В Україні
Коли процедуру можна ігнорувати, або Проблеми нотаріального супроводження житлово-будівельних махінацій
Юрій Котнюк, ЮВУ
Двадцять п’ятого червня Верховний Суд завершив розгляд адміністративної справи за позовом приватного нотаріуса Оксани Буряк до Міністерства юстиції з приводу анулювання їй доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В ході процесу було встановлено, що відповідач грубо порушив ним же розроблений порядок, зокрема, надіслав позивачці запрошення на засідання профільної комісії, де вирішувалася її доля, вже після того, як це засідання пройшло, а рішення було прийняте й оформлене наказом міністра. Зазвичай у подібних випадках суди стають на бік державних реєстраторів, суворо вказуючи чиновникам міністерства на важливість неухильного дотримання процедурних норм, але цього разу суд останньої інстанції вирішив, що на них можна начхати: надто великим був гріх пані Буряк, яка своїми діями ледь не позбавила півсотні людей можливості коли-небудь отримати оплачені ними квартири в і без того проблемному будинку.
Незаконна забудова — швидше правило, а ніж виняток
Драматична історія Оксани Буряк нерозривно пов’язана з колись дуже гучною житлово-будівельною аферою, яка асоціюється з персоною Анатолія Войцехівського й очолюваної ним групи компаній «Укогруп». Вона й досі нагадує про себе, оскільки мешканці збудованих, але не підключених до електро-газо-водопровідних мереж багатоповерхівок час від часу перекривають міські магістралі, вимагаючи від влади вирішення їхніх проблем. Всього, за даними Київської міської державної адміністрації, внаслідок дій зазначеної вище особи постраждало близько 15 тисяч людей, які заплатили гроші за будівництво квартир у сорока житлових комплексах й окремих житлових будинках, яким судилося стати проблемними.
За офіційною версією головний злочин Войцехівського та його компанії полягає в тому, що вони самовільно захоплювали земельні ділянки і без дозволу зводили житло, яке потім легалізували за рішеннями судів. Поки, мовляв, цю схему патронував сам колишній Генеральний прокурор Віктор Пшонка, вона худо-бідно працювала, коли ж той накивав п’ятами до Росії, в «Укогруп» почалися серйозні проблеми. За неофіційною ж версією все набагато складніше: самовільним захопленням міської землі і нелегальним зведенням будинків страждають майже всі будівельні компанії, але «під ніж» пішов лише Войцехівський, оскільки той поводив себе найбільш непорядно.
Ні для кого не секрет, що у вартості новозведених квартир Києва левову частку займають витрати на отримання дозволів різного роду чиновників, позаяк ціни на будівельні матеріали, робочу силу й паливно-енергетичну складову не дуже то й відрізняються від провінційних. Отримати ці дозволи без хабарів, звичайно, можна, але довго й нудно, з ними діло йде набагато веселіше. Проте середньо- й малокаліберні забудовні фірми не можуть заплатити все й одразу, а тому роблять це поступово: спочатку під чесне слово домовляються з місцевою владою про ділянку землі, ставлять огорожу й розміщують оголошення про будівництво житлового будинку. Коли від людей надходять перші кошти, за їх рахунок легалізується землевідвід і починається будівництво, але попервах теж без офіційного дозволу, за усною домовленістю. За цим отримується дозвіл на зведення п’ятиповерхівки, яка після відповідних коригувань перетворюється на дев’яти-, а згодом і на шістнадцятиповерхівку, тощо. В останню чергу вирішується питання з підключенням до міських комунікацій, але врешті-решт усе закінчується тим, що все законно й усі задоволені.
У компаній «Укогруп» згадана схема мала низку особливостей, перша з яких полягала в тому, що вони пропонували охочим поліпшити свої житлові умови за ціною, в півтора рази нижчою за ринкову, проте з «дешевої рибки» виходила погана юшка: іноді неймовірно затягувалися строки здачі об’єкта, іноді людям через проблеми із закінченням будівництва пропонували отримати квартири в інших будинках чи інших районах, географічно менш привабливих, або інші квартири в цих же будинках, але з меншою площею. Проте найчастіше інвесторам пропонувалося доплатити то за підключення до тієї чи іншої системи постачання, то за вирішення питання з отриманням офіційної адреси будинку. В підсумку ж виходило, що майбутні мешканці платили за отримане житло ту ж саму ринкову ціну, але при цьому лишалися дуже задоволеними тим, що їм вдалося урвати по-дешевці.
