Виселення з предмета іпотеки без надання іншого постійного житла

Євген МОРОЗОВ,
адвокат

Двадцять другого липня Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 219/4394/16-ц, провадження № 61-8593св18 (ЄДРСРУ № 90563117) досліджував питання щодо виселення з предмета іпотеки без надання іншого постійного житла.

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло. Статтею 41 Основного Закону встановлено, що кожен має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної та творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію й природні якості землі.

Згідно з положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі — Закон) іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, — це вид забезпечення виконання зобов’язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, передбаченому цим Законом. Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене в статті 590 ЦК України й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом. Правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно передбачено Законом. Згідно з частиною третьою статті 33 Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду здійснюється відповідно до статті 39 Закону. Згідно з частиною другою статті 39 Закону одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя виносить рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

Згідно з частиною першою статті 40 Закону звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Важливо. Ухвалення судом рішення про задоволення позовних вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки без винесення рішення про виселення мешканців, не позбавляє іпотекодержателя права звернутися з таким позовом окремо. Нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК Української РСР, в частині першій якої передбачені підстави виселення.

Відповідно до частини другої статті 109 ЖК Української РСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду.

Важливо. Таким чином, частина друга статті 109 ЖК Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян із жилих приміщень, придбаних не за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, забезпеченого іпотекою цього приміщення, без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення. Слід враховувати, що 28 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 754/4727/16-ц, провадження № 61-25345св18 (ЄДРСРУ № 78215384) зробив правовий висновок про неможливість виселення з іпотечного житла за позовом неволодіючого власника, що придбав майно з такими ризиками в іпотекодержателя, оскільки повинен був бути обізнаний про обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов’язані з придбанням спірної нерухомості.

Отже, новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов’язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов’язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

Тлумачення частини другої статті 109 ЖК УРСР, з урахуванням змісту статті 379, глави 26 ЦК України дають підстави дійти висновку, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається в тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. В разі якщо за кредитні кошти було набуто інший об’єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного житлового приміщення не допускається.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Аналогічна правова позиція висловлена 24 червня 2020 р. Верховним Судом у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 139/839/19, провадження № 61-6920св20 (ЄДРСРУ № 90143688).

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що в разі звернення стягнення на іпотечне майно в судовому порядку та ухвалення судового рішення про виселення мешканців з іпотечного майна, яке придбане не за рахунок кредитних коштів, підлягають застосуванню як положення частини другої статті 39 та/або частини першої статті 40 Закону, так і частини другої статті 109 ЖК Української РСР.

Виселення громадян з іпотечного майна, придбаного за рахунок кредитних коштів, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання (частина четверта статті 109 ЖК УРСР).

Відповідні правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-39цс15; від 2 вересня 2015 року у справі № 6-1049цс15; від 30 вересня 2015 року у справі № 6-1892цс15; від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16; у постанові Верховного Суду у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 295/4514/16-ц, провадження № 61-29115сво18, у постанові Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 265/4748/16-ц, провадження № 61-16347св18.

Так у постанові від 31 жовтня 2018 року, справа № 753/12729/15-ц, провадження № 14-317цс18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правовий висновок Верховного Суду України про належне застосування статті 40 Закону № 898-IV та статті 109 ЖК Української РСР, викладений у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 та від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16, є законним та обґрунтованим, враховує вимоги як вітчизняного, так і міжнародного законодавства про дотримання положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практики Європейського суду з прав людини, а також враховує, що такі обмеження неволодіючого власника встановлені законом, вони є необхідними в демократичному суспільстві та застосовуються з дотриманням балансу інтересів сторін спірних правовідносин, оскільки наявні інші ефективні способи захисту прав неволодіючого власника. Зважаючи на викладене, немає підстав для відступу від висновків щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладених у раніше ухвалених постановах Верховного Суду України (від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 та від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16).

Висновок

При виселенні з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту й забезпеченого іпотекою цього житла в судовому порядку, відсутність постійного жилого приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.

Такий висновок суду відповідає правовій позиції Верховного Суду України, яка міститься в постанові від 18 березня 2015 року у справі № 6-39цс15; від 2 вересня 2015 року у справі № 6-1019цс15; від 30 вересня 2015 року у справі № 6-1982цс15; від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16 та в постанові Верховного Суду від 6 березня 2018 року у справі № 303/1590/15-ц.

P.S. 18 травня 2005 року наказом Держбуду України № 80 було затверджено «Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», у пункті 2.24 яких зазначено, що площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не меншою 15 м2 , в інших квартирах — не менше 17 м2 . Мінімальна площа спальні на одну особу — 10 м2 , на дві — 14 м2 . Мінімальна площа кухні в однокімнатній квартирі — 7 м2 , у дво- та більше кімнатних — 8 м2 . Мінімальна площа робочої кімнати або кабінету — 10 м2 .

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути