Судова практика
В разі зміни статусу земельної ділянки чи її власника договір оренди ділянки автоматично не припиняється
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 1 вересня 2020 р. по справі № 233/3676/19 скасувала ухвалу апеляційного суду та вказала, що договори оренди земельних паїв припиняються лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Між підприємством та фізичною особою було укладено договір оренди земельної ділянки (паю) строком на 20 років. У тексті договору сторони погодили, що в разі виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Власник при цьому зобов’язувався впродовж 5-ти робочих днів повідомити про це орендаря. Згодом орендар дізнався що власник, на порушення умов договору не повідомив про виділ земельної ділянки в натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладання договору оренди.
Орендар звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати договір переукладеним у запропонованій редакції.
Власник звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому вказував, що після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з вимогами земельного законодавства є недійсним. Із часу отримання державного акта на право власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю.
Суд першої інстанції позов орендаря задовольнив, а в зустрічному позові відмовив, вказавши, що реєстрація права власності автоматично не припиняє дію укладеного між відповідачем та позивачем договору оренди земельної частки (паю), який укладено на 20 років.
Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував – задовольнив зустрічний позов власника та відмовивши в задоволенні позову орендарю з тих мотивів, що із часу отримання права приватної власності на землю відповідач набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим.
У касаційній скарзі орендар посилався на те, що припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених ст. 31 Закону України «Про оренду землі».
Велика Палата Верховного Суду вказала, що зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Велика Палата відступила від правового висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (зокрема, в постановах від 14 листопада 2018 р. у справі № 484/301/18, від 14 серпня 2019 р. у справі № 484/4135/18, від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 та від 09 квітня 2020 р. у справі № 233/1557/19) щодо припинення договору оренди земельного паю після отримання державних актів на право приватної власності на землю, визначивши, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника (зокрема, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї) не має наслідком автоматичного припинення договору та не може бути підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, крім випадків, коли це передбачено самим договором. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Підготував Леонід Лазебний
