Судова практика
Підставою для розірвання договору оренди землі є настання події, передбаченої умовами договору, зокрема зміни директора підприємства-орендаря
16 червня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 375/278/20 задовольнив позов власника земельної ділянки, який просив розірвати договір у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.
Власник земельної ділянки звернувся до суду з позовом до ТОВ про розірвання договору оренди землі, оскільки в договорі передбачено, що реорганізація юридичної особи, а також зміна директора підприємства-орендаря є підставою для його розірвання. Раніше у зв’язку з неодноразовою зміною керівника підприємства-орендаря позивач звернувся до ТОВ із заявою про розірвання договору оренди та додаткової угоди, проте відповіді не отримав.
Читайте також: Вимога про визнання договору оренди землі удаваним без застосування наслідків дійсного правочину не є ефективним способом захисту
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, у задоволенні позовну відмовлено у зв’язку з тим, що захисту підлягає порушене, невизнане або оспорюване право, проте позивачем не доведено, що від зміни керівника юридичної особи – орендаря змінилась суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких позивач зазнав шкоди та значною мірою позбувся того, на що розраховував при укладенні договору.
Розглянувши касаційну скаргу позивача, Верховний Суд вказав, що до загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України).
Тлумачення цього пункту, а також ст. 627 ЦК України свідчить про те, що свобода договору має декілька складових, зокрема це свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Читайте також: Для продовження договору оренди землі обов’язковим є своєчасне звернення орендаря із додаванням проекту додаткової угоди
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У ч.ч. 3 та 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», зокрема передбачено, що відповідний договір може бути достроково розірвано за рішенням суду в порядку, встановленому законом, його розірвання в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно з п. 8.3 оспорюваного договору він може бути припинений достроково на вимогу однієї зі сторін у передбачених договором випадках, а у п. 8.6 договору сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору.
Тобто умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору.
Читайте також: Систематична несплата частини орендної плати у відробітковій та натуральній формі є підставою для розірвання договору оренди землі
Посилання судів на те, що від зміни керівника підприємства-орендаря позивач не зазнав шкоди та не позбувся того, на що розраховував при укладенні договору, на обґрунтованість позовних вимог не впливають, оскільки орендодавець просив розірвати договір не у зв’язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.
У разі якщо ТОВ не погоджувалося із такими підставами розірвання договору, воно на стадії укладання договору або додаткової угоди до договору, мало право навести свої заперечення або запропонувати внесення відповідних змін.
Підготував Леонід Лазебний