Інакше на це дивилися інші будівельні компанії, для яких Войцехівський був недобросовісним конкурентом, котрий збивав ціни й перебивав клієнтів, але поки президентом був Янукович, вони могли хіба що скреготіти зубами в безсилій злобі. Цікаві речі відбувалися в ту епоху: з одного боку «Укогруп» була у фаворі в тодішньої влади, співпрацювала з державою в рамках реалізації урядової програми «Доступне житло», під патронатом Генпрокурора отримувала в судах необхідні рішення, які зобов’язували органи місцевої влади прийняти в експлуатацію незаконно зведені будинки, але з іншого боку органи внутрішніх справ відкривали по ній усе нові й нові кримінальні провадження за фактами самовільного захоплення землі, підроблення документів, зловживання службовим становищем та ухилення від сплати податків. Видно, можновладці діяли за принципом «Довіряй і потурай, але на гачку тримай».
Крах піраміди «Укогруп»
Після зміни влади у 2014 році «страшний час розплати» настав для Войцехівського не одразу. Правда, правоохоронні органи значно активізували продукування паперів, проте загалом цікаві речі продовжували мати місце: міліція під процесуальним керівництвом прокуратури відкривала все нові й нові кримінальні провадження, проводила все нові й нові слідчі дії, а компанії «Укогруп» захоплювали все нові й нові ділянки, починали будівництво все нових і нових об’єктів, продаючи при цьому всім охочим майнові права на ще не збудовані квартири. З цього витікає логічний висновок, що схеми Пшонки не лишилися безхазяйними і прокуратура вже без нього продовжувала бути в долі.
Значно результативніше діяла в цьому плані міська влада Києва, в бюджеті якого чільне місце посідали надходження від будівельних компаній, для яких усунення недобросовісного конкурента було більш важливою справою, ніж для прокуратури верховенство закону. Профільні служби міськдержадміністрації відмовлялися приймати в експлуатацію незаконно зведені будинки «Укогруп» й успішно оскаржували, а то й зовсім ігнорували судові рішення, які зобов’язували їх це робити. Для піраміди Войцехівського надзвичайно важливим було отримання нових коштів, що означало захоплення нових ділянок і початок нових будівництв, але тут йому жорстко перекрили кисень: новозведені паркани негайно зносилися комунальними службами, а вириті котловани негайно засипалися.
За таких умов діяти за старими схемами, зрозуміло, було неможливо, що негайно відобразилося на людях, які вже реально заселилися в будинки, яких формально не було на карті міста. Телебачення заповнили сюжети, від яких сльози на очі наверталися: там, де не було електропостачання, літнім людям доводилося без ліфту підніматися на двадцяті поверхи, а там, де електропостачання було, за нього доводилося платити не за соціально-житловим, а за комерційно-промисловим тарифом, за схемою тимчасового підключення об’єкту триваючого будівництва.
Проте міська влада лишалася незворушною: всі претензії пред’являйте до того, кому ви платили гроші. За таких обставин тодішньому Генпрокурору Юрію Луценку вже було непристойно робити вигляд, ніби нічого не відбувається. Так, за клопотаннями слідчого Головного слідчого управління Національної поліції, погоджених прокурором ГПУ, Печерський районний суд Києва низкою ухвал, постановлених 18 квітня 2016 року, наклав арешт на кілька десятків найпроблемніших недобудів «Укогруп», внаслідок чого, окрім іншого, були заборонені будь-які операції з майновими правами на ще не створені об’єкти майна. Самого ж Войцехівського було затримано в липні 2016 року, але дуже швидко звільнено під заставу в 14 млн грн. Мер Києва Віталій Кличко нарікав, що це смішна сума, порівняно зі збитками від його оборудки, яка обчислюється сотнями, якщо не мільярдами гривень, але Генеральна прокуратура устами свого прес-секретаря Лариси Сарган відповіла, що Войцехівський, мовляв, співпрацює зі слідством.
Станом на даний момент співпраця зловмисника з правоохоронними органами, може, й поліпшила матеріальне становище окремих працівників останніх, але до вироку, обвинувального чи виправдувального, поки що не призвела. Що ж стосується недобудів, то вони поділилися на кілька категорій. В одних мешканці, як це й рекомендувала зробити міська влада, самоорганізувалися в юридичну особу й за свій кошт ведуть роботу з легалізації зведених будинків та підключення до міських комунікації. В других інвестори продовжують очікувати, що за них це зробить хтось інший, і в січні 2019 р. ухвалою того ж Печерського районного суду Києва десять таких об’єктів були передані в управління Національному агентству з розшуку і менеджменту активів (АРМА).
