Судова практика
Правомірність надання дозволу на розроблення проекту землеустрою кільком особам залежить від добросовісності такої поведінки
29 вересня 2020 р. Велика Палата Верховного Суду у справі № 688/2908/16-ц скасувала рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за укладеним без дотримання конкурентних засад договором оренди землі, який відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦК України є нікчемним.
Особа звернулася із позовом до ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, іншої особи про визнання наказу про надання у користування земельної ділянки на умовах оренди протиправним та його скасування, визнання договору оренди землі недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.
Позивач вважав, що вищезазначений наказ прийнятий з порушенням вимог земельного законодавства, зокрема ст.ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України та ст. 55 Закону України «Про землеустрій», оскільки він вчинив усі дії, які мав вчинити відповідно до закону, для отримання в оренду земельної ділянки, неодноразово звертався із заявами про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зазначені заяви тривалий час не розглядалися.
Міськрайонний суд задовольнив позовні вимоги.
Апеляційний суд скасував його рішення та відмовив у задоволенні позовних вимог із посиланням на те, що позивач не розробив проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки протягом строку дії дозволу на його розроблення; вказана документація із землеустрою не була погоджена та затверджена в установленому законом порядку, а відповідний орган виконавчої влади не приймав рішення про передачу земельної ділянки позивачу в оренду. Отже, позивач не набув у встановленому законом порядку права на користування спірною земельною ділянкою.
У касаційній скарзі позивач наполягав, що відповідач передав іншій особі вказану земельну ділянку в оренду на підставі заяви, що була подана набагато пізніше від заяв позивача.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що правовідносини оренди виникають лише в момент укладення договору оренди. До цього моменту тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору.
Після цього сторони укладають договір оренди, в якому сторонами погоджується вже не тільки конкретна земельна ділянка, а і всі інші умови договору. З цього моменту виникають договірні правовідносини.
На переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.
Так, може кваліфікуватися як недобросовісна така поведінка власника земельної ділянки (в особі органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування), коли він необґрунтовано зволікає з наданням дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки тощо.
З іншого боку, якщо особа, отримавши дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, сама зволікає з його розробкою та поданням на затвердження, вона цілком може очікувати, що земельна ділянка буде надана в користування іншій особі.
Виходячи з викладеного, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що неможливо надати єдину універсальну відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, правомірною чи неправомірною. Відповідь на це питання залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватися у кожній справі окремо виходячи з конкретних обставин справи.
У цій справі Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам справедливості, розумності і добросовісності (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України), а тому ч. 2 ст. 134 ЗК України у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, слід розуміти таким чином, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) права на земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства за наявності лише одного бажаючого.
Якщо ж бажаючих два чи більше, підлягали застосуванню загальні правила ст. 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатами яких укладається відповідний договір.
Підготував Леонід Лазебний
