«Перлина» проти «Мрії», або Цікаві сюжети з практики реєстрації договорів оренди землі

Минуло вже більше двох років відтоді, як на базі ліквідованих вищих спеціалізованих судів і Верховного Суду України було створено новий орган під назвою Верховний Суд, але в спадщину від попередників йому залишилося стільки невирішених спорів, що він досі іноді виступає в ролі суду четвертої інстанції. Так, 28 травня ВС нарешті була ухвалена постанова у справі № 822/1874/17, в якій до нього ще в 2017 році винесли свої вердикти Хмельницький окружний, Вінницький апеляційний і Вищий адміністративний суди. Цю подію можна було б розглядати хіба що як малозначний курйоз, такий собі виняток, який лише підтверджує правило, проте надто вже актуальна проблема була пов’язана з цим процесом — подвійна реєстрація договорів оренди землі, яку ще полюбляють називати «земельним рейдерством». А відповідачем у цій справі було Міністерство юстиції України.

Крах «української мрії»

Справа, про яку йтиметься нижче, була одним з епізодів гучної історії краху агрохолдингу «Мрія». Він колись належав родині Гутів і входив до першої десятки українських корпорацій даної категорії. Його справи різко пішли вгору під час світової фінансової кризи 2008–2009 років — кажуть, завдяки наближеності згаданої родини до персони тодішнього президента Віктора Ющенка. В кращі часи земельний банк агрохолдингу, тобто загальна площа орендованих у дрібних власників паїв ділянок, сягала 320 тисяч гектарів, розкиданих по шести областях України, а його акції жваво торгувалися на Франкфуртській фондовій біржі. Ці та інші обставини сприяли тому, що вітчизняні й іноземні банки охоче давали йому кредити, сподіваючись добре заробити на вигідній інвестиції, проте велич «Мрії» виявилася дутою. Як з’ясувалося згодом, власники холдингу шляхом різноманітних маніпуляцій істотно завищували фінансові показники корпорації, а позичені кошти спрямовували не стільки на розвиток бізнесу, скільки на будівництво шикарних закордонних вілл.

Кінець солодкого життя настав улітку 2014 року, коли підприємство оголосило технічний дефолт і з’ясувалося, що його борги становлять аж 1,3 мільярди доларів США. Власники з рештками готівкових коштів хутко виїхали до Швейцарії, були оголошені в розшук інтерполом і зараз ними займається Спеціалізована антикорупційна прокуратура. Що ж стосується самої «Мрії», то вона була надто великим підприємством, аби держава дозволила йому збанкрутувати — це негативно відобразилось би на інвестиційній привабливості та кредитному рейтингу всієї країни. Переговори з банкірами про її порятунок вели тодішні голова Національного банку України Валерія Гонтарєва і міністр аграрної політики Тарас Кутовий, справа була на контролі в Президента Порошенка. Врешті-решт, неформальний комітет банків-кредиторів погодився не банкрутити холдинг і за спільною домовленістю призначив генеральним директором «Мрії» Саймона Чернявського, відомого тим, що до цього він очолював належний Рінату Ахметову агрохолдинг «Харвест». Новий керівник розставив на ключових місцях нових управлінців, які стали енергійно повертати розкрадені й незаконно виведені активи, до числа яких належали й права оренди землі. Уряд, відповідно до взятих на себе обіцянок, усіляко сприяв їм у цьому, але в Білогірському районі Хмельницької області найшла коса на камінь.

Договори оренди були розірвані достроково

Це була, так би мовити, приказка, а ось тепер починається казка. Одним із підрозділів «Мрії», тобто її фактично дочірнім підприємством було ТОВ «Білогір’я Агро-М», яке очолював директор на прізвище Петро Лукацький. Будучи людиною метикованою, він зрозумів, що поки не пізно, треба тікати з тонучого корабля й налагодив контакти з конкуруючим агрохолдингом під назвою «Перлина Поділля», який не міг похвалитися широтою розмаху, але натомість у фінансовому відношенні більш міцно стояв на ногах. Очолював останній Петро Іващук — теж, треба зазначити, не останній чоловік у нашій республіці. Як не як — Герой України, якому це звання присвоїв ще Леонід Кучма, а той, на відміну від наступників, не роздавав їх аби кому.

Так от, директор «Білогір’я» Лукацький у липні 2014 року уклав з чотирма сотнями власників паїв угоди про дострокове розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених у 2013 р. строком на 5 років, а через деякий час ці ж самі люди уклали з «Перлиною» договори оренди цих самих ділянок строком на 10 років й, очевидно, на більш вигідних умовах. Тож коли у Саймона Чернявського і його команди нарешті дійшли руки до Білогірського району, в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно були внесені відомості про те, що право оренди на ці землі належить саме «Перлині» й нікому іншому. На підставі зазначених вище договорів це зробили державні реєстратори, які перебували в штаті тамтешньої райдержадміністрації, низки сільських і селищних рад, Білогірської державної нотаріальної контори та Комунального підприємства «Ізяславське районне бюро технічної інвентаризації».

Чи був за таких обставин у нових менеджерів «Мрії» шанс повернути втрачене право оренди на чотириста гектарів? Треба визнати, що такий шанс у них був. Коли в 2014 році тодішній директор «Білогір’я» П. Лукацький розривав з пайовиками договори оренди, він перевищив свої повноваження — відповідно до статуту очолюваного ним товариства укладати такі угоди він міг лише з письмового дозволу рішення загальних зборів його засновників. Єдиним засновником «Білогір’я» було одне з численних підприємств агрохолдингу «Мрія», тоді ще формально належного родині Гутів, але письмового дозволу на такі правочини в переліку документів, що містилися в реєстраторських справах, не було.

