задоволенні позову відмовив з тих мотивів, що оскільки на час розгляду справи строк дії первинних договорів оренди закінчився, позивач уже не був орендарем відповідних земельних ділянок і не довів, що внаслідок укладення оскаржених договорів оренди були порушені його права як такого орендаря.
Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував і ухвалив нове, яким позов задовольнив, вказавши, що договори оренди передбачали умову про те, що після закінчення строку дії договору орендар (позивач) має гарантоване ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на поновлення такого строку. Для реалізації цього права орендар повинен не пізніше як за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію.
Відповідач у касаційній скарзі наполягав, що права позивача не були порушені, оскільки строк дії первинних договорів оренди закінчився і на момент розгляду справи й ухвалення рішення судом першої інстанції позивач не мав права користування земельними ділянками. Апеляційний суд вийшов за межі позову та розглянув спір з інших підстав, дослідив докази, які не досліджував суд першої інстанції, а також помилково застосував приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі» до спірних правовідносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що позивач звернувся з позовом 19 квітня 2018 р., а на підтвердження обставини обізнаності про укладення оскаржених договорів оренди надав досліджені судами попередніх інстанцій інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 9 квітня 2018 р.
Суд апеляційної інстанції встановив, що до визначеного в оскаржених договорах оренди терміну, тобто до 5 лютого 2018 р., позивач не повідомив письмово орендодавців про намір продовжити строк дії первинних договорів оренди. Згідно з умовами останніх для реалізації переважного права на поновлення цих договорів на новий строк саме позивач мав проявити відповідний намір. Звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками.
Велика Палата Верховного Суду раніше вже зазначала, що орендодавець зобов’язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абз. 4 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об’єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 р. у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 р. у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 р. у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 р. у справі № 587/2326/16-ц).
Колегія вказала, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 р. у справі № 48/340).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 р. у справі № 922/3537/17).
Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього – зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.
Тому ВП ВС касаційну скаргу відповідача задовольнила – рішення апеляційного суду скасувала.
Підготував Леонід Лазебний
