Судова практика
Зобов’язуючи особу знести самобуд на чужій земельній ділянці, суд має з’ясувати чи не становитиме така вимога надмірного тягаря для особи
27 жовтня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 202/7377/16-ц частково задовольнив касаційну скаргу відповідача на рішення судів, які не обґрунтували підстав захисту прав власника земельної ділянки у спосіб знесення самочинної забудови.
Міська рада звернулася до суду із позовом до двох осіб, в якому просила: визнати недійсними договори купівлі-продажу частин магазину, скасувати записи про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов’язання знести самочинно побудовані приміщення магазинів.
Читайте також: Перебудова не врятує від знесення об’єкт, самочинно збудований на невідведеній ділянці без дозволу і проекту
Рішенням районного суду, залишеним без змін апеляційним судом, позов задоволено. Встановивши, що рішення суду, на підставі якого земельна ділянка вибула із володіння позивача, в подальшому скасовано, суди першої та апеляційної інстанцій на підставі ст.ст. 204, 215, 216, 376, 391 ЦК України зробили висновок, що зазначена земельна ділянка вибула із його володіння поза його волею. Скасування рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно усуває презумпцію правомірності укладеного в подальшому договору купівлі-продажу щодо цієї нерухомості, тому всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, не можуть здійснюватися та породжувати будь-які правові наслідки.
Розглянувши касаційну скаргу одного з відповідачів, Верховний Суд нагадав правову позицію ВС у справі № 442/302/17 про те, що «застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна».
Згідно з постановою Верховного Суду в справі № 509/11/17 «… визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом».
У постанові Верховного Суду України від 19 квітня 2017 р. в справі № 354/612/13-ц зроблено висновок, що «з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою».
Читайте також: Різниця «об’єкта незавершеного будівництва» та «самочинно збудованого об’єкта»
У постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 р. у справі № 442/302/17 зазначено, що «аналіз частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України, дає підстави для висновку, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить. Встановивши, що самочинна забудова, здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети цій особі, суди повинні з`ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці – чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проекту або будівельних норм і правил, чиї права порушено такою забудовою».
Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Задовольняючи позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов’язання відповідача знести самочинно побудовані приміщення магазинів, суди не з’ясували умов, необхідних для встановлення підстав захисту прав власника земельної ділянки у спосіб знесення самочинної забудови, зокрема чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи.
Отже, Верховний Суд частково скасував оскаржені судові рішення та передав справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Підготував Леонід Лазебний