Аферисти не випадково звернулися саме до Оксани Буряк
Після того, як ми змалювали загальну ситуацію, перейдемо саме до того житлового комплексу, в якому засвітилася приватний нотаріус Оксана Буряк. Він називається «Нова хвиля» й має будівельну адресу (не плутати з юридичною) Харківське Шосе, 15-а. Це двопід’їздна 16-поверхівка на 336 однокімнатних різнокаліберних квартир площею від 27 до 40 квадратних метрів. У найменших із них суміщені не лише ванна із санвузлом, а й кухня з кімнатою. Тобто суто молодіжно-студентсько-холостяцький варіант, обіцяна вартість якого станом на початок будівництва, тобто 2012 рік, становила 28 тисяч доларів США. Обіцяли завершити будівництво в IV кварталі 2013 р., але обіцяного, як у приказці, сім років чекають.
Цим об’єктом опікувалися два товариства з обмеженою відповідальністю, які за даними слідства входили до «Укогруп» імені Войцехівського: «Еверест Плюс» і «Класика будівництва». Ще в грудні 2012 року вони уклали між собою договір розподілення прав та обов’язків щодо об’єкту інвестування, але оскільки до нього вносилося чимало змін, встановити достеменно, хто з них і за що відповідав, майже неможливо. Це, до речі, характерна тактика групи — постійно змінювати замовників, генпідрядників, підрядників і контрагентів будівництва, а також офіційно встановлений договором порядок стосунків між ними — щоб сильніше заплутати суд і слідство. Проте клієнти, які віддавали гроші, отримували на руки примірники договорів купівлі-продажу (щоправда не самих квартир, а лише майнових прав на них у цьому будинку), укладених саме з «Класикою будівництва».
У квітні 2016 р. «Нова хвиля» потрапила під дію ухвали Печерського районного суду, яка накладала заборону на користування, розпорядження та проведення будівельних робіт, спрямованих на створення завершеного об’єкту будівництва. Для одних вкладників, які мріяли швидше відсвяткувати новосілля, це було поганою новиною, для інших — навпаки, заспокійливою, оскільки тепер вони були певні, що принаймні не повториться «Еліта-Центр», і їхні квартири не дістануться нікому іншому. Однак те, що сталося в грудні 2016 року, було як грім серед ясного неба: в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) було внесено запис про реєстрацію права власності на 52 квартири цього будинку за підставною фірмою під назвою дочірнє підприємство «ТБС». Це було зроблено на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав на майбутні квартири, укладених між ТОВ «Еверест Плюс» і цим самим ДП «ТБС». Й це при тому, що вже існував договір купівлі-продажу майнових прав на ці ж самі квартири між «Класикою будівництва» й приватними особами.
Зміст цієї оборудки був зрозумілим: після того, як діями правоохоронних органів Войцехівського було виведено з гри, його колишнім партнерам конче необхідні були гроші, які вони могли отримати лише з нових приватних інвесторів-вкладників, але спокусити їх за нових умов можна було вже не віртуальними квартирами, які колись будуть збудовані, а тими, які вже перебувають на обліку в ДРРП. А підставна фірма ДП «ТБС», отримавши таку реєстрацію, формально могла укладати договори купівлі-продажу не просто майнових прав, а реально зареєстрованого майна.
Отже, ці квартири не можна було реєструвати на «ТБС» не лише тому, що хтось, окрім нього, вже мав на них якісь права, а тому, що їх взагалі не можна було вносити в зазначений реєстр як квартири, оскільки це був лише об’єкт незавершеного будівництва, який не має юридичної адреси. Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2017 р. № 1127, вносити ці квартири в реєстр можна було тільки за наявності правовстановлюючого документа, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкту, а про такий документ «Нова хвиля» могла лише мріяти. Якби він був, люди вже давно зареєстрували б ці квартири на себе, але рідко який нотаріус чи інший державний реєстратор наважився б на таке кричуще порушення закону.
Згадана Оксана Буряк якраз і належала до категорії рідких. Вибір плутяг не був випадковим — про цю особу давно ходила погана слава щодо того, що заради грошей вона здатна оформити будьщо. Навіть із відкритих джерел можна дізнатися, що їй надто часто доводилося відповідати за свої реєстраційні дії в суді, щоправда в ролі відповідача, а не підсудного. В інтернеті можна знайти окрему ухвалу судді Печерського районного суду Києва Ійї Рейнарт, датовану 9 серпня 2010 року й адресовану Головному управлінню юстиції міста Києва, в якій пропонується вжити заходи реагування стосовно приватного нотаріуса Буряк Оксани Анатоліївни, яка оформила фальсифікований заповіт на квартиру, який був внесений до Спадкового реєстру вже після смерті заповідача.
