Судова практика
Систематична несплата частини орендної плати у відробітковій та натуральній формі є підставою для розірвання договору оренди землі
1 липня 2020 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 183/3653/16 задовольнив касаційну скаргу орендодавця на рішення апеляційного суду, який визнав договірний обов’язок орендаря безкоштовною послугою.
Фізична особа звернулася до суду з позовом до товариство з обмеженою відповідальністю, в якому просила розірвати договір оренди землі, укладений між нею та ТОВ, з тих підстав, що згідно з державним актом на право приватної власності на землю позивачці належить земельна ділянка площею 5,700 га. Між нею (орендодавцем) та ТОВ (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передала належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ строком на сім років.
Орендар у період з 2013 до 2015 р. нарахування виплат за оренду земельної ділянки проводив з порушенням умов договору оренди – без урахуванням індексації. Також орендар не виконував взятих зобов’язань щодо безкоштовного постачання однієї тонни соломи до садиби орендодавця, надання послуг з обробітку присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га (оранка та культивація), що створило несприятливі умови для позивачки, а саме вона була вимушена нести додаткові витрати на обробіток землі та придбання соломи.
Вказані факти вона розцінювала, як систематичну несплату відповідачем орендної плати.
Рішенням міськрайонного суду позов задоволено. Апеляційним судом рішення скасовано, у задоволенні позову відмовлено у зв’язку з тим, що культивація присадибної ділянки орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених договором, а є додатковою безкоштовною послугою, яка не має грошової оцінки, за яку договором у разі ненадання передбачено грошову компенсацію.
У касаційній скарзі представник позивачки зазначав, що обов`язок відповідача проводити безкоштовну поставку однієї тонни соломи до садиби орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га, визначений умовами договору, а згідно з вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Верховний Суд зазначив, що ч.ч. 1 і 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Встановивши неналежне виконання умов договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про задоволення позову. Суд встановив, що ТОВ не здійснювало оранки і культивації присадибної ділянки та постачання однієї тонни соломи до садиби орендодавця, орендар цей факт не заперечував та зазначав, що це не є обов’язковим. Проте п. 5 договору оренди земельної ділянки визначено, що основними складовими орендної плати за договором є: орендна плата у грошовій формі – 4,00 % грошової оцінки землі, безкоштовне постачання однієї тонни соломи до садиби орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га.
Порушенням умов цього договору було те, що орендар здійснював орендну плату лише у грошовій формі, а орендну плату в частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивачки й постачання однієї тонни соломи до її садиби не здійснював. Це свідчить про систематичну несплату в цій частині орендної плати, визначеної договором.
Тому відмова відповідача надавати послуги оранки, культивації земельної ділянки та постачання соломи є істотною обставиною для розірвання договору або укладення його на інших умовах.
Підготував Леонід Лазебний