Отже, привід поставити питання про законність угод про дострокове розірвання договорів з одним орендатором й укладення договорів оренди з іншим був. Друге питання — наскільки вагомою була така зачіпка? Як показали подальші події, судді визнали її недостатньою для того, щоб задовольнити претензії «Мрії» — їх аргументи з цього приводу докладно викладено в тексті постанови Верховного Суду від 1.04.2020 р. в цивільній справі № 669/794/17. Однак у нових господарів агрохолдингу був альтернативний шлях вирішення цієї проблеми в позасудовий спосіб: не чекаючи, поки суд останньої інстанції визнає чи не визнає недійсними спірні угоди й договори, відновити в згаданому вище Державному реєстрі скасовані записи про те, що право оренди на земельні ділянки належить ТОВ «Білогір’я Агро-М». І зробити це можна було через Міністерство юстиції, тодішнє керівництво якого, на відміну від аполітичних суддів, розуміло високу державну політику, спрямовану на відновлення інвестиційної привабливості агрохолдингу «Мрія».

Перестраховка відомчої комісії виявилася набмірною

Справа в тому, що Мін’юст, як регулятор у сфері реєстрації, мав повноваження оперативно скасовувати реєстраційні дії, які здавалися йому підозрілими, та вчиняти реєстраційні дії задля відновлення статусу-кво. Згідно з духом закону це мало робитися у виключних випадках у разі виявлення кричущих порушень з боку держреєстраторів. Наприклад, тоді, коли реєстратор з якогось Богом забутого села на замовлення рейдерів раптом реєструє абсолютно ліву людину керівником столичної фірми, яка ворочає мільйонами.

Із 2015 року розглядом таких от скарг займалася Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Міністерстві юстиції України, яку очільники відомства поспішили охрестити «антрейдерською комісією». За великим рахунком, вона була дорадчим і лише готувала висновки, на підставі яких міністр міг видати, а міг і не видати наказ про скасування одних і вчинення інших реєстраційних дій. Разом із тим її діяльність була суворо регламентована урядовими постановами. Комісії, наприклад, заборонялося розглядати скарги на ті реєстраційні дії, які були пов’язані з корпоративними конфліктами — в таких випадках скаржників належало посилати до суду. Також її компетенція не поширювалася на ті дії, які вже були предметом судового розгляду.

Ще одна важлива деталь — на засідання комісії з розгляду скарг мали бути запрошені не лише безпосередні учасники спору, як-то скаржник і реєстратор, а й інші особи, чиїх інтересів стосувалися оскаржувані реєстраційні дії. У випадках же порушення встановленого Кабінетом Міністрів порядку розгляду скарг, накази МЮУ могли бути оскарженими й скасованими в судовому порядку.

Так от, у червні 2017 року «Білогір’я» написало скаргу до Мін’юсту на дії загаданих вище реєстраторів, яка була задоволена, а їхні дії скасовані наказом міністра від 30.06.2017 р. «Перлина» оскаржила такий вчинок відомства в Хмельницькому окружному адміністративному суді й виграла процес в усіх чотирьох інстанціях. Головним порушенням з боку відповідача було несвоєчасне повідомлення позивача про час і місце проведення засідання комісії. Так, оголошення про те, що воно відбудеться 27 червня об 11-й годині, було розміщене на сайті МЮУ лише 26 червня близько 16-ої години. Правда, Сергій Іващук зі своєю командою, до складу якої входили півтораста пайовиків-орендодавців, зумів прибути на вказаний час, однак, на думку суддів, ця обставина не знімала з міністерства відповідальності за неналежну організацію роботи комісії. Як слушно було зазначено в мотивувальній частині судових рішень, позивач був фактично позбавлений можливості належним чином підготуватися до засідання комісії й надавати відповідні письмові пояснення, хоча й був присутній на цьому засіданні.

Із цього приводу тодішня заступниця міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова зазначила, що повідомлення зацікавлених осіб про наступне засідання за добу до його проведення було звичною практикою в роботі відомства, й робилося це для того, щоб, так би мовити, «інші сторони конфлікту» між скаржником і реєстратором не могли зірвати розгляд скарги. Мовляв, траплялися випадки, коли людей попереджали заздалегідь, а вони приходили на засідання комісії з уже готовими ухвалами суду, які забороняли їй розглядати це питання. Як бачимо, її пояснення не позбавлене здорової логіки, але в суддів з цього приводу виявилася інша точка зору.

Утім, попри поразку, зазнану в Білогірському районі Хмельницької області, кризовим менеджерам агрохолдингу «Мрія» все ж таки вдалося зберегти її інвестиційну привабливість і восени 2018 року те, що від неї залишилося, придбала одна іноземна фірма, яка належить Королівству Саудівська Аравія: тепер колишнє дітище родини Гутів під назвою «Континентал Фармерз Груп» буде забезпечувати продовольчу безпеку цього багатого на нафту півострову. Що ж стосується Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, то критична маса допущених нею порушень настільки заплямувала репутацію відомства, що нове керівництво Міністерства юстиції перейменувало її на колегію, організувавши перед тим відповідні поправки до текстів урядових постанов.

Костянтин ЮРЧЕНКО,
ЮВУ

Джерело: Юридичний вісник України

Поділитися

Твітнути