Тоді, судячи з усього, ця афера зійшла їй з рук, але цього разу не «вигоріло», і ТОВ «Класика будівництва» під неабияким тиском ошуканих пайовиків подало скаргу на реєстраційні дії до Міністерства юстиції. Зазначене товариство, як ви пам’ятаєте, теж належало до групи «Укогруп» — взагалі-то всі: і «Еверест», і «ТБС», і «Класика» — одного поля ягоди, а тут, бач, опинилися по різні боки барикади. Видно, керівнику останньої в даній ситуації було чим ризикувати і він теж вирішив, що йому вигідніше «співпрацювати зі слідством».
Теоретичні моменти
Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мін’юсту врахувала всі факти: як ігнорування ухвали Печерського суду про арешт недобуду, так і порушення законодавства, а тому на підставі її висновку МЮУ видало наказ від 9 лютого 2017 року, яким були скасовані реєстраційні дії приватного нотаріуса О. Буряк з приводу 52 квартир «Нової хвилі», а їй самій анульовано доступ до ДРРП.
Вона оскаржила цей наказ в Окружному адміністративному суді Києва, зосередивши при цьому всю увагу на порушенні чиновниками Мін’юсту вимог Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1128. Так, її було повідомлено про засідання комісії лише 9 лютого 2017 р., в той час, як саме засідання було проведено 8 лютого, тобто днем раніше, а зазначений нормативно-правовий акт вимагає, щоб людину в таких випадках було повідомлено не пізніше дня розгляду скарги.
У нашій газеті неодноразово висвітлювалися випадки, коли в подібних ситуаціях накази МЮУ скасовувалися через те, що державних реєстраторів повідомляли про дату розгляду за два-три дні до засідання комісії, вважаючи, що за такий короткий термін людина фізично не матиме можливості належним чином підготувати захист своєї позиції. Однак в історії з пані Буряк суди всіх трьох інстанцій вирішили, що світ не перевернеться, якщо закрити очі на це кричуще порушення. А судді Верховного Суду згадали навіть у зв’язку з цим про Європейський суд з прав людини. В тексті їхньої постанови, зокрема, написано, що за принципами, які сповідує ЄСПЛ, скасування акта адміністративного органу з одних лише формальних мотивів не буде забезпечувати дотримання балансу принципу правової стабільності та справедливості.
Від себе нагадаємо, що інший «улюблений» принцип ЄСПЛ сповідує так звану «концепцію плодів отруєного дерева». Її суть полягає в наступному: якщо в основу рішення органу влади були покладені факти, встановлені з порушенням законодавства, воно має бути визнано нечинним. Складається враження, що для наших суддів практика ЄСПЛ стала своєрідним цитатником Мао Цзедуна, посилаючись на який можна обґрунтувати будьякий варіант вирішення справи, котра волею жереба потрапила їм на розгляд.
Тож юристам, які обслуговують органи влади, цікаво буде ознайомитися з аргументами Верховного Суду, якими він обґрунтовує можливість ігнорування процедури. На думку ВС дефектні процедури прийняття адміністративного акта, як правило, тягнуть настання дефектних наслідків. Разом із тим, не кожен дефект акта робить його неправомірним. Далі судді пропонують відрізняти фундаментальні порушення від процедурних.
Фундаментальне порушення — це таке порушення суб’єктом владних повноважень норм права, допущення суттєвої, істотної помилки при прийнятті певного рішення, яке мало наслідком прийняття незаконного рішення. Стосовно ж процедурних порушень, то залежно від їх характеру такі можуть мати наслідком нікчемність або оспорюваність акта, а в певних випадках, коли йдеться про порушення суто формальні, взагалі не впливають на його дійсність.
Отже, колегія суддів, не применшуючи значення необхідності дотримання встановленої законодавством процедури ухвалення того чи іншого рішення, вважає, що порушення такої процедури може бути підставою до скасування рішення суб’єкта владних повноважень лише за тієї умови, що воно вплинуло або могло вплинути на правильність рішення. В даному ж випадку суд останньої інстанції дійшов висновку, що не може бути скасовано правильне по суті рішення та відступлено від принципу правової визначеності лише задля правового пуризму. Процесуальні норми, мовляв, є вторинними, порівняно з матеріальними, оскільки призначення перших полягає в забезпеченні реалізації других. Тобто характер, зміст і призначення процесуальних норм підпорядковані вимогам матеріальних норм і тому зумовлені ними та є похідними від них. Тож у ситуації з приватним нотаріусом О. Буряк невчасне направлення їй повідомлення про засідання комісії Мін’юсту не вплинуло на законність виданого ним наказу.
Джерело: Юридичний вісник України
