Судова практика
У разі відчуження забудовником об’єкта інвестування третій особі ефективним способом захисту порушеного права інвестора є витребування майна від добросовісного набувача, а не визнання права власності
25 червня 2025 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 553/1091/19 залишив без задоволення касаційну скаргу позивачки, яка обрала неналежний спосіб захисту своїх прав.
Інвестор звернулася до суду з позовом до ТДВ, інших осіб про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов’язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.
Позивачка посилалась на те, що вона виконала умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, сплатила встановлену у договорі вартість майнових прав, а ТДВ безпідставно припинило дію договору та надалі відчужило майнові права на квартиру, чим порушило її права.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що позивачка не набула майнові права на спірне нерухоме майно, а тому вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.
Апеляційний суд погодився з цим висновком, вказавши, що задоволення заявлених позивачкою позовних вимоги не призведе до поновлення її майнових прав, зокрема щодо набуття нею права власності на спірну квартиру чи введення її у володіння квартирою, а тому не є ефективними та не підлягають задоволенню.
Оскільки у позивачки, яка у повному розмірі здійснила оплату вартості проінвестованої нею квартири, виникло право на об’єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.
Розглянувши касаційну скаргу позивачки, Верховний Суд вказав, що законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об’єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об’єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об’єкт і після завершення будівництва об’єкта нерухомості набуває права власності на об’єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об’єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 р. у справі № 359/5719/17, від 14 грудня 2021 р. у справі № 344/16879/15-ц, у постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 р. у справі № 923/447/15.
Права позивачки внаслідок недобросовісних дій ТДВ є порушеними, оскільки вона як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна – квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об’єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію.
ТДВ фактично реалізувало третій особі майнові права на квартиру, що були предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, всупереч волі первісного інвестора – позивача і за відсутності правових підстав.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (ч. 1 ст. 330 ЦК України).
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК України).
Частина 1 ст. 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пп. 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч. 3 ст. 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об’єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Оскільки слід вважати, що у інвестора виникло право на об’єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Вказана позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 р. у справі № 359/5719/17.
Заявниця не навела обґрунтованих підстав для відступу від викладеного висновку, який правильно застосовано апеляційним судом.
У цій справі спірна квартира (майнові права на яку набула позивачка за укладеним договором) перейшла у власності третьої особи, тому ефективним способом захисту буде саме витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень ст. 388 ЦК України.
Позивачка також не позбавлена можливості відновити свої права шляхом стягнення з ТДВ грошових коштів, які були сплачені нею на виконання інвестиційного договору та завданих збитків у зв’язку із неналежним виконанням договірних зобов’язань.
Підготував Леонід Лазебний
З іншими правовими позиціями Верховного Суду, яких вже налічується понад 18 000, можна ознайомитися в аналітично-правовій системі LEX.